LOGEMENTS ANCIENS EN RÉSIDENCE SERVICES POURQUOI INVESTIR EN LMNP D’OCCASION
INVESTISSEMENT LOCATIF ANCIEN Encore plus intéressant que l’investissement en location meublée dans une résidence neuve, le marché de la revente offre les mêmes avantages fiscaux, avec de meilleurs rendements et sans l’aléa lié à la qualité de l’exploita
Investir dans une résidence gérée avec services, sous le régime du LMNP (loueur meublé non professionnel), permet de réaliser un placement immobilier assez rentable, sans contraintes de gestion et en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse grâce au mécanisme de l’amortissement (voir encadré p. 45). Le plus souvent, vous achetez un logement meublé neuf, dans une résidence étudiante, senior, d’affaires ou de tourisme, et en déléguez la gestion à un exploitant via un bail commercial. Ce dernier se charge du remplissage de la résidence, de son entretien,
ainsi que de la gestion des services proposés aux résidents. Occupé ou pas, votre bien vous rapporte des loyers : la redevance prévue au bail commercial conclu avec l’exploitant. Dans les faits, tout dépend du sérieux de celui-ci qui n’est mesurable qu’au fil du temps…
Un marché de la revente plUs sûr ?
C’est justement tout le mérite du rachat de meublés que de vous éviter cet aléa : en devenant acquéreur d’un bien dans une résidence déjà exploitée depuis plusieurs années, vous avez une meilleure visibilité sur la qualité du gestionnaire, voire ses déboires, et la rentabilité de la résidence, dont vous connaissez l’historique. De nombreuses résidences services ont vu le jour ces 30 dernières années sous l’effet de dispositifs fiscaux incitatifs tels que LMNP ou Censi-Bouvard pour répondre aux besoins d’hébergement, en particulier des étudiants, mais aussi des personnes âgées. « 350 000 lots neufs ont été vendus en 25 ans, indique Etienne Jacquot, co-fondateur de Revenu Pierre. Créé en 2009, le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à l’occasion de l’achat d’un logement en résidence services, à condition de le louer meublé à l’exploitant pendant au moins 9 ans, rappelle le professionnel. Les personnes qui ont profité de cette mesure en 2009 ont recouvré leur liberté de céder leur bien en 2018 ». Cela crée autant d’opportunités de revente qui viennent s’ajouter aux motifs susceptibles de conduire un investisseur en LMNP neuf à se séparer de son bien : divorce, décès, besoin de liquidités, désir de réaliser un autre investissement, changement d’exploitant… « Signe du frémissement du marché secondaire, nous intervenons dans la revente de 500 lots par an », note le spécialiste.
points de vigilance
Cette abondance n’empêche pas Revenu Pierre d’être très sélectif. « Nous passons au tamis les produits à revendre, dont nous ne retenons qu’un tiers », souligne l’expert. Acheter un lot sur le marché secondaire offre un rendement supérieur d’un point à celui d’un LMNP neuf, poursuit-il. Entre 4,5 et 5 % en zone urbaine, 5 ou plus dans un EHPAD. À condition d’être vigilant sur certains points ». Revenu Pierre accorde une importance particulière au ratio rendementsécurité. Son choix porte de préférence sur des résidences urbaines, étudiantes et d’affaires, en coeur de ville, mais aussi des EHPAD et résidences seniors. « Nous évitons en revanche les rachats en résidences de tourisme, à caractère moins patrimonial, précise le professionnel. Nous fondons nos choix sur des critères précis :
adéquation du prix de revente du bien et du loyer avec la réalité économique, qualité de l’emplacement de la résidence, possibilités de reconversion, solidité et fiabilité de l’exploitant, taux de remplissage, conditions du bail commercial, travaux d’entretien réalisés ou à prévoir, répartition des charges liées aux travaux… Notre participation à de nombreuses assemblées de copropriété conforte encore notre connaissance de ce marché, qui bien qu’attractif, peut paraître complexe au non-initié ». Mieux vaut en effet se faire accompagner d’un expert.
L’effet « coup de coeur » des résidences de tourisme
« Avec 350 reventes en 2017/2018 – qui ont contribué aux 166,5 millions d’euros de chiffre d’affaires immobilier du Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs, on peut dire que le
marché de la revente se porte bien, confirme Stéphanie Giannitrapani, directrice Revente de Pierre & Vacances Conseil Immobilier. Le rachat
d’un bien en résidence de tourisme comporte un effet coup de coeur en plus de la rentabilité escomptée, explique-t-elle, tandis que le neuf attire généralement des investisseurs plus patients qui achètent sur plan ». La rentabilité sur le marché secondaire est plus élevée, mais variable selon le type et l’emplacement de la résidence, aux dires de la professionnelle. Elle repose sur les conditions que l’exploitant propose dans le bail commercial (le loyer pouvant être renégocié à la baisse après 9 ans). « Celui qui veut un placement à forte rentabilité, aura intérêt à racheter un bien dans une résidence d’affaires comme Adagio, ou dans un Center Parcs, où elle s’élèvera entre 3 et 5 %, plutôt que dans une station de ski réputée où les prix d’achat sont plus élevés, » conseille-t-elle. Réserver chaque année quelques jours d’occupation a aussi un impact sur la rentabilité de l’investissement, de même que la période d’occupation choisie.
La question des travaux nécessite une attention particulière lorsqu’on souhaite acquérir un bien d’occasion. Les réparations nécessaires en cours de bail, afin que le logement puisse être occupé, sont prises en charge par Pierre & Vacances-Center Parcs. À l’issue du bail, des travaux sont effectués afin de mettre le logement « au goût du jour », ajoute Stéphanie Giannitrapani. Leur coût est réparti entre le propriétaire et Pierre & Vacances-Center Parcs. Attention, cette mise de fonds indispensable à la pérennité de l’investissement peut faire chuter sa rentabilité