RÉDUIRE LA NOTE D’IFI AVANT DE LA PAYER

Les dettes immobilières sont déductibles selon des conditions très strictes qui ont été précisées. En revanche, réaliser un don permet toujours d’alléger la note d’IFI à payer jusqu’au 16 septembre.

L’IFI est calculé sur la valeur nette du patrimoine immobilier après déduction des dettes afférentes à des biens taxables. Une fois le montant de l’IFI calculé à l’aide du barème, il est possible de réduire l’impôt à payer en faisant un don avant la date limite de dépôt de la déclaration 2042-IFI.

La déLicate déduction des dettes

La vigilance est de mise quant à la détermination du passif déductible. Seules sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier 2019, certaines dans leur principe et dans leur montant, à la charge personnelle du foyer fiscal et afférentes à des biens immobiliers taxables. Elles ne sont déductibles qu’en proportion de la valeur imposable de l’actif immobilier auquel elles se rapportent. Il s’agit de dettes immobilières contractées pour l’acquisition d’immeubles imposables (emprunt, par exemple) ou pour le financement de travaux (entretien et réparation, amélioration, construction, reconstruction et agrandissement), ainsi que de certains impôts.

• Modalités d’imputation spécifiques. Les dettes admises en déduction afférentes à la résidence principale occupée par son propriétaire -dont la valeur vénale bénéficie d’un abattement légal de 30 %- sont déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle). Des règles particulières de déduction s’appliquent aux prêts in fine (remboursement du capital au terme du contrat) puisqu’ils sont retenus comme des prêts amortissables. En pratique, il convient de reconstituer un amortissement linéaire sur la durée contractuelle du prêt. Les dettes contractées auprès d’un membre du foyer fiscal ne sont pas déductibles. Quant à celles contractées auprès du groupe familial, elles ne le sont que si le redevable justifie du caractère normal des conditions de prêt.

S’agissant des dettes fiscales, la loi prévoit (limitativement) que sont déductibles : l’IFI théorique, la taxe foncière, la taxe sur les logements vacants, les droits de donation et de succession en instance de paiement au 1er janvier 2019 s’ils se rapportent à des actifs imposables.

Ne sont en revanche pas déductibles : l’impôt sur

le revenu et les prélèvements sociaux correspondant aux revenus des immeubles mis en location nue ou meublée, la taxe d’habitation. Ne peuvent pas non plus être déduites des dépenses liées à des biens autres qu’immobiliers (avance sur un contrat d’assurance-vie, découvert bancaire, dette de quasi-usufruit…).

• Plafonnement des dettes. Les dettes ne sont pas déductibles en totalité lorsque la valeur vénale des biens taxables à l’IFI est supérieure à 5M€ et que le montant total des dettes admises en déduction représente plus de 60 % de cet actif taxable. Dans ce cas, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

RéduiRe le montant de l’iFi

• Générosité - réduction IFI. S’il n’est plus possible d’alléger l’IFI en investissant dans une PME ou un fonds, il reste possible de faire un ou des dons pour réduire l’IFI. Cela permet d’imputer sur le montant brut de l’IFI 75 % du montant du don accordé à certains organismes. Le montant de la réduction IFI est plafonné à 50000 €. Vérifiez bien au préalable que l’organisme bénéficiaire est effectivement éligible à la réduction IFI et demandez un justificatif de don. La réduction IFI de 75 % n’étant pas cumulable avec la réduction d’impôt sur le revenu (66 % ou 75 % du montant du don selon l’organisme destinataire), il convient d’arbitrer au mieux entre les deux dispositifs en fonction de sa situation. Enfin, pour être pris en compte au titre de l’IFI 2019, le versement doit être effectué entre la date limite de dépôt de la déclaration IFI 2018 et la date limite de dépôt de la déclaration IFI 2019.

• Faire jouer le plafonnement de l’IFI. La somme de l’IFI, de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % du revenu imposable du redevable. Pour déterminer si ce plafonnement peut s’appliquer, il convient de calculer un ratio qui ne doit pas dépasser 75 %. Au numérateur, figurent le total de l’IFI plus l’IR et la CSG/CRDS. Au dénominateur, il faut porter les revenus mondiaux nets de frais professionnels et après déduction des déficits catégoriels, des revenus exonérés et des produits soumis à prélèvement libératoire. Attention, selon le Conseil Constitutionnel, les plus-values de cession sont à prendre en compte indépendamment des règles applicables pour l’IR, donc pour leur montant brut sans défalquer les abattements pour durée de détention, ce qui est défavorable au contribuable. Par ailleurs, du fait de l’année blanche, l’IR à retenir au numérateur sera plus faible qu’habituellement du fait du CIMR calculé sur les revenus courants de 2018.ll