COMPRENDRE VOTRE ARGENT : CROWDFUNDING IMMOBILIER
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La finance participative présente des rendements alléchants pour les personnes en quête de revenus complémentaires. Mais ce n’est pas un placement de père tranquille. Explications.
Qu’Est-cE QuE LE crowdfunding iMMobiLiEr ?
Le crowdfunding (ou financement participatif) est un mode de financement assuré directement par des particuliers. Internet a permis sa mise en oeuvre, en rapprochant investisseurs potentiels et porteurs de projets.
Le crowdfunding immobilier concerne essentiellement la promotion immobilière : construction, aménagement ou réhabilitation par exemple.
QuELs typEs dE biEns ?
Il peut s’agir de bureaux, commerces, hôtels, logements, logistique, parkings.
La promotion immobilière d’entreprise consiste à construire des biens à destination de bureaux. Les biens à destination commerciale, eux, peuvent être des centres commerciaux, des galeries commerciales ou des murs de boutiques. Lors d’une opération de promotion immobilière résidentielle, le promoteur acquiert des terrains et y construit des biens destinés à un usage d’habitation. Enfin, par logistique, on entend entrepôts ou plateformes logistiques.
QuELLE pLacE pour L’invEstissEur particuLiEr ?
Les investisseurs particuliers sont sollicités par des plateformes en ligne sur internet (sociétés intermédiaires) qui présentent les projets à financer et proposent la souscription à des instruments financiers : obligations ou actions, si on inclut les « clubs deals ».
Le club deal immobilier consiste à réunir un nombre limité d’investisseurs qui participent au financement de plusieurs programmes de promotion immobilière, ce qui permet une certaine diversification des risques. La participation à un club deal exige en pratique, pour un investisseur, l’immobilisation de plusieurs dizaines de milliers d’euros, généralement sous la forme d’actions illiquides (pratiquement impossibles à céder avant le dénouement d’une ou plusieurs opérations immobilières).
Pour le crowdfunding immobilier stricto sensu, le particulier peut se limiter à un investissement de quelques milliers d’euros, voire de quelques centaines d’euros.
pourQuoi dEs rEndEMEnts prévisionnELs si éLEvés ?
Les plateformes spécialisées mettent en avant les rendements qui peuvent éventuellement être dégagés par les opérations. Ces rendements potentiels sont très élevés : par exemple de l’ordre de 10 % annuels sur 4 ans quand, à l’inverse, le coût annuel des emprunts immobiliers pour un particulier peut être inférieur à 2 % sur des durées de l’ordre de 18 ans (été/ automne 2018).
Les esprits suspicieux pourraient se demander pourquoi un promoteur accepte de payer des taux d’intérêt apparemment élevés plutôt que de se financer directement par crédit bancaire. De fait, pour le promoteur, les coûts incluent, en outre, les commissions retenues par les plateformes internet.
Ces commissions sont légitimes, car elles correspondent à la valeur ajoutée d’un intermédiaire qui met en relation porteurs de projets et épargnants. Mais si on ajoute 5 % ou 10 % (du montant de l’opération) au rendement présenté aux épargnants, on arrive à des coûts de financement très élevés pour le promoteur. Par exemple, une commission initiale de 10 % sur
une opération conçue sur 5 ans correspond à un surcroît d’intérêts annuels, pour l’emprunteur, supérieur à 2 %.
Ces taux d’intérêt apparemment élevés pour l’emprunteur illustrent simplement le risque supporté par l’épargnant. Une banque peut avoir refusé de financer le projet concerné, ou refusé d’accroître sa participation.
Quels risQues ?
Deux plateformes, parmi les plus actives sur le marché du crowdfunding, ont été confrontées à la défaillance du promoteur Terlat en 2017. Ces deux plateformes avaient organisé le financement d’un total de six projets correspondant à 2,8 millions d’euros. Terlat se présentait comme un spécialiste du collectif en résidence dans le sud-est de la France. La défaillance d’un promoteur ne remet pas en cause le principe du crowdfunding immobilier. D’ailleurs, la communication des plateformes concernées a, généralement, été estimée convenable. Mais le détail des pertes pour les épargnants permet de mieux comprendre les risques associés. Pour un des programmes financés, la perte est quasi-totale, pour les actionnaires d’abord, qui sont, comme c’est la règle, les premiers exposés, mais aussi pour les prêteurs. En revanche, pour un programme plus avancé, les « crowdfunders » avaient déjà reçu des intérêts et, in fine, devraient récupérer une petite partie de leur investissement.
En toutes circonstances, si un investisseur intervient avant l’acceptation du permis de construire, le risque est encore plus élevé (les recours peuvent ruiner l’économie d’un projet).
Pour Quel Profil d’éPargnant ?
Le crowdfunding immobilier s’adresse à des épargnants qui peuvent se permettre de perdre l’argent investi. Il doit s’agir d’un investissement représentant une petite part du patrimoine de rapport de l’investisseur. Fiscalement, la mise en place du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU de 30 %, prélèvements sociaux inclus) depuis le 1er janvier 2018 est de nature à rendre ce placement plus attractif.
Le crowdfunding immobilier ne peut pas être comparé à des instruments collectifs d’investissement immobilier comme les Sociétés Civiles de Placement Immobilier et les Organismes de Placement Collectif en Immobilier. Les SCPI et les OPCI offrent une large diversification des risques, et disposent de moyens importants pour analyser les dossiers.
Les montants investis par l’intermédiaire du crowdfunding immobilier, vraisemblablement de l’ordre de 200 millions d’euros en France, sont marginaux, par rapport aux SCPI et OPCI, dont les encours combinés sont supérieurs à 50 milliards d’euros. À titre de comparaison, l’encours du crédit bancaire immobilier résidentiel en France, à destination des particuliers, est de l’ordre de 1 000 milliards d’euros.