LIMITE DE PROPRIÉTÉ : FAUT-IL ÊTRE BORNÉ ?

Où se situe exactement la limite de prOpriété entre deux vOisins ? le sujet est brûlant et lOurd de cOntentieux.

Connaître avec certitude les limites géographiques de son droit de propriété est indispensable pour vendre, louer, aménager et simplement vivre en paix !

Ce que disent les textes

• Art. 646 - Code civil : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ».

À défaut d’accord sur la demande ou sur le résultat du bornage amiable, un bornage judiciaire peut être demandé par un seul voisin. Le juge va nommer un expert de justice (souvent un géomètre-expert) afin de déterminer la limite de propriété. S’il décide d’entériner l’expertise, les bornes sont placées d’office et les limites fixées. Il détermine alors le partage des frais.

• Loi du 7 mai 1946 (art 1er) : Seul un géomètre-expert peut définir les limites de propriété et effectuer un document de modification de parcelle cadastrale avec modification des limites extérieures d’une propriété.

Ce qu’il faut bien Comprendre

Sauf dans le cas restrictif de la création d’une nouvelle parcelle destinée à être construite, le bornage n’a rien d’obligatoire. Mais c’est la seule façon d’obtenir une réelle garantie juridique incontestable sur les limites de propriété, le cadastre, peu précis, n’ayant qu’une valeur fiscale, et ne fondant aucun droit de propriété (sauf en Alsace Moselle avec le Livre foncier).

Ce qu’en pensent les tribunaux

• Les limites du plan cadastral, compte tenu de ses imprécisions, ne prévalent pas sur des traces de possession anciennes. Le cadastre n’est pas une preuve de propriété - Cass. 3 civ. 17 mars 2016 - N°-14-22.298.

• Seul le bornage fait foi en matière de limite de propriété - Cass. civ. 3e, 20 mars 2002, n° 00-17.475.

• « Bornage sur bornage ne vaut ». La valeur d’un bornage est perpétuelle. Il n’est pas possible de refaire borner un terrain qui l’a été par le passé - Cass. 3 civ. 04/07/2012 - n°10-26.113.

• Le cadastre n’a pas de valeur juridique - Cass 3 civ. 07/04/2004 n° 02-19.385.

notre Conseil

Rien n’interdit de se mettre d’accord entre voisins pour fixer à l’amiable la limite entre deux propriétés foncières et même de matérialiser cette séparation (haie, mur, clôture…). Mais il faut rester conscient que cet accord, même écrit, ne sera pas opposable aux tiers. Il pourra être remis en cause par un nouveau voisin (acquéreur, héritier…) et n’a aucune réelle valeur juridique au-delà des deux signataires. Sauf à parier que cette limite officieuse durera 30 ans pour invoquer ensuite la prescription du droit civil !