LES RENDEMENTS 2018 DES SCPI CLASSIQUES
Ces placements investis en immobilier d’entreprise affichent un rendement moyen de 4,35 % en 2018. Une aubaine dans le contexte actuel de taux d’intérêt au plancher.
Presque trop beau pour être vrai : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) affichent un rendement moyen de 4,35 % en 2018, auquel s’ajoute une hausse de 0,82 % en moyenne du prix des parts, soit une performance totale de 5,17 %. Les autres placements font pâle figure en comparaison. En effet, l’indice CAC 40 a dégringolé de 11 % l’an dernier, tandis que les sommes placées sur le fonds en euros de l’assurance vie n’ont rapporté, en moyenne, que 1,60 % (entre 2,20 % et 2,50 % pour les meilleurs contrats).
Les épargnants en redemandent !
Il n’empêche, même en tête de la course, portées par la bonne santé de l’immobilier d’entreprise grâce à la demande locative, les SCPI subissent comme les autres placements une érosion de leur rendement dans un contexte de taux d’intérêt extrêmement bas, puisqu’elles rapportaient encore plus de 5 % en 2014. Mais les particuliers sont conscients des atouts de la pierre papier quand l’emprunt d’État à dix ans affiche un maigre 0,40 %. Ils continuent à investir en masse sur les 175 SCPI du marché, dont 90 dédiées à l’immobilier d’entreprise. Après une année 2017 extraordinaire à 6,3 milliards d’euros, la collecte des SCPI est revenue à un niveau plus raisonnable de 5,1 milliards d’euros l’an dernier. « C’est une bonne nouvelle car une collecte trop élevée peut, à terme, peser sur la rentabilité, si les gérants ne parviennent pas à l’investir dans de bonnes conditions financières », résume Stéphanie Galiègue, directrice de la recherche et des études de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF).
Comment Les SCPI rapportent 4,50 %
Certaines sociétés de gestion limitent d’ailleurs leur collecte pour s’assurer de pouvoir acheter de nouveaux immeubles sans déroger à leurs critères de qualité. « Nous visons des rendements à l’acquisition compris entre 5,25 % et 5,75 %, ce qui nous permet de délivrer un rendement à nos associés de l’ordre de 4,50 % dans la durée » indique Jean Pitois, le directeur du développement de Perial Asset Management, qui gère PF Grand Paris (rendement de 4,40 % en 2018), PFO (4,87 %) et PFO2 (4,51 %). De son côté, Corum affiche des objectifs plus ambitieux : « Nous cherchons des actifs dont le rendement à l’achat est supérieur à 7 %. Nous limitons notre collecte à 300 millions d’euros par an afin de pouvoir investir à ce niveau, le plus souvent en dehors de France », résume son
président Frédéric Puzin, dont les deux SCPI caracolent en tête des classements : Corum Origin a rapporté 7,28 % et Corum XL 7,91 % l’an dernier. De nombreuses autres SCPI se diversifient hors de l’hexagone mais dans des proportions encore faibles. « Seuls 350 des 12 000 immeubles détenus par les SCPI sont situés hors de France. Mais la diversification est en marche puisque 30 % des nouveaux investissements de 2018 ont été réalisés en Europe », constate Jonathan Dhiver, fondateur du site MeilleureSCPI. com.
Toujours dans une optique de construction du rendement futur, les sociétés de gestion doivent entretenir leur portefeuille immobilier. « Nous avons mis en place un vaste un programme de travaux de modernisation des immeubles d’Accès Valeur Pierre à hauteur de 110 millions d’euros sur 2019 et 2020. Ainsi montés en gamme, nous anticipons de ces immeubles des loyers supérieurs de 30 % en moyenne aux loyers perçus avant travaux et une forte valorisation des valeurs vénales », indique Cyril de Francqueville, directeur général délégué de BNP Paribas REIM France. Une stratégie qui ne pèse pas sur les revenus distribués car la SCPI peut puiser dans ses réserves financières pour maintenir son rendement (4,44 % en 2018). « Les revenus distribués par nos SCPI en 2019 seront stables voire en légère hausse pour certaines d’entre elles par rapport à 2018 », confirme Cyril de Francqueville.
C’est donc en partie grâce à l’importance de son patrimoine, totalisant 1,6 milliard d’euros, qu’Accès Valeur Pierre peut moderniser ses actifs sans peser sur sa rentabilité à court terme. « La taille d’une SCPI est un élément essentiel : cela permet d’acheter de très grands actifs de qualité, par nature plus liquides et moins volatils » confirme Stéphanie Galiègue à l’IEIF.
EN 2019 : 4,30 % DE RENDEMENT ATTENDU
Au-delà du rendement, c’est surtout le montant des revenus distribués, en euros par part, qui compte pour les épargnants, en particulier ceux qui souscrivent des SCPI pour compléter leur pension de retraite. Ce chiffre est lui-aussi en repli depuis 2013. « Les revenus distribués par les SCPI ont reculé de 2,51 % en moyenne sur l’an dernier, après une baisse de 3,27 % en 2017 », précise Stéphanie Galiègue à l’IEIF.
Pour 2019, la tendance est dans la droite ligne de 2018. « Le rendement moyen devrait se situer entre 4,30 % et 4,40 % soit à peu près le même niveau qu’en 2018. Les gérants bénéficient en effet d’un environnement positif pour le marché des bureaux », ajoute Jonathan Dhiver chez MeilleureSCPI. com. Un optimisme partagé par Jean Pitois chez Perial : « Les taux de vacance sont très faibles et l’offre locative est limitée. Cela contribue à rééquilibrer le rapport de force entre locataire et bailleur en faveur de ces derniers