Innovation, patrimoine
Si vous disposez de pièces inoccupées, pourquoi ne pas réaliser une opération rentable, en accueillant étudiants ou jeunes actifs ?
Ne pas appliquer un prix au mètre carré supérieur à celui qu’on paie soi-même
Les enfants ont beau jouer les Tanguy de plus en plus longtemps, ils finissent bien par quitter le nid familial. Ce qui vaut souvent un bon coup de spleen aux parents, tout à coup bien seuls dans leur habitation devenue vide. Il existe pourtant une alternative à la déprime : la location. Accueillir des étudiants – ou de jeunes actifs – dans son logement, c’est l’assurance d’y maintenir un peu de vie. Et, accessoirement, de disposer de revenus complémentaires parfois significatifs. A condition, bien sûr, de résider sur un territoire attractif, connaissant de vraies tensions sur le marché immobilier.
Une précision s’impose d’emblée : cette possibilité s’offre d’abord aux propriétaires. Si vous êtes locataire de votre logement, il ne vous est pas interdit d’y recourir. Mais vous devez au préalable obtenir l’accord de votre bailleur. Et, de surcroît, vous engager à ne pas appliquer un prix au mètre carré supérieur à celui que vous payez
vous-même. Pas question d’en faire un business… Si vous ne respectez pas ces règles, gare aux conséquences : la sous-location illicite constitue un motif valable de dénonciation du bail.
Comme pour n’importe quelle location, vous avez l’obligation de conclure un bail avec le futur occupant des lieux. Le cadre classique ? C’est celui du contrat pour location meublée, d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Mais, selon le profil du locataire, vous pouvez opter pour deux autres formules. La première, le bail meublé étudiant, d’une durée de neuf mois, non renouvelable. La seconde, plus souple, le bail « mobilité ». Créé par la loi Elan du 23 novembre 2018, il peut être conclu pour une durée d’un à dix mois avec toute personne ayant un besoin temporaire de logement pour cause de formation, d’études supérieures, de stage, de mission temporaire, de mutation professionnelle…
Sur ce marché immobilier de niche, les prix sont a priori libres, en particulier lors de la première mise en location. Mais vous ne bénéficiez d’aucune exemption par rapport au cadre général. Si votre commune a mis en place un encadrement des loyers, vous devrez vous inscrire dans le dispositif. Idem si vous mettez à disposition une chambre dans la capitale : pour toute location à partir du 1er juillet, vous êtes prié de ne pas dépasser les loyers de référence établis quartier par quartier. Au risque, sinon, de voir votre locataire vous demander l’application rétroactive du barème.
Impossible d’établir ici un tarif moyen pour la location d’une chambre à l’année. Mais selon le type de bien et son emplacement, vous pouvez raisonnablement tabler sur des revenus compris entre 3 000 et 4 500 euros par an. Pour un coût quasi nul ! De quoi en faire une opération extrêmement rentable, et sans le moindre risque de perte en capital… Bien sûr, ces sommes rentreront dans vos revenus imposables. Mais si vous déclarez moins de 70 000 euros de gains par an au titre de ces locations meublées, vous relevez du régime dit du « microBIC ». Ce qui vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus.
Vous refusez de voir vos impôts augmenter ? La législation vous offre la possibilité d’être totalement exonéré de toute contribution supplémentaire. Mais il faudra alors consentir à louer vos chambres à un tarif hypercompétitif. Pour tout bail conclu en 2019, vous ne pourrez dépasser un plafond, par mètre carré et par an, fixé à 187 euros en Ile-de-France et à 138 euros ailleurs.