Neuf ou ancien, quelles différences ?

Pour investir ou pour se loger, quel bien faut-il cibler ? Mieux vaut connaître les atouts de chaque type d’habitat.

Ah, le charme de l’ancien… Ah, le confort d’un logement neuf… Dans quels cas privilégier l’une ou l’autre possibilité ? Il faut certes écouter son coeur, mais sans méconnaître les différences fondamentales entre ces deux formules et les contraintes qui en découlent.

Chaque année, on construit en France plus de 400 000 logements. Une quantité insuffisante par rapport aux besoins : il en faudrait au moins 100 000 de plus, selon les experts. Un petit quart est vendu aux organismes HLM et autres institutions, tandis que les ventes aux particuliers représentent 77 % du marché du neuf, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Les logements neufs convoités par les particuliers se répartissent pour moitié entre des acquisitions effectuées dans le cadre d’investissements locatifs, ouvrant souvent droit à des avantages fiscaux comme le dispositif Pinel, et des achats réalisés par des familles souhaitant se loger. « J’avais acheté mon appartement actuel sur plan et j’en recherche un plus grand dans le neuf », raconte Véronique, cadre dans l’informatique en banlieue parisienne. Parmi les atouts du neuf, elle cite en premier lieu le confort et les prestations rassurantes par rapport à celles des logements anciens et leur lot de mauvaises surprises.

Bien sûr, une construction neuve peut aussi être livrée pleine de malfaçons. Les recours dans ce domaine sont la seconde source de contentieux immobiliers, avec 114 000 procédures judiciaires recensées en 2017, selon Infostat Justice. Mais une large part de ces procès se déroulent entre professionnels, par exemple entre le promoteur et le maître d’ouvrage. Les particuliers sont mieux préservés, et ils disposent de protections spécifiques bien meilleures que pour l’achat d’un bien ancien avec la garantie décennale. Celle-ci impose au

constructeur de réparer les dommages identifiés au cours des dix années suivant la réception des travaux, et elle est prise en charge par son assurance « responsabilité décennale » obligatoire.

Si certains biens anciens, maisons ou immeubles en pierre de taille peuvent être de qualité remarquable, nombre d’entre eux soutiennent mal la comparaison avec le neuf et ses atouts. Surtout, les constructions de ce type ne peuvent pas toujours être modernisées pour s’adapter aux nouvelles contraintes. « Dans certains immeubles, les possibilités d’amélioration sont parfois quasi inexistantes, prévient Aurélien Breton, président de Stonedge, société d’ingénierie et conseil immobilier. Acheter un logement au cinquième étage dans un immeuble où l’on ne peut pas installer d’ascenseur fait peser le risque de ne pas trouver de locataires à l’avenir, surtout si les bâtiments alentour en sont équipés ou le seront d’ici à quelques années. »

L’habitat neuf se révèle aussi plus économique en charges, avec des

factures de chauffage très faibles, voire inexistantes. Depuis 2013, tous les nouveaux logements doivent obligatoirement respecter la réglementation thermique (RT) 2012, et offrir une performance énergétique de classe A ou B, quand de nombreux biens anciens sont des passoires thermiques où l’on gèle l’hiver et où l’on cuit l’été, avec une étiquette énergétique D ou E. Et la RT 2012 sera bientôt supplantée par la RT 2020, garantissant des logements « à énergie positive », une obligation à la fin de 2020.

GARE AUX FAMEUX « FRAIS DE NOTAIRE »

Alors pourquoi acheter autre chose que du neuf ? Eh bien, il faut pouvoir en supporter le coût, car il s’avère bien plus cher… Selon les villes, les prix médians des logements neufs peuvent présenter des surcotes de plus de 50 % ou 60 % par rapport aux prix moyens du mètre carré dans l’ancien ! Certes, il faut nuancer ces comparaisons, car elles portent sur des biens différents situés dans des quartiers distincts. Mais cela représente tout de même un enjeu crucial pour l’acheteur. S’il veut se loger, il obtiendra moins de mètres carrés pour le même budget, tandis que s’il souhaite investir il obtiendra une rentabilité dégradée et un risque de revente à perte bien plus élevé.

« L’intérêt de privilégier le neuf ou l’ancien dépend vraiment des endroits et des circonstances, explique Stéphane Desquartiers, président de La Maison de l’investisseur. Pour les villes moyennes de province, où le marché est calme, 9 fois sur 10 il vaut mieux investir dans l’ancien que dans le neuf, sinon on risque d’avoir de grandes difficultés à récupérer son prix à la revente. » En revanche, il estime qu’acheter dans le neuf peut se révéler opportun dans des villes où la surcote de tels biens n’est pas trop élevée par rapport à l’ancien. « Par exemple, dans des secteurs très tendus où les prix de l’ancien grimpent et peuvent vite rattraper ceux du neuf, notamment la première couronne de Bordeaux, Toulouse, Nantes, ou même en région parisienne, comme l’an dernier à Clamart », précise-t-il.

Les tarifs de construction étant quasi identiques partout (en dehors du prix du foncier), la surcote du neuf est d’autant plus forte dans les secteurs ou l’ancien est peu cher. « C’est là où il faut se méfier, car on risque de ne pas retrouver son prix d’achat lors de la revente », conclut Stéphane Desquartiers.

Ce fameux prix d’achat n’est pas tout. Quand on paie un logement, il faut prévoir d’autres dépenses et taxes, couramment qualifiées de « frais de notaire », même s’ils désignent surtout des droits de mutation perçus par le fisc. Avec l’ancien, ces frais approchent les 6 % (dont 5,81 % de droits de mutation et 0,1 % de contribution de sécurité immobilière, remplaçant le salaire du conservateur des hypothèques depuis quelques années) et parfois davantage sur les transactions de montants modestes en raison des seuils fixés par l’Etat.

Acheter un bien neuf permet d’économiser sur ces « frais de notaire », car ils sont alors limités à 0,81 % (0,71 % de droits de mutation et 0,1 % de contribution de sécurité immobilière). Mais il faut en revanche compter avec la TVA, qui s’élève généralement à 20 %. Un pourcentage non négligeable… Certes, dans le cas d’une location meublée, cette TVA est récupérable sur vingt ans, à condition de conserver son logement en location jusqu’au bout. Car, en cas de revente avant ce délai (et c’est aussi le cas pour les résidences services en LMNP – location meublée non professionnelle), il faudra rembourser au fisc la TVA indûment récupérée.

Mais cela ne concerne que les locations meublées. Pour les autres investisseurs, comme pour la plupart des accédants à la propriété, la TVA de 20 % explique une partie de la perte de valeur à attendre en cas de revente rapide. Eh oui, la surcote des logements neufs disparaît dès leur revente, où leurs prix obéissent alors au marché de l’ancien, même lorsqu’ils ont très peu servi…