CRÉDIT : PROFITEZ DES TAUX AU PLUS BAS !

Le crédit immobilier est au rabais ! Ce n’est pas une raison pour accepter la première offre de prêt venue. Cela reste la principale arme des banques pour capter de nouveaux clients. Profitez de la concurrence.

C’est le moment ou jamais de vous endetter. Les taux du crédit immobilier sont à leur plus bas historique – ou presque. « Le meilleur taux sur une durée de 20 ans se situait à 1,12 %, hors assurance, mi-septembre 2019, soit seulement 4 centimes de point de plus que son niveau plancher de l’automne 2016. Sur 15 ans, il est même tombé à moins de 1 % », souligne Cécile Roquelaure, directrice communication et étude du courtier Empruntis.com. Si les prêts immobiliers sont si peu chers aujourd’hui, c’est qu’ils sont principalement indexés sur les obligations d’État à dix ans. Des titres financiers dont les taux sont faméliques : 0,80 % début octobre. Mais une autre raison explique le « crédit bon marché » : la concur- rence fait rage entre les banques sur ce terrain. Elles limitent donc leur marge bénéficiaire sur ce produit. Pourquoi un tel sacrifice ? parce que le crédit immobilier a une vertu précieuse : il ficelle le client ! Après lui avoir vendu un crédit sur 15 ou 20 ans, le banquier espère fidéliser son nouveau client et pouvoir lui vendre sur la durée d’autres services et placements plus lucratifs. C’est le produit d’appel par excellence !

Faites jouer la concurrence

Des conditions d’emprunt avantageuses (voir tableau page 35), les primo-accédants en ont bien besoin pour compenser en partie leur perte de pouvoir d’achat immobilier, due à l’envolée des prix de la pierre ces dernières années. Tout comme les propriétaires désirant s’agrandir, déménager sur le littoral ou acquérir une résidence secondaire, sans disposer d’un pécule financier suffisant. Reste que même pour ceux détenant suffisamment de liquidités pour financer au comptant la maison de leur rêve, recourir à l’endettement n’est pas du tout dénué de sens (voir Emprunter après 50 ans, page 39). Et dans le cas d’un investissement locatif, le crédit joue le rôle d’un véritable accélérateur de rentabilité (voir encadré page 35). Dans tous les cas, reste à optimiser votre recours à l’emprunt.

Alors que les taux obligataires devraient, en principe, repartir à la hausse dans les prochains mois (aux Etats-Unis les taux longs à 10 ans sont repassés au dessus de 3,20 %), mieux vaut dans cette perspective oublier pour l’heure les prêts à taux variables (qui pourraient remonter pendant le prêt) et privilégier ceux à taux fixe. Reste à négocier le taux le plus bas possible, maintenant.

Pour faire jouer la concurrence, vous pouvez d’abord faire le tour des banques. Fastidieux et chronophage ! Ou passer par un courtier en crédits qui va sélectionner, parmi ses banques partenaires celles qui, en raison de leur politique commerciale du moment, présentent une grille de taux compétitive pour les clients de votre profil. Plusieurs offres de crédit vous seront présentées par le courtier, à vous de choisir votre préférée ou de toutes les refuser !

Des courtiers gratuits… seulement en ligne

« Compte tenu du volume d’affaires que nous apportons à nos banques partenaires, nous négocions avec elles des taux préférentiels, explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Même si l’emprunteur ne veut pas changer de banque, nous obtenons habituellement un taux plus favorable que celui qu’il aurait négocié en direct avec son propre banquier ». De 0,20 à 0,30 point de moins sur le taux d’emprunt, voilà les conditions financières que les courtiers prétendent en moyenne décrocher pour leurs clients. Autre avantage : ils peuvent vous aider également à profiter de la concurrence sur l’assurance du crédit (voir page 36). Reste qu’un courtier n’est pas gratuit. À vous de vérifier si l’économie réalisée sur le financement couvre le prix de ses prestations. Aucune hésitation si vous faites appel à ses services en ligne, c’est gratuit dans ce cas. Mais si vous souhaitez vous adresser et être suivi par une de ses agences, il vous en coûtera environ de 800 à 1 000 euros, selon les enseignes.

un taux selon votre Dossier

Que vous empruntiez en direct ou par un courtier, il vous faut d’abord peaufiner votre dossier pour décrocher les meilleures conditions. Un banquier souhaite, en premier lieu, être rassuré sur vos capacités à rembourser vos mensualités sans difficultés. Si vous représentez un risque de défaillance minime, vous devez logiquement bénéficier d’un taux compétitif. Le banquier va donc étudier votre ratio d’endettement, c’est-à-dire la part de vos crédits rapportée à vos ressources. En moyenne, le ou les crédits immobiliers ne doivent pas dépasser 30 % de vos revenus. Mais ce ratio peut-être revu à

la hausse si le montant de vos ressources est élevé. Dans ce cas, on évalue plutôt votre « reste à vivre » après remboursement de vos dettes : est-il suffisant pour financer votre train de vie ? L’appréciation des revenus tient compte aussi du projet financé. Vous empruntez en vue d’acheter un bien pour le louer ? Dès lors, chaque banque a sa propre méthode pour évaluer votre taux d’endettement. Certaines vont ajouter à vos revenus professionnels une part seulement des loyers que vous prévoyez d’encaisser. D’autres établissements ne prendront en compte les revenus fonciers qu’à compter du deuxième investissement locatif… Votre dossier peut donc être accueilli ici et refusé là ! Compte tenu de cette hétérogénéité d’examen des demandes de prêt, un investisseur locatif aura un réel intérêt à solliciter des offres de crédit de nombreux établissements.

Soignez votre profil

Pour déterminer votre profil, le banquier va également éplucher votre compte bancaire, sur la base des trois derniers relevés. Mieux vaut que, sur cette période, votre compte n’ait vécu aucun épisode de découvert, fut-il modeste et passager. Et si tel n’est pas le cas, prenez les devants et fournissez une explication ( « en déplacement, je n’ai pas eu le temps de faire un virement à temps »). De même, si vous percevez des revenus généreux et que vos comptes laissent apparaître une trace d’un crédit à la consommation, le banquier peut soupçonner

des accidents budgétaires de votre part. Bref, ni découvert, ni crédit à la consommation… voilà le dossier idéal.

Une période propice à la négociation

Autre facteur pris en compte par le banquier : votre potentiel de recettes à ses yeux. Il vous faudra consentir des efforts dans la négociation pour lui donner des gages sur ce potentiel, à savoir votre disposition à consommer des services et à lui confier de l’épargne et des fonds à placer. La période est propice à ce marchandage, tant la guerre concurrentielle fait rage, profitez-en ! « En 2018, la demande de crédit a été moins forte qu’escomptée par les banques qui, de ce fait, n’ont pas atteint leurs objectifs et sont prêtes à se battre cet automne pour capter des clients, prévient Cécile Roquelaure chez Empruntis. Dans certaines banques, il existe une marge de négociation même par rapport au meilleur taux qu’elles affichent. Pour un profil très convoité, nous pouvons obtenir moins de 1 % sur 20 ans ».

Plus vous disposez de revenus et de patrimoine, notamment financier, plus votre profil est appétissant pour un banquier. Évidemment, celui-ci sera d’autant plus à l’écoute pour traiter votre demande de crédit au meilleur taux que vous accepterez de domicilier vos revenus réguliers – ou au moins une part de ceux-ci - dans son établissement. Il peut d’ailleurs vous y obliger, mais sous conditions (voir encadré page 33). Une bonne stratégie consiste à avoir bien préparé en amont sa négociation avec le banquier. Quels revenus êtes-vous prêts à domicilier chez lui, quels services pourriez-vous déjà souscrire (assurance voiture ou multirisque habitation, carte bancaire…), quels sont le ou les placements que vous seriez prêt à souscrire, pour quel montant…?

Et l’apport, quelle importance ?

En revanche, inutile de gonfler au maximum votre apport personnel, sauf si votre ratio d’endettement est un peu limite. Votre apport de liquidités dans l’opération doit néanmoins couvrir au moins les frais de notaire (plus de 7,5 % du prix d’achat), voire jusqu’à 20 % de l’opération dans l’idéal. Mais le porter au-delà ne constituera pas un argument de nature à faire baisser le taux. Sauf en permettant de diminuer fortement la durée du prêt, ce qui diminue mécaniquement son taux d’intérêt (voir tableau).

Enfin, le taux n’est pas le seul critère du coût de votre emprunt. À côté de l’assurance décès et invalidité, le prêteur exigera une autre garantie couvrant le risque d’impayé dans les cas non couverts par l’assurance. Le plus souvent, il préférera de loin une caution bancaire, dont le coût moyen au Crédit Logement est de 2 350 euros. Elle permet au banquier de récupérer plus facilement sa créance. l’hypothèque, plus chère (3 050 euros en moyenne), est plus contraignante pour le banquier en cas d’impayé, puisqu’il devra se charger de la vente du bien pour récupérer son dû. Si vous souhaitez décrocher le taux le plus bas sur le crédit, mieux vaut donc faciliter les choses à votre prêteur en optant pour la garantie bancaire. Vous y trouverez tous les deux votre compte !