QUEL TYPE DE LOCATION ET QUELLE FISCALITÉ ?

Louer un logement implique de bien choisir un type de location et son régime d’imposition. En fonction de vos options, des travaux réalisés, de vos charges…, vous pouvez être plus ou moins imposé.

Après avoir acheté un logement ancien, libre de toute occupation, dans le but de le louer, plusieurs possibilités s’ouvrent au propriétaire tant au plan juridique (nature du contrat de location) que fiscal (régime d’imposition des loyers). À cet égard, l’objectif du bailleur en termes de simplicité et de stabilité de la relation (bail d’habitation classique) ou d’optimisation fiscale (location meublée d’habitation) va jouer un rôle déterminant dans le choix réalisé. Explications.

La Location nue : Le choix entre deux régimes fiscaux

Louer un logement vide ou nu implique que votre bail est de trois ans. Un avantage pour la stabilité des revenus complémentaires, sans contraintes fréquentes de relocation par comparaison au meublé. Mais, attention ! Le locataire peut aussi quitter le logement quand il le souhaite, à condition de respecter un préavis d’un mois (zone tendue) ou de trois mois si le logement n’est pas situé en zone tendue.

• Régime microfoncier : pour la simplicité

Le régime microfoncier présente l’avantage de la simplicité : si vos revenus fonciers annuels n’excèdent pas 15000 euros, vous pouvez le choisir et, dans ce cas, un abattement de 30 % vous est accordé. Ainsi, vous n’êtes imposé que sur 70 % de vos revenus mais vous ne pouvez pas déduire davantage de frais. Vous pouvez opter pour ce régime chaque année sauf si vous avez déjà choisi les régimes défiscalisants Cosse ancien, Besson, Borloo, Scellier ou encore le dispositif monuments historiques. Par contre, le microfoncier est applicable si vous êtes propriétaire d’un logement acheté en Pinel, Duflot, c’est-à-dire les régimes les plus récents et les plus courants. Si vous êtes propriétaire de SCI, le microfoncier s’applique si vous êtes propriétaire d’au moins un logement loué nu et pas seulement par l’intermédiaire d’une SCPI ou d’une SCI de gestion.

Mais, comment être certain que vous vous situez dans cette limite des 15 000 euros ? Pour le savoir, vous devez additionner les loyers bruts perçus par tout le foyer fiscal hors charges locatives. Vous n’avez aucun formulaire spécial à fournir et rien à calculer. Et si vous n’avez pas réalisé de travaux ou engagé de grosse dépense cette année, c’est un régime fait pour vous.

Exemple : si un ménage reçoit 12000 euros de loyers dans l’année, il sera imposé sur 8400 euros. Le montant de l’abattement est de 3600 euros.

• Régime réel : travaux et frais divers totalement déductibles

Bien souvent les frais engagés par un propriétaire dépassent 30 % des loyers. « Ce seuil est très rapidement atteint, notamment si vous avez des travaux ou des frais

de procédures », explique

Pierre Hautus, directeur de l’Union nationale des propriétaires immobiliers

(Unpi). Dans ce cas, il faut passer au régime fiscal réel qui s’applique automatiquement si les loyers bruts perçus par votre foyer fiscal dépassent 15000 euros.

Il est aussi automatique si le logement est loué en Cosse ancien, Robien,

Borloo, Besson, Malraux ou Scellier.

Mais que déduire de vos revenus issus des loyers dans le régime réel ? Vous pouvez tout d’abord déduire les frais de gestion et d’administration comme les rémunérations versées aux personnes chargées d’assurer la garde de vos biens loués. Il peut s’agir de gardiens, de vigiles ou même de gardes forestiers. En général, une partie est payée par le locataire notamment si le gardien sort aussi les poubelles mais il peut rester une partie à votre charge que vous pouvez déduire.

Les rémunérations versées aux agences de location pour la recherche d’un locataire et la rédaction des contrats font aussi partie des charges déductibles. L’année où vous changez de locataire, vous avez donc tout intérêt à passer au régime réel afin de déduire les honoraires de l’agence immobilière. Mais vous ne pouvez pas déduire les frais (d’agence, chasseur d’appart.) versés à un tiers pour l’acquisition ou la cession d’un bien donné

en location. Vous pouvez également déduire la rémunération versée à l’administrateur chargé de la gestion et de la comptabilité de vos biens loués, les salaires versés à des personnes chargées de la gestion ou de la promotion d’un logement classé monument historique. Sont aussi déductibles les honoraires d’un tiers chargé de la rédaction des déclarations fiscales relative à vos locations et les cotisations versées à des chambres syndicales de propriétaires si elles fournissent à leurs adhérents des aides personnalisées à la gestion de leur bien. Les frais de procédure sont déductibles. Il s’agit des honoraires versés à un notaire, un avocat, un huissier, ou un expert pour le règlement de différends, soit avec votre locataire, soit avec un entrepreneur. Même chose pour les primes d’assurance couvrant les risques susceptibles d’affecter vos immeubles et dont vous êtes responsable. Mais vous ne pouvez pas déduire une assurance qui doit être assumée par votre locataire. « La loi Alur permet, en effet, au propriétaire de s’assurer pour le compte du locataire si celui-ci ne le fait pas », explique Michel Platero, président de la Fnaim du Grand-Paris.

Enfin, vous pouvez déduire le montant des travaux d’entretien, de réparation comme les ravalements, la réfection de la toiture, la remise en état du gros oeuvre, la réfection de l’installation électrique etc. Les réparations qui sont en principe à la charge du locataire mais qui sont prises en charge par le propriétaire pour faciliter l’installation des locataires sont également déductibles ainsi que des travaux d’amélioration comme les économies d’énergie, l’installation du chauffage central de même que les équipements pour personnes handicapées ou âgées.

Mais il ne peut pas s’agir d’un nouvel équipement. Si l’immeuble n’était pas doté d’un ascenseur et que la copropriété en installe un, vous ne pouvez pas en déduire la quote-part de frais de vos loyers. Enfin, vous pouvez déduire les intérêts et frais d’emprunt. Si vous avez emprunté pour construire, vous pouvez déduire les intérêts payés avant l’achèvement du bien si vous êtes certain de mettre le logement en location.

Exemple : le ménage reçoit 25000 euros de loyers. Il dépense 2000 euros en honoraires d’agence immobilière pour trouver un locataire, il engage 8000 euros dans l’année pour effectuer un ravalement et changer les fenêtres, il paie également 1000 euros d’intérêts d’emprunt. Dans ce cas, il a intérêt à passer au régime réel et sera imposé sur 14000 euros.

LOCATION MEUBLÉE D’HABITATION : BAIL D’UN AN RENOUVELABLE OU 9 MOIS

Lorsque vous louez un logement en meublé, vos revenus (loyers) ne sont plus fiscalement des revenus fonciers mais entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les plafonds de ce régime en version micro sont beaucoup plus élevés, d’autant qu’ils ont été augmentés par la dernière loi de finances pour 2018. Par contre, louer en meublé un logement qui est la résidence principale du locataire pendant l’année du bail et louer quelques semaines ou mois en meublé touristique n’est pas la même chose au plan juridique. Dans le premier cas, le bail d’habitation est d’un an, ou de neuf mois s’il s’agit d’un étudiant. Toutefois, le projet de loi « Elan » sur le logement qui va bientôt arriver en discussion au Parlement prévoit la création d’un « bail mobilité » de quelques mois destiné aux personnes en mobilité professionnelle. Mais on ne connaît pas encore les contours de ce nouveau bail ni le régime d’imposition auquel il sera soumis.

• Avec un bail de un an renouvelable : le Micro BIC et le régime réel

Le régime fiscal micro BIC ressemble au microfoncier : vous pouvez calculer vos loyers en retranchant des charges forfaitaires. Il s’applique automatiquement si vos recettes n’ont pas dépassé 70000 euros dans l’année. L’abattement forfaitaire pour charges est de 50 %. Compte tenu de son plafond élevé, le régime de Micro BIC peut être choisi dans la plupart des cas. Là encore, il a le mérite de la simplicité.

Par exemple : un propriétaire de meublé reçoit 20000 euros en loyers, il est imposé au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) sur 10000 euros.

Si vos charges ont dépassé 50 % de vos loyers (abattement forfaitaire), vous pouvez passer au régime réel pour les déduire intégralement. Mais, dans ce cas, la gestion est plus complexe et vous devez entreprendre des démarches proches de celles des entreprises : déclaration de résultat et ses annexes, reporter et déposer ce résultat dans un délai imparti aux professions indépendantes. Vous devez aussi vous faire connaître du fisc en remplissant une déclaration de début d’activité.

Dans les charges à déduire, vous pouvez soustraire de vos loyers les mêmes charges que pour la location nue : à savoir les primes d’assurances, les honoraires mais aussi les travaux et réparations. En outre, en location meublée, vous pouvez déduire les frais d’acquisition et de financement du logement comme les frais de notaire, commissions aux intermédiaires (agence), frais d’emprunt… Et, surtout, il est possible de déduire de vos revenus un amortissement du prix du logement et des meubles. Si vous choisissez d’amortir sur une durée de 50 ans, vous pouvez soustraire 2 % par an de la valeur de construction. Pour les meubles, la durée d’amortissement est comprise entre 7 et 10 ans. Il faut ensuite inscrire les biens loués sur le tableau des amortissements et des immobilisations afin de déterminer les charges déductibles de vos loyers.

Afin de bénéficier d’avantages supplémentaires (déficit BIC voir encadré p. 34), vous pouvez ensuite passer au statut du loueur en meublé professionnel dans lequel les biens sont exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui a remplacé l’ISF mais cela implique d’avoir des loyers de plus de 23000 euros par an. Les recettes doivent être supérieures aux autres revenus du foyer.

• Location meublée avec un étudiant

Il est possible de louer le logement meublé à un étudiant. Dans ce cas, le bail d’habitation est de neuf mois seulement. Comme pour les autres locations en meublé, en fonction des revenus, le régime micro BIC ou le régime réel peut être choisi. Les charges déductibles sont les mêmes. Par contre, si vous louez simplement une chambre de votre résidence principale à un étudiant, et que vous pratiquez des loyers raisonnables ne dépassant pas un montant de 184 euros/m2/an en Ile-deFrance ou de 135 euros/m2/an en province, vous êtes exonéré d’impôt sur ce revenu locatif.

Exemple : si vous louez une chambre de service de 12 m2 de votre appartement à Paris pendant 9 mois, le loyer pour être exonéré ne doit pas avoir dépassé 245 euros/mois.

Location touristique à La nuitée

Si vous vous situez dans une ville où la demande est forte, vous pouvez choisir le meublé touristique (sans bail d’habitation). Dans ce cas, pour les meublés de tourisme comme pour les chambres d’hôtes, en choisissant le régime fiscal micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 71 % sur vos recettes. Le plafond pour y avoir droit est de 170000 euros/an. Mais les contraintes juridiques sont de plus en plus importantes pour avoir le droit de louer en location touristique. Si le logement loué est votre résidence principale, vous pouvez le louer au maximum 120 jours par an sans autorisation. Au-delà de cette durée, ou bien si le logement loué n’est pas votre résidence principale, vous devez vous immatriculer à la mairie dont dépend le logement et déclarer l’activité à votre centre des impôts. « Dans les villes de plus 200 000 habitants et dans les départements proches de Paris, vous devez en plus demander un changement d’usage du logement pour le transformer en local commercial. Paris, Lyon, Bordeaux, Nice sont des villes qui ont mis en place cette obligation », précise Maître Marie Le Tourmy, avocate au cabinet Cornet, Vincent et Segurel à Lille.

Si vous voulez créer une chambre d’hôtes, vous devez vous enregistrer à la mairie. Sachez que s’il s’agit d’une activité très occasionnelle et que vous avez des revenus inférieurs à 760 euros par an, vous êtes exonéré d’impôt. q