Comment bien déclarer son patrimoine immobilier

Plusieurs paramètres sont à prendre en compte pour évaluer au mieux la valeur de vos biens soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Nos conseils.

Avos tableurs ! Si vous détenez un patrimoine immobilier de plus de 1,3 million d’euros, vous devez le déclarer avec vos revenus au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En faisant preuve de méthode, vous pouvez éviter d’être taxé dans les plus hautes tranches, en toute légalité. Première chose à savoir : vos biens immobiliers sont à estimer à leur valeur vénale au 1er janvier. Pas question de la diminuer parce que la crise sanitaire aurait fait chuter leur prix. En revanche, si vous en détenez dans un cadre professionnel, ils profitent d’une exonération totale. Votre résidence principale bénéficie, quant à elle, d’un abattement légal de 30 %, sauf si elle est logée dans une société civile immobilière (SCI).

Sur certains autres produits immobiliers, des décotes d’illiquidité peuvent être appliquées. Vous détenez une résidence secondaire en indivision avec vos frères et soeurs, ou un studio en location dont le bail arrive à échéance dans trois ans et non pas dans quelques mois ? Dans ces deux cas, l’administration fiscale accepte une décote de 5 à 30 % sur la valeur des biens.

Mais n’oubliez pas ceux situés à l’étranger ! La seule exception concerne les expatriés de retour après au moins cinq ans

passés hors de l’Hexagone : ils bénéficient d’une exonération totale d’IFI pendant cinq ans sur les propriétés détenues dans un autre pays.

Enfin, entre dans la base taxable la valeur des immeubles des sociétés civiles de placement immobilier et des organismes de placement collectif en immobilier dont vous possédez les parts, en direct comme au travers d’une assurance-vie ou d’un contrat de capitalisation.

Une fois votre actif déterminé, reste à déduire vos dettes. Désormais, seuls les crédits liés à l’acquisition, aux travaux et aux impôts (taxe foncière, droits de succession…) peuvent être intégrés à la déclaration. Ceux qui s’appliquent à des biens avec décote ne sont déductibles que pour la fraction imposable. Autre limite : les crédits in fine, remboursables en une seule fois à l’échéance, doivent être déduits de façon fractionnée et dégressive. Un prêt conclu sur dix ans sera imputé pour 100 % de sa valeur la première année, 90 % la deuxième et… 10 % la dixième année. Les dettes familiales ne sont déductibles que si elles revêtent un caractère « normal » (contrat de prêt formalisé, taux d’intérêt, remboursements réguliers…).