INVESTIR DANS UN LOGEMENT DÉJÀ LOUÉ À L’ANNÉE ?

RecheRche d’un Revenu complémentaiRe

MALIN POUR SE PROCURER UN REVENU COMPLÉMENTAIRE

si vous n’envisagez pas l’achat d’un bien immobilier pour l’habiter immédiatement, investir dans un logement occupé peut vous permettre de faire une bonne affaire.

Acheter un logement habité par un locataire intéresse différents types d’investisseurs : ceux qui y voient une occasion de diversifier leur patrimoine avec la perspective de faire une plus-value intéressante lorsqu’ils le revendront vide ; ceux qui veulent se constituer un patrimoine locatif en évitant les démarches liées à la recherche d’un locataire (et en ayant un aperçu immédiat de la rentabilité de la location) ; et ceux qui envisagent, à moyen ou long terme, de reprendre le logement pour l’habiter, une fois les lieux libérés (expatriés, futurs retraités, …).

Un logement occUpé coûte moins cher et sa rentabilité est connUe

Ce type d’acquisition peut permettre de bénéficier d’une décote (voir encadré) variant, en moyenne, entre 10 à 15 % par rapport au prix de vente d’un logement identique vendu libre de tout occupant (1). Autre atout : le locataire étant déjà en place, outre que vous êtes dispensé, pour en trouver un, de toutes les recherches fastidieuses (annonces, étude des dossiers, …), vous connaissez par avance la rentabilité de votre investissement puisque le montant du loyer restera inchangé après la vente. Par ailleurs, les banques seront moins frileuses pour vous prêter de l’argent puisque les mensualités seront - en tout ou partie - couvertes par des loyers que vous êtes déjà assuré de percevoir lorsque vous ferez votre demande de prêt.

les précaUtions à prendre avant d’acheter

Comme pour tout achat immobilier, une visite préalable des lieux, pour constater l’état du bien, s’impose. Vous devez également être bien attentif à l’emplacement du logement (proximité des commerces, écoles, transports, …). En effet, si le locataire en place décide de déménager, et que vous ne souhaitez ni reprendre ni vendre le logement, vous devrez alors en trouver un nouveau. Ce sera plus facile si le logement est bien situé. En outre, si, à moyen terme, vous envisagez de reprendre le logement pour y habiter, vous devez vous montrer aussi exigeant que si vous y emménagiez immédiatement.

Prenez des informations sur le locataire (y a-t-il des incidents de voisinage, de paiements, …?). Pour savoir si les loyers ont été régulièrement payés, demandez au vendeur l’historique des preuves du paiement régulier du loyer par le locataire, et vérifiez qu’aucun litige entre les deux parties n’est en cours. « Un vendeur, tenté de cacher des informations à l’acheteur qui, s’il en avait eu connaissance avant la vente, n’aurait pas acheté, s’expose à une procédure pour vices

cachés », avertit Marthe Gallois, juriste chez PAP.fr. Comme il vous sera difficile de demander au vendeur ses relevés de comptes, « il ne faut pas hésiter à lui demander de faire une déclaration sur l’honneur reconnaissant qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement dans l’acte de vente, devant le notaire », conseille-t-elle.

Nouvel acquéreur et… Nouveau bailleur

En tant qu’acquéreur d’un logement occupé, vous en devenez également par voie de conséquence, le bailleur. Le bail que vous reprenez se poursuivra dans les mêmes conditions que celles prévues dans le contrat signé par l’ancien propriétaire, sans pouvoir les modifier. Il est donc fondamental de bien étudier les différentes clauses y figurant (notamment le montant du loyer). « S’il n’est pas nécessaire de rédiger un nouveau contrat de location, le nouveau propriétaire doit prévenir le locataire du changement de bailleur afin qu’il sache que c’est à lui qu’il devra désormais régler le loyer », explique Marthe Gallois. « Attention à récupérer le contrat original», recommande-t-elle. «Il ne faut pas se contenter d’une copie qui aura moins de valeur juridique en cas de litige avec le locataire ». En tant que nouveau bailleur, c’est à vous qu’il reviendra de rendre en fin de bail, le dépôt de garantie versé par le locataire lors de la signature du contrat. À vous donc de demander au vendeur qu’il vous le restitue ou qu’il soit intégré dans la négociation du prix de vente. Si le paiement des loyers était garanti par une caution solidaire, cet engagement se transmet au nouveau bailleur, sauf clause contraire prévue dans le contrat de cautionnement précisant que la personne se portant caution réserve son engagement au seul propriétaire des lieux au moment de la signature du bail. En revanche, si le vendeur avait souscrit une assurance contre les loyers impayés, cette dernière n’est pas transmissible et sera automatiquement résiliée du fait de la vente.ll