TRAVAUX : LA SERVITUDE DE TOUR D’ÉCHELLE
PASSER CHEZ LE VOISIN PEUT ÊTRE UN DROIT POUR EFFECTUER DES TRAVAUX CHEZ SOI LORSQU’IL N’Y A PAS D’AUTRE SOLUTION.
On l’appelle servitude « de tour d’échelle », parfois « servitude d’échelage » voire simplement « échelage ». Il s’agit d’occuper provisoirement une part de la propriété voisine pour y installer un échafaudage ou effectuer quelques travaux.
Ce que disent les textes
Inutile de chercher : le code civil n’a pas repris cette servitude, en 1804. On en trouve la trace dans de nombreux usages locaux antérieurs, usages qui pourtant sont à la base du titre IV du code « sur les servitudes ou services fonciers ». Mais la jurisprudence est unanime depuis pour affirmer que cette servitude de voisinage perdure.
Ce qu’il faut bien Comprendre
Lorsque deux propriétés sont contiguës, un propriétaire peut exiger un accès chez son voisin dès lors qu’il doit effectuer des travaux d’entretien ou de consolidation qui ne peuvent pas être menés autrement. Ces travaux doivent être indispensables (un ravalement, un entretien de toiture) et il doit n’y avoir aucune autre possibilité technique même onéreuse. La servitude permet, comme son nom l’indique, d’installer une ou plusieurs échelles (un échafaudage), plus simplement d’effectuer des travaux depuis la propriété voisine. L’emprise est temporaire, limitée au strict nécessaire et le voisin peut réclamer l’indemnisation d’éventuels dommages (plantations abîmées).
Ce qu’en pensent les tribunaux
• Refuser le passage à son voisin pour réaliser des travaux de réparation sur un mur est un abus de droit. Cass.
3ème civ. 30-10-1978.
• Ce type de droit de passage fait partie « des obligations normales de voisinage ». Paris 20-11-1997. Riom 2-10-1980. Toulouse 12-10-1998.
• Le préjudice moral évoqué par le propriétaire qui subit les travaux s’estime à l’euro symbolique. Colmar 16-06-1995.
• Invoquer le tour d’échelle oblige à établir l’impossibilité de faire autrement, et à préciser nature et durée des travaux. Douai 23-03-2005.
• La servitude peut-elle être invoquée pour une opération de construction nouvelle ? Oui pour la cour d’appel de Bordeaux (23-10-2017), non selon celle de Rennes (17-10-2017).
Notre conseil
La demande doit être effectuée auprès du voisin par écrit, détaillant la nature et la durée des travaux. Mieux vaut officialiser son accord de même et effectuer un état des lieux amiable avant et après les travaux pour éviter toute contestation. En cas de refus, l’autorisation devra être obtenue en assignant devant le tribunal. Au préalable, faire un état des lieux par huissier de justice et/ou prendre des photos détaillées.