Dispositif Pinel : gare au coup de rabot

Le gouvernement a prolongé ce dispositif d’investissement dans l’immobilier neuf. Mais des modifications vont le rendre moins intéressant dans les années à venir.

Bonne nouvelle pour les épargnants qui souhaitent se constituer un patrimoine locatif dans le neuf. Le mécanisme défiscalisant Pinel a été prorogé jusqu’à 2024. Il devait s’arrêter le 31 décembre de cette année, mais le gouvernement et le Parlement ont décidé de donner un coup de pouce au secteur de la construction. Très malmené par la crise sanitaire, il en avait bien besoin puisque,selon le ministère de la Transition écologique, en 2020, seulement 381 600 logements ont été autorisés à la construction, alors que 410 300 avaient été mis en chantier en 2019.

Le fonctionnement du Pinel reste le même cette année et les suivantes : pour bénéficier de la réduction d’impôts, il faut acheter un appartement dans une zone tendue, où la demande locative excède l’offre, et le louer pendant six, neuf ou douze ans, à un loyer plafonné, selon la localisation et la composition du ménage des locataires. Ces derniers doivent aussi prouver que leurs revenus sont inférieurs à certains plafonds, fixés par décrets. Si toutes ces conditions sont respectées, l’investisseur profite d’une réduction d’impôts, calculée dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. Attention, « elle entre, chaque année, dans le plafond des niches fiscales de 10 000 euros », prévient Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France.

En 2021 et 2022, l’économie fiscale correspond à 12 % du montant de l’investissement pour un engagement locatif de six ans, à 18 % pour neuf ans et à 21 % pour douze ans. Mieux que les années suivantes ! Les taux de réduction diminueront progressivement ensuite, « afin d’organiser la transition vers un dispositif plus efficient », a expliqué Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au Logement, lors des débats au Parlement. En 2023, pour une location de six, neuf, ou douze ans, l’avantage fiscal sera respectivement de 10,5 %, 15 % ou 17,5 %. En 2024, ces taux seront encore plus faibles et passeront à 9 %, 12 % et 14 %. Il y a toutefois une exception à ce futur coup de rabot sur le taux de réduction. « Le Pinel est maintenu en l’état jusqu’en 2024 pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou qui respectent un niveau de qualité, notamment en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères seront définis par décret », précise l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Si vous comptez investir, il faut faire vite. La réduction d’impôts est accordée l’année d’achèvement du logement, si l’immeuble est en construction, ou celle de son acquisition, s’il est terminé. Comme il faut de dix-huit à vingt-quatre mois en moyenne pour qu’un bâtiment sorte de terre, si vous achetez à la fin de cette année, privilégiez les programmes déjà débutés ou achevés. Sinon, vous risqueriez de voir votre avantage fiscal rogné. ✸