REVENUS LOCATIFS : L’IMPOSITION POUR 2019
Tous vos revenus locatifs sont imposables, y compris ceux issus de plateformes locatives. À compter du 1er janvier 2019, ils font l’objet d’un acompte prélevé directement sur votre compte bancaire.
Les revenus tirés de la location d’un bien immobilier nu sont des revenus fonciers soumis au barème de l’impôt sur le revenu (IR). Quant aux revenus tirés de la location d’un bien immobilier meublé, ils relèvent de la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC). À compter du 1er janvier 2019, tous ces revenus sont soumis au PAS sous la forme d’un acompte mensuel ou trimestriel.
Un acompte à payer depUis janvier
• Location nue. Les revenus fonciers perçus à compter du 1er janvier 2019 donnent lieu au versement d’un acompte d’IR et de prélèvements sociaux (17,2 %) prélevé automatiquement sur votre compte bancaire le 15 de chaque mois, sauf option pour un acompte trimestriel. Les acomptes de janvier à août 2019 sont calculés sur la base de vos revenus fonciers perçus en 2017 et les acomptes de septembre à décembre 2019 sur vos revenus fonciers de 2018. Les revenus fonciers sont retenus après déduction des charges (charges réelles ou abattement forfaitaire du régime micro) et des déficits fonciers imputables. Les revenus fonciers étant considérés comme des revenus communs, c’est le taux personnalisé du foyer fiscal qui s’applique. « Si vous démarrez une location nue en 2019, vous n’avez pas l’obligation de payer des acomptes et la totalité de l’imposition afférente à ces revenus devra être versée en 2020 » explique Me Chiozza-Vauterin (avocat chez LightHouse LHLF). « Mais vous pouvez choisir à tout moment de verser un acompte spontané afin de lisser votre imposition dans le temps. Vous devez alors déterminer le montant de vos revenus fonciers de 2019 afin que l’administration puisse mettre en place un échéancier d’acomptes. De la même façon, en cas d’arrêt définitif d’une activité de location en 2019 (vente du bien, par exemple), vous pouvez demander que le versement des acomptes soit stoppé. En revanche, en cas de vacance de votre bien de quelques mois (départ d’un locataire, travaux), les prélèvements ne peuvent pas être interrompus, mais vous pouvez solliciter une modulation de votre taux » (via le service «Gérer mon prélèvement à la source »).
• Location meublée. Si vous exercez l’activité de loueur en meublé à titre professionnel ou non professionnel, vous devez acquitter des acomptes mensuels ou trimestriels au titre de l’IR et éven-
tuellement des prélèvements sociaux (17,2 % si l’activité est non professionnelle). Ces acomptes sont calculés par le fisc en appliquant le taux personnalisé du foyer fiscal ou le taux individualisé (en cas d’option) aux revenus BIC de 2017, puis de 2018 (acomptes prélevés à partir de septembre 2019). En cas de baisse de revenus en 2019, vous pouvez solliciter une diminution de l’assiette des acomptes ou plus simplement un report de certaines échéances d’acomptes. Si vous démarrez votre activité en 2019, aucun acompte n’est en principe dû avant septembre 2020, mais vous pouvez verser des acomptes spontanés sur une base fixée librement. En cas de cessation d’activité, vous pouvez demander l’arrêt des acomptes.
Une imposition régUlarisée en 2020
Les acomptes versés en 2019 ne sont pas libératoires de l’impôt. Ils s’imputeront sur l’impôt final calculé en 2020 selon la déclaration de revenus.
• Location nue. Vos loyers encaissés en 2019 liés à la location d’un logement non meublé sont taxés au barème de l’IR en tant que revenus fonciers. Si le montant des loyers encaissés ne dépasse pas 15 000 € (sans prorata temporis), vous êtes éligible, sauf exceptions, au régime micro-foncier : le revenu imposable est égal aux loyers diminués d’un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Au-delà de 15 000 € de loyers, c’est le régime réel qui s’applique. Vous pouvez aussi choisir d’opter pour le régime réel si vos charges réelles excèdent la déduction forfaitaire de 30 % du régime micro. L’option valable 3 ans résulte du dépôt de la déclaration 2044. « Pour la détermination du revenu foncier imposable de 2019, des règles spécifiques de déduction des charges dites « pilotables » s’appliquent, puisqu’elles ne sont retenues qu’à hauteur de la moyenne de ces mêmes dépenses effectuées en 2018 et 2019. Cette règle ne s’applique pas si le bien a été acheté en 2019 ou s’il s’agit de travaux d’urgence » souligne Me Chiozza-Vauterin.
• Location meublée. « Les revenus perçus au titre de la location d’un bien meublé à titre occasionnel ou habituel (en direct, via une agence, sur un site internet tel Airbnb…) sont dans tous les cas taxables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers » avertit Me Chiozza-Vauterin. Si vos recettes annuelles de 2018 ou de 2017 ne dépassent pas 70000 €, vous relevez d’office du régime micro-BIC (abattement de 50 %). Si vous louez un bien classé meublé de tourisme ou une chambre d’hôte, ce seuil est de 170 000 € (abattement de 71 %). « Si vous y avez intérêt, vous pouvez renoncer au régime micro et opter pour le régime réel qui vous permet notamment d’amortir votre bien. Mais le formalisme est plus lourd avec la tenue d’une comptabilité et le dépôt d’une déclaration 2031 ».
À noter concernant la location d’une partie de sa résidence principale
(contre un loyer d’habitation modique) : l’exonération fiscale en bénéficiant, qui devait être supprimée, a finalement été maintenue par la loi de finances pour 2019.