FAIRE LE BAIL D’HABITATION ET FIXER LOYER ET CHARGES
Tous les propriéTaires bailleurs sonT Tenus de signer un « bail Type » avec leur locaTaire.
Pour rédiger le bail, il faut se référer au bail type qui a été mis en place, suite à la loi ALUR, par le décret du 29 mai 2015 (ce bail type peut être consulté sur notre site https:// interetsprives.grouperf.com/onglet « Outils », puis « Modèles »).
À retenir, parmi les principales clauses de ce bail (location nue d’habitation) :
• Description du logement : localisation précise, type d’habitat (individuel/ collectif), régime juridique de l’immeuble (copropriété ou non), période de construction, surface habitable, nombre de pièces, modalités de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, éléments d’équipement du logement (cuisine équipée…), locaux à usage privatif (cave, parking) ou collectif (espaces verts, local poubelle, garage à vélos…). Le cas échéant, sont indiquées les modalités de réception de la télévision dans l’immeuble, les modalités de raccordement à Internet.
• Prise d’effet du contrat et durée : entre 3 et 6 ans selon que le propriétaire est un particulier ou une personne morale. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur, quant à lui, peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime. • Conditions financières : loyer, charges récupérables et modalités de paiement (provisions et régularisation annuelle). Le loyer du précédent locataire en place doit être indiqué. En zone encadrée, le bail doit aussi indiquer le loyer de référence et le montant du loyer de référence majoré. La révision annuelle du loyer, selon l’indice de révision des loyers (IRL) publié par l’Insee, n’étant pas automatique, doit être indiquée dans le bail. Celui-ci doit indiquer aussi le montant du dépôt de garantie, ainsi que les honoraires de location.
• Solidarité : si le logement est loué à des colocataires ou concubins dont les deux noms figurent sur le bail, pensez à prévoir une clause de solidarité, qui permet au bailleur de réclamer à chaque colocataire la totalité du loyer.
• Clause résolutoire : elle met fin au bail, notamment, en cas de nonpaiement du loyer, de non-souscription d’une assurance, ou à défaut d’user paisiblement du logement (troubles importants du voisinage).
• Annexes à joindre au bail : état des lieux d’entrée, extrait du règlement de copropriété le cas échéant, notice d’information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs, dossier de diagnostics techniques (comprenant notamment un diagnostic de performance énergétique, un constat du risque d’exposition au plomb, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz…).