LE LOCATAIRE NE PAYE PLUS LE LOYER : QUE FAIRE ?

Les impayés de loyers peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le propriétaire bailleur. Voici quelques pistes pour savoir comment y faire face afin d’obtenir un remboursement et/ou une expulsion du locataire.

Votre locataire n’a pas payé son loyer. Juridiquement, vous êtes alors en droit d’entamer une procédure devant les tribunaux pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Toutefois, avant d’avoir recours à cette solution extrême, un certain nombre de démarches préalables peuvent être envisagées pour tenter de mettre fin aux difficultés. Ainsi, commencez par contacter votre locataire afin de connaître les raisons de cet impayé et chercher des solutions amiables pour y remédier. Si la situation risque de durer (ou qu’aucun arrangement n’est possible avec votre locataire), vous pouvez alors faire jouer les garanties prévues au bail, comme le recours à la caution, ou si vous en avez souscrit une, activer l’assurance loyers impayés.

Prenez contact avec votre locataire

Lorsque vous constatez un impayé, commencez par prendre contact avec votre locataire (téléphone, mail ou lettre simple). « Il peut, en effet, ne s’agir que d’un problème ponctuel qui va se résoudre rapidement : simple oubli du locataire, problème de distribution du courrier, virement de son salaire ou des allocations qui a pris du retard, etc. » explique Roselyne Conan, responsable du pôle juridique à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL, www.anil. org). S’il s’avère que votre locataire est confronté à des difficultés financières, vous pouvez alors lui proposer un remboursement échelonné de sa dette, tout en s’acquittant à nouveau des échéances normales de son loyer. « Il est important de formaliser cet accord par un écrit daté et signé par les deux parties », conseille Roselyne Conan.

À noter : Lorsque le locataire perçoit une aide au logement (allocation ou aide personnalisée au logement), le bailleur doit, dans les deux mois, signaler l’impayé de loyer à l’organisme payeur (Caisse d’allocations familiales - CAF - ou Mutualité sociale agricole - MSA). Ce dernier peut alors lui demander l’établissement d’un plan d’apurement de la dette dans un délai de 6 mois. Le maintien du versement de l’aide est subordonné au respect du plan d’apurement et à la reprise parallèle du paiement du loyer.

À savoir : L’ANIL a mis un service téléphonique gratuit à disposition des locataires et des propriétaires afin qu’ils bénéficient de conseils et d’un accompagnement adapté à leur situation : SOS loyers impayés (0 805 16 00 75).

DES AIDES FINANCIÈRES PEUVENT ÊTRE ACCORDÉES AU LOCATAIRE

« Il ne faut pas hésiter à passer en revue avec le locataire les différentes aides financières

auxquelles il n’aurait pas pensé alors qu’il y a droit comme, par exemple, obtenir une aide au logement », conseille Roselyne Conan.

Si votre locataire se trouve dans une situation financière particulièrement précaire, qui ne lui permettra pas de faire face à ses dettes, vous pouvez lui conseiller de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département.

Actionnez les garanties

Si vous n’avez trouvé aucun terrain d’entente avec votre locataire (ou si l’accord n’a pas été respecté), voire si votre débiteur fait la sourde oreille, vous pouvez alors mettre en oeuvre les éventuelles garanties prévues au bail :

• Caution Si vous avez pris la précaution de demander à une tierce personne de se porter caution, actionnez-la en lui envoyant une lettre recommandée avec AR la mettant en demeure de régler l’impayé du locataire.

• Assurance Si vous avez souscrit une assurance « garantie des loyers impayés », contactez la société d’assurance et suivez les modalités prévues pour faire jouer cette garantie.

• Visale Le locataire et vous-même pouvez avoir souscrit au dispositif Visale (voir encadré) qui permet de garantir les loyers (charges comprises) ne dépassant pas 1 300 € (1 500 € à Paris).

récupérez les Impayés en justice

Un accord amiable n’est pas toujours possible. Il se peut que le locataire se trouve dans une situation trop compliquée ou soit qu’il soit de mauvaise foi. Dans ce cas, vous devez lui envoyer une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec AR lui demandant de payer les sommes dues dans un certain délai (voir modèle de lettre sur notre site internet : « 20 modèles de lettres à votre disposition »). C’est la première étape de la procédure contentieuse. Si cela reste sans effet, vous devrez alors saisir le tribunal d’instance pour obtenir un titre exécutoire (par voie d’assignation, de déclaration au greffe pour les créances allant jusqu’à 4 000 €, ou par le recours à la procédure d’injonction de payer : voir modèle de lettre procédure

d’injonction de payer sur notre site internet) afin de tenter de récupérer les sommes qui vous sont dues. À savoir : si le montant de votre créance n’excède pas 4000 €, vous pouvez recourir à la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, sans avoir à saisir le juge mais en utilisant les services d’un huissier de justice (soit de façon classique, soit par le biais de www.petitescreances.fr). Mais cette procédure simple d’accès suppose toutefois que le débiteur accepte d’y participer…

Résiliation du bail et expulsion

Parallèlement à votre tentative de récupérer vos impayés (ou si celle-ci s’est soldée par un échec), vous pouvez demander la résiliation du bail et, si votre locataire refuse de partir, mettre en route une procédure d’expulsion. Nous présentons le résumé de la procédure schématiquement dans l’encadré ci-dessous. Attention ! La procédure dure au mieux 7 mois minimum (si le locataire part « sans histoire ») ; auxquels peuvent s’ajouter la trêve hivernale (+ 5 mois) ainsi que les délais que le locataire peut demander au juge d’instance ou de l’exécution. Une procédure d’expulsion coûte environ 2500 € (pour les seuls frais d’huissier et de procédure si on ne prend pas d’avocat).