MOINS EN IMMOBILIER, PLUS EN ASSURANCE-VIE !

Pleinement exposé à la fiscalité successorale et à l’IFI, source de conflits entre les héritiers, l’immobilier se transforme parfois en « patate chaude ». Pour alléger la fiscalité, l’assurance-vie est à peu près incontournable.

La création de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) en remplacement de l’ISF n’a peut-être pas encore bouleversé les comportements patrimoniaux. Mais elle souligne que les projecteurs fiscaux sont désormais réellement plus braqués sur les immeubles que sur les formes plus fluides d’avoirs : liquidités, titres de sociétés et bien sûr, assurance-vie. Mettre l’accent sur cette dernière est une alternative toujours actuelle. D’autres solutions existent aussi pour transmettre à moindre coût de l’immobilier, elles se trouvent du côté du viager, ou, plus sophistiquée, de la vente de la seule nue-propriété d’un bien immobilier (voir encadré page 39).

Pleins feux sur les immeubles

« L’immobilier est la seule chose qui ne soit pas délocalisable », rappelle Benoît Morel, notaire à Paris. « Cela explique en partie que les gouvernements puissent se permettre de l’imposer ». Avec la création du nouvel impôt sur la fortune immobilière, qui s’est appliqué pour la première fois en 2018, l’immobilier fait globalement figure de perdant dans la donne actuelle. Faut-il pour autant, lorsque l’on possède surtout des actifs immobiliers, tout vendre au profit d’autres placements « délocalisables » ? Ce n’est pas irréalisable (à supposé que l’on ait le pouvoir juridique de le faire), mais probablement pas toujours très réaliste, ne serait-ce que parce qu’un immeuble, c’est aussi des murs et un toit, sous lequel, éventuellement, on habite… Toutefois, lorsque l’on chausse les lunettes de l’anticipation patrimoniale (armé d’une loupe fiscale), il est bien vrai que l’immobilier, c’est plus compliqué à transmettre qu’un capital d’assurance-vie. On peut certes recourir à la SCI (voir petit encadré page 39) pour faciliter le passage d’une génération à l’autre en profitant mieux des abattements. « Mais sur le plan fiscal, le taux marginal d’imposition est plus élevé en immobilier qu’en assurance-vie, et globalement si vous avez 1 million d’euros, cela vous coûtera moins cher à transmettre en assurance-vie qu’en immobilier », souligne Benoît Morel. Et surtout, faut-il le rappeler, l’assurance-vie est, en principe, hors succession, et échappe de ce fait aux règles civiles du rapport et de la réduction.

AssurAnce-vie surtout AvAnt 70 Ans

Laisser à chacun de ses bénéficiaires en cas de décès un capital exonéré d’impôt jusqu’à 152 500 euros, c’est ce que permet l’assurance-vie. Un outil à privilégier pour diminuer au maximum les droits de succession. Car même taxable au-delà de 152500 €, le capital transmis sera, en général, un peu moins ponctionné que les autres actifs soumis aux droits de succession dans les tranches élevées du barème. Par exemple, pour 1 000 000 € taxables, l’impôt sera de 233750 € en assurancevie (20 % jusqu’à 700000 €, 31,25 % au-delà), à comparer aux 252 606 € dûs pour d’autres actifs au titre des droits de succession : soit une économie de 18856 €, ce qui n’est pas négligeable. Attention toutefois à effectuer les versements sur l’assurance-vie avant 70 ans, car au-delà de cet âge les règles fiscales changent. L’abattement appliqué pour les bénéficiaires (les enfants, souvent) est bien moins élevé, passant de 152500 € par béné- ficiaire, à 30500 € à se partager entre tous les bénéficiaires, les droits de succession s’appliquant au-delà. De plus, l’impôt à payer après abattement va dépendre du lien de parenté avec le souscripteur (si c’est un parent éloigné, les droits seront très élevés), alors que son taux est forfaitaire pour les versements avant 70 ans, quel que soit le lien avec le bénéficiaire (20 % puis 31,25 %, voir exemple ci-dessus).

vendre en viAger

Pourquoi vendre son logement en viager ? Pour pouvoir rester chez soi tout en bénéficiant d’un complément de revenus. Des parents possédant un bien immobilier d’une certaine valeur (500 000 €, par exemple), et ayant un enfant unique, peuvent envisager de le vendre en viager pour continuer à l’habiter, et replacer le bouquet et une partie de la rente sur une assurance-vie au profit de l’enfant, qui profitera ainsi d’une transmission non fiscalisée jusqu’à 152500 € (assurance-vie), et par ailleurs de l’abattement en ligne directe de 100000 € (pour la succession). Le logement sort de l’héritage dévolu aux enfants (qui sont gratifiés d’une autre manière, via l’assurance-vie, ou d’autres biens), et le bien n’est donc plus concerné par les droits de succession. En ce qui concerne l’IFI, la valeur de capitalisation des rentes viagères perçues n’est pas taxée. Mais si le logement est occupé par le vendeur (cas fréquent), son droit d’usage et d’habitation rentre dans l’assiette de l’IFI. Mais seulement pour un pourcentage de la valeur en pleine propriété, variable en fonction de son âge.

Globalement si vous avez 1 million d’euros, cela vous coûtera moins cher à transmettre en assurance-vie qu’en immobilier »

Benoît Morel, notaire