CRÉDIT RELAIS : ATTENTION DANGER !
Le prêt relais est un crédit de court terme qui permet d’acquérir un bien immobilier avant de boucler la vente d’un autre. Encore faut-il savoir comment cela fonctionne pour en éviter les chausse-trappes.
Àmoins de disposer de moyens financiers très importants, acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement implique d’avoir vendu au préalable le logement dans lequel on habite. « Rappelons que 40 % des acquéreurs de biens immobiliers revendent un bien pour en acheter un autre et il est très difficile de faire coïncider la date d’achat et celle de la revente », explique Maël Bernier, porteparole du courtier en crédit Meilleurtaux. Pour y parvenir, il faudrait signer quasi simultanément chez le notaire la vente du logement dans lequel on habite et l’achat du nouveau logement. Le crédit relais est la solution pour acheter sans avoir vendu d’abord. Il s’agit d’une avance de trésorerie accordée par la banque sur le bien que vous allez vendre pour vous permettre d’acheter le nouveau. Afin d’éviter tout risque, le prêteur ne vous avance qu’une quotité comprise entre 50 et 70 % de la valeur du bien à vendre. Si le bien que vous achetez est plus cher que le précédent, la banque complète votre besoin de financement par un prêt complémentaire. Par exemple, vous voulez acheter une maison d’une valeur de 280 000 euros pour laquelle, compte tenu des frais de notaire, votre besoin de financement se monte à 300 000 euros. Si vous pensez vendre votre appartement 210 000 euros, le prêteur ne vous avancera que la somme de 147000 euros, soit 70 % de la valeur de votre bien, sous la forme d’un prêt relais. Et il vous prêtera 153000 euros en prêt complémentaire pour réaliser votre opération.
Les banques peuvent proposer un prêt relais pour une période de 12 mois assortie d’une franchise totale ce qui signifie que les intérêts sont remboursés en une seule fois à l’échéance en même temps que le capital emprunté. Mais à l’issue de la période fixée par la banque, il faut avoir vendu absolument et rembourser le crédit relais : sinon il se transforme en prêt classique et s’ajoute aux mensualités du prêt complémentaire rendant insoutenables les remboursements. Ainsi, dans notre exemple, ce serait bien la somme de 300 000 euros qui devrait être remboursée et non pas seulement 153000 euros. Sur 10 ans, cela peut représenter une mensualité de plus de 2 700 euros !
ATTENTION AU NIVEAU DE L’ESTIMATION !
Le principal écueil est l’estimation du bien. Si
celle-ci est trop optimiste, l’emprunteur ne pourra pas vendre au prix convenu et se trouvera en difficulté pour rembourser la banque. « Notre appartement à Paris 19ème avait été estimé trop haut par rapport au marché par l’agent immobilier. Sa valeur réelle était située entre 530000 et 550000 euros et nous l’avions mis sur le marché à 700000 euros. Il était impossible de le vendre alors que l’achat de notre maison en province était réalisé sur cette base. Nous avons vu le moment où nous allions devoir tout revendre pour rembourser le crédit relais », explique Annabelle qui habite maintenant au Mans (72). Dans certains cas, l’estimation est juste mais, entre le moment où elle est réalisée et celui où le bien se vend finalement, le marché s’est retourné. Cela a été le cas en 2008 alors que la crise financière avait fait chuter le prix des biens. Un logement estimé en début d’année pouvait valoir beaucoup moins à l’automne lorsque le krach a atteint la France. Le marché immobilier n’est pas l’abri d’un tel retournement. « Pour toutes ces raisons, il est préférable d’éviter les prêts relais qui ne sont une solution viable que si vous n’avez pas le choix, estime Serge Harroch, fondateur et associé du courtier Euclide Financement. Mieux vaut vendre d’abord quitte à passer par une location, ou un garde-meuble. Cela évitera d’être pris de court et de devoir vendre au rabais ». Si malgré tout, le crédit relais est la seule solution, il faut alors prendre des précautions, à commencer par une estimation fiable du bien. En général, un expert immobilier est mandaté par la banque ou le courtier en crédit pour estimer le prix mais assurez-vous que le coût de cet expert est pris en charge par vos interlocuteurs car une expertise peut coûter quelques milliers d’euros.
NÉGOCIER UN TAUX ATTRACTIF
Attention également au taux du crédit relais. Même s’il s’agit d’un prêt qui a vocation à être remboursé rapidement, inutile de surpayer ! « En principe, le taux n’est pas différent d’un prêt classique », déclare-t-on chez Meilleurtaux mais dans la pratique, les banques en profitent pour augmenter un peu le taux. L’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) publie régulièrement sur le site www.anil.org les taux moyens pratiqués par les banques. Prenez garde de ne pas dépasser la fourchette haute qui se situe actuellement entre 1,60 % et 2,25 % sur 15 ans. La fourchette basse étant située entre 1,40 % et 1,60 %.
Si vous voulez bénéficier d’un taux attractif, mieux vaut arriver à la banque avec un avant-contrat de vente signé. La banque sera rassurée par la viabilité du projet et vous serez en mesure de négocier un taux intéressant. Et c’est encore mieux si votre acheteur a déjà obtenu son prêt ou s’il achète sans condition suspensive de crédit.