LE DROIT EN ACTES COMMENT SE LIBÉRER D’UNE HYPOTHÈQUE ?

Quand doit-on consentir à la prise d’une hypothèque ?

Surtout à l’occasion d’une acquisition immobilière à l’aide d’un prêt bancaire.

Le cas le plus fréquent dans lequel intervient l’hypothèque est celui de l’emprunt souscrit par une personne ou un couple pour acheter son logement. Une inscription hypothécaire est prise sur l’immeuble acheté, par le banquier qui accorde le prêt, afin de garantir le paiement de la dette du ou des emprunteur (s) jusqu’au complet remboursement du prêt. En pratique, le mot « hypothèque » est souvent remplacé par l’expression plus descriptive de « privilège de prêteur de deniers », dont l’effet est équivalent, et qui a l’avantage d’être moins cher que l’hypothèque.

Comment la propriété est-elle affectée par l’hypothèque ? Contrairement aux idées reçues, l’inscription antérieure d’une hypothèque n’empêche pas la revente.

L’hypothèque n’est qu’une garantie (en langage juridique, on parle de sûreté). Elle n’est actionnée que si le prêt pour acquérir l’immeuble n’est pas totalement remboursé (qu’une revente ou non soit ensuite envisagée). Il ne s’agit donc pas d’une « épée de Damoclès » qui insécuriserait toute transaction portant sur l’immeuble, à condition bien sûr que le prêt soit effectivement remboursé. Il est donc inutile de « lever » ou « radier » (termes équivalents) l’hypothèque avant de mettre le bien en vente. Cette démarche intervient à la signature de l’acte (voir ci-dessous). À une exception près, toutefois : si le montant de la dette sur lequel porte la garantie hypothécaire est supérieur au prix de vente de l’immeuble, ce qui peut arriver lorsque plusieurs inscriptions ont été prises successivement sur le même bien (banques et autres organismes prêteurs, Trésor Public…), il est alors nécessaire de radier l’hypothèque en amont. Soit par un accord avec les créanciers si aucun problème de paiement n’est à craindre, soit par accord acté par le notaire. À défaut (hypothèque non levée), il y aurait évidemment un risque pour le nouvel acquéreur de l’immeuble, car comme le dit le code civil, l’hypothèque suit l’immeuble « dans quelques mains qu’il passe » (article 2393).

De quelle façon l’hypothèque disparaît-elle en cas de revente ?

Elle doit être « levée » ou « radiée » par le notaire.

Lors de la revente d’un logement qui n’est pas encore fini de payer, en principe, il est inutile de se préoccuper en amont de l’hypothèque inscrite par la banque (voir plus haut). En cours de réalisation de la vente (entre la promesse ou le compromis et l’acte authentique), le notaire va obtenir un renseignement hypothécaire : il interroge les services de la publicité foncière et découvre qu’une hypothèque est inscrite (sauf absence totale de dette du vendeur, crédit en cours sur le bien vendu remboursé). Le cas échéant, il interroge la banque qui a octroyé le prêt immobilier pour savoir combien il reste dû à ce jour. Et le jour de la vente définitive (signature de l’acte), il a l’obligation de rembourser le montant des échéances qui restent à payer à la banque, et de

verser le surplus au vendeur (prix de vente du bien après déduction des échéances de prêt restant dues). Ensuite, la vente étant effectuée et le prêt complètement remboursé, le notaire demande à la banque l’autorisation de radier l’hypothèque. Le coût de cette démarche est de l’ordre de 800 à 900 €.

Dans le cas ordinaire, sans revente du bien, quand l’hypothèque prend-elle fin ?

Après remboursement du prêt (ou de la dette) dans un certain délai, variable selon les banques.

Rappelons d’abord que même si l’emprunt (la dette) n’est pas complètement remboursé (e), et que l’hypothèque, pour cette raison, peut être activée, il y a un grand pas entre le constat de la carence et la saisie effective de l’immeuble par la banque ou le créancier sur la base de l’hypothèque, car c’est une procédure judiciaire longue et complexe.

Si, en revanche, il n’y a aucune carence dans le remboursement de l’emprunt, l’hypothèque n’a plus de raison d’être à son terme. Toutefois, pour qu’elle prenne fin de ce fait (sans avoir à demander sa radiation), il faut, une fois que le prêt est remboursé, attendre un délai d’un an à compter de la dernière échéance payée, pour que l’hypothèque disparaisse complètement.

Et si l’emprunteur rembourse son prêt par anticipation ?

L’hypothèque qui garantissait l’emprunt n’a plus d’utilité.

Il arrive qu’en raison de la baisse des taux, un emprunteur souhaite racheter son prêt pour bénéficier d’un nouveau prêt moins cher. Il négocie alors avec une autre banque, afin de rembourser le prêt initial par anticipation. Exemple : j’ai acheté il y a 9 ans un appartement financé par un prêt de 100000 € au taux de 3,6 %, emprunt garanti par une hypothèque. Si le taux est maintenant tombé à 1 %, j’ai intérêt à rembourser par anticipation en souscrivant un nouveau prêt ailleurs. Dans ce cas, la nouvelle banque peut demander une inscription hypothécaire, ainsi que la radiation de la première hypothèque, radiation non obligatoire car cette sûreté est devenue inutile (sans objet).