Défiscalisation, mode d’emploi

L’avantage fiscal ne fait pas la rentabilité. Attention notamment au niveau du loyer, plafonné en Pinel et Denormandie.

Défiscaliser est un sport national, prisé par les investisseurs locatifs soumis à un fort taux d’imposition. De fait, les loyers perçus sont soumis comme les autres revenus du bailleur à l’impôt sur le revenu. S’y ajoutent 17,2 % de cotisations sociales. Soit une ponction totale atteignant respectivement 47,2 %, 58,2 % et 62,2 % pour les investisseurs concernés par les tranches plus élevées du barème fiscal. Voici trois leviers défiscalisants, parmi les plus simples. A choisir selon son profil, son expertise, les opportunités rencontrées, les contraintes réglementaires propres à chacun.

Ce dispositif offre une réduction d’impôt sous réserve d’investir dans un logement neuf que l’on s’engage à louer pendant une période minimale. L’exigence d’une acquisition dans le neuf est synonyme d’un prix d’achat élevé : 5 249 du mètre carré en moyenne pour un appartement neuf, versus 4226 dans l’ancien (selon LPISeLoger, août 2020). Un tarif à étudier de près car il pèse sur la rentabilité. Par ailleurs, les programmes neufs se font rares (ou très chers) en centre-ville et se concentrent en périphérie. Autre bémol : dans certaines villes, le loyer maximal autorisé au mètre carré peut s’avérer faible au regard du coût de revient de l’acquisition. Ou trop optimiste, car supérieur au loyer moyen recherché localement. Mieux vaut donc appréhender les simulations remises par les vendeurs de défiscalisation avec un oeil critique, la plupart étant fondées sur l’hypothèse la plus favorable d’une signature de bail au prix réglementaire maximal. Bon point : le dispositif a été recentré sur les grandes villes, où la demande locative excède l’offre. A priori, de quoi limiter les risques de vacance.

Avantages et inconvénients

AVANTAGE FISCAL

CONTRAINTES

RISQUES

Voilà une alternative au Pinel pour les adeptes de l’ancien. Offrant un avantage fiscal similaire, le régime Denormandie s’adresse aux acquéreurs d’un bien en très mauvais état destiné à être réhabilité avant sa mise en location. Une telle opération n’est éligible que dans les villes moyennes

Pour les adeptes de l’ancien, le dispositif Denormandie est une alternative au Pinel

bénéficiaires du programme national Action coeur de ville ou engagées dans une opération de revitalisation urbaine. Soit 250 cités de taille moyenne, dans lesquelles il est préférable de bien évaluer la réalité de la demande locale. Avantage : des opportunités sont disponibles dans les centres, habituellement plus convoités par les locataires que les périphéries. Inconvénient : un loyer plafonné réglementairement comme pour le Pinel.

Et pourquoi pas opter pour un bien nécessitant des travaux sans les contraintes du dispositif Denormandie ? Faire effectuer des interventions de rénovation, d’embellissement, d’agrandissement et même d’entretien dans n’importe quel logement peut permettre de générer un déficit foncier (cela signifie que les charges dépassent le montant des loyers).

Il aboutit à l’annulation pure et simple de la facture fiscale l’année de réalisation des travaux. Mieux, la part des dépenses excédant les loyers de cet exercice est déductible des autres revenus (jusqu’à 10 700 € par an, en règle générale), ce qui permet de diminuer la base taxable globale du contribuable. Enfin, quand le déficit ne peut être déduit intégralement, le surplus est reportable les années suivantes : durant dix ans des seuls revenus fonciers et pendant six ans des autres ressources imposables du bailleur. Inconvénient : les modalités de calcul du déficit se révélant, dans le détail, d’une extrême complexité, l’intervention d’un comptable ou d’un expert immobilier est souvent requise pour écarter le risque d’un redressement fiscal.

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