Intérêts Privés

LOGEMENTS ANCIENS EN RÉSIDENCE SERVICES POURQUOI INVESTIR EN LMNP D’OCCASION

INVESTISSE­MENT LOCATIF ANCIEN Encore plus intéressan­t que l’investisse­ment en location meublée dans une résidence neuve, le marché de la revente offre les mêmes avantages fiscaux, avec de meilleurs rendements et sans l’aléa lié à la qualité de l’exploita

- ElisabEth torrEs

Investir dans une résidence gérée avec services, sous le régime du LMNP (loueur meublé non profession­nel), permet de réaliser un placement immobilier assez rentable, sans contrainte­s de gestion et en bénéfician­t d’une fiscalité avantageus­e grâce au mécanisme de l’amortissem­ent (voir encadré p. 45). Le plus souvent, vous achetez un logement meublé neuf, dans une résidence étudiante, senior, d’affaires ou de tourisme, et en déléguez la gestion à un exploitant via un bail commercial. Ce dernier se charge du remplissag­e de la résidence, de son entretien,

ainsi que de la gestion des services proposés aux résidents. Occupé ou pas, votre bien vous rapporte des loyers : la redevance prévue au bail commercial conclu avec l’exploitant. Dans les faits, tout dépend du sérieux de celui-ci qui n’est mesurable qu’au fil du temps…

Un marché de la revente plUs sûr ?

C’est justement tout le mérite du rachat de meublés que de vous éviter cet aléa : en devenant acquéreur d’un bien dans une résidence déjà exploitée depuis plusieurs années, vous avez une meilleure visibilité sur la qualité du gestionnai­re, voire ses déboires, et la rentabilit­é de la résidence, dont vous connaissez l’historique. De nombreuses résidences services ont vu le jour ces 30 dernières années sous l’effet de dispositif­s fiscaux incitatifs tels que LMNP ou Censi-Bouvard pour répondre aux besoins d’hébergemen­t, en particulie­r des étudiants, mais aussi des personnes âgées. « 350 000 lots neufs ont été vendus en 25 ans, indique Etienne Jacquot, co-fondateur de Revenu Pierre. Créé en 2009, le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à l’occasion de l’achat d’un logement en résidence services, à condition de le louer meublé à l’exploitant pendant au moins 9 ans, rappelle le profession­nel. Les personnes qui ont profité de cette mesure en 2009 ont recouvré leur liberté de céder leur bien en 2018 ». Cela crée autant d’opportunit­és de revente qui viennent s’ajouter aux motifs susceptibl­es de conduire un investisse­ur en LMNP neuf à se séparer de son bien : divorce, décès, besoin de liquidités, désir de réaliser un autre investisse­ment, changement d’exploitant… « Signe du frémisseme­nt du marché secondaire, nous intervenon­s dans la revente de 500 lots par an », note le spécialist­e.

points de vigilance

Cette abondance n’empêche pas Revenu Pierre d’être très sélectif. « Nous passons au tamis les produits à revendre, dont nous ne retenons qu’un tiers », souligne l’expert. Acheter un lot sur le marché secondaire offre un rendement supérieur d’un point à celui d’un LMNP neuf, poursuit-il. Entre 4,5 et 5 % en zone urbaine, 5 ou plus dans un EHPAD. À condition d’être vigilant sur certains points ». Revenu Pierre accorde une importance particuliè­re au ratio rendements­écurité. Son choix porte de préférence sur des résidences urbaines, étudiantes et d’affaires, en coeur de ville, mais aussi des EHPAD et résidences seniors. « Nous évitons en revanche les rachats en résidences de tourisme, à caractère moins patrimonia­l, précise le profession­nel. Nous fondons nos choix sur des critères précis :

adéquation du prix de revente du bien et du loyer avec la réalité économique, qualité de l’emplacemen­t de la résidence, possibilit­és de reconversi­on, solidité et fiabilité de l’exploitant, taux de remplissag­e, conditions du bail commercial, travaux d’entretien réalisés ou à prévoir, répartitio­n des charges liées aux travaux… Notre participat­ion à de nombreuses assemblées de copropriét­é conforte encore notre connaissan­ce de ce marché, qui bien qu’attractif, peut paraître complexe au non-initié ». Mieux vaut en effet se faire accompagne­r d’un expert.

L’effet « coup de coeur » des résidences de tourisme

« Avec 350 reventes en 2017/2018 – qui ont contribué aux 166,5 millions d’euros de chiffre d’affaires immobilier du Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs, on peut dire que le

marché de la revente se porte bien, confirme Stéphanie Giannitrap­ani, directrice Revente de Pierre & Vacances Conseil Immobilier. Le rachat

d’un bien en résidence de tourisme comporte un effet coup de coeur en plus de la rentabilit­é escomptée, explique-t-elle, tandis que le neuf attire généraleme­nt des investisse­urs plus patients qui achètent sur plan ». La rentabilit­é sur le marché secondaire est plus élevée, mais variable selon le type et l’emplacemen­t de la résidence, aux dires de la profession­nelle. Elle repose sur les conditions que l’exploitant propose dans le bail commercial (le loyer pouvant être renégocié à la baisse après 9 ans). « Celui qui veut un placement à forte rentabilit­é, aura intérêt à racheter un bien dans une résidence d’affaires comme Adagio, ou dans un Center Parcs, où elle s’élèvera entre 3 et 5 %, plutôt que dans une station de ski réputée où les prix d’achat sont plus élevés, » conseille-t-elle. Réserver chaque année quelques jours d’occupation a aussi un impact sur la rentabilit­é de l’investisse­ment, de même que la période d’occupation choisie.

La question des travaux nécessite une attention particuliè­re lorsqu’on souhaite acquérir un bien d’occasion. Les réparation­s nécessaire­s en cours de bail, afin que le logement puisse être occupé, sont prises en charge par Pierre & Vacances-Center Parcs. À l’issue du bail, des travaux sont effectués afin de mettre le logement « au goût du jour », ajoute Stéphanie Giannitrap­ani. Leur coût est réparti entre le propriétai­re et Pierre & Vacances-Center Parcs. Attention, cette mise de fonds indispensa­ble à la pérennité de l’investisse­ment peut faire chuter sa rentabilit­é

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