Comment négoCier le montant de la déCote

Pour calculer le prix d’un logement occupé, le prix d’achat « normal » du logement vide se voit appliquer une décote variable, en fonction de :

• la taille du logement. La décote sera faible, voire inexistante, pour les petites surfaces (studio, 2 pièces), prisées par les investisseurs.

• la nature du bail. Pour un logement loué vide, la décote peut atteindre 10 à 15 %. En revanche, pour une location meublée dont la date d’échéance est annuelle (voire moins pour les baux « étudiants »), la décote sera très faible voire inexistante puisque vous n’aurez pas longtemps à attendre pour récupérer le bien.

• la date d’échéance du bail.

Plus le terme est éloigné, plus la décote peut être importante.

• la sous-évaluation du loyer. S’il est manifestement bas par rapport au prix du marché, un rabais est possible puisque vous ne pourrez pas le renégocier immédiatement.

• la présence d’un locataire « protégé ». Vous ne pouvez donner congé à un locataire de plus de 65 ans ayant des ressources modestes (2) à moins de lui proposer un relogement correspondant ou d’être vous-même âgé de plus de 65 ans ou de disposer de revenus modestes (jusqu’à 23 354 €/ an pour une personne en région parisienne ;

20 304 €/an dans les autres régions). Toutefois, si votre investissement est purement financier, cela peut s’avérer une opportunité avantageuse car vous bénéficierez d’une décote intéressante.