Protéger ses loyers du risque d’impayés
Pour aider les propriétaires bailleurs à sécuriser leurs revenus fonciers, l’assurance est la solution la plus sûre.
La suppression des aides publiques aux salariés, mises en place dans le cadre de la crise sanitaire, s’accompagnera-t-elle d’une flambée des impayés de loyers ? Cette inquiétude se répand dans les rangs des bailleurs particuliers. Depuis le début de la pandémie, les incidents de paiement se sont déjà multipliés. « Le taux de retards de paiement de plus d’un mois a doublé depuis juin 2020, passant de moins de 1 % à près de 2 % sur le parc de logements dont nous assurons la
Plafonds indemnisation
Frais de contentieux et de recouvrement gestion locative », alerte Arnaud Hacquart, président d’Imodirect. Le défaut de règlement de loyer peut virer au cauchemar pour un investisseur locatif si une procédure judiciaire est nécessaire. En cause : un délai de dix-huit mois à deux ans, en moyenne, pour obtenir un jugement et mettre en oeuvre une expulsion.
Pour se prémunir contre un tel risque, deux solutions sont envisageables : une assurance dite garantie des loyers impayés (GLI) ou une caution solidaire (aussi appelée « garant »). Une alternative complexe, le cumul des deux étant prohibé par la loi du 25 mars 2009. Prévoir un acte de caution annexé au bail a l’avantage d’être gratuit. Il autorise le propriétaire à se retourner vers la ou les personne(s) désignée(s) comme garant(s), pour le paiement des sommes dues par le locataire. Mais il est réputé apporter une garantie inférieure à celle d’une assurance. Si le garant résiste, le bailleur devra, là encore, livrer son sort aux arcanes judiciaires, sauf cas spécifique d’une garantie Visale ou de celle d’une officine de cautionnement spécialisée.
Il est donc plus prudent d’opter pour une garantie des loyers impayés, si l’on accepte d’en payer le prix, soit entre 2,5 et 3,5 % du montant des loyers encaissés. Un bon contrat rembourse non seulement les impayés, mais se charge aussi de la procédure de recouvrement jusqu’à l’éventuelle expulsion du mauvais payeur – et en assume les frais. Certaines assurances couvrent également le coût des dégradations du logement constatées au moment du départ du locataire, pour la part excédant le dépôt de garantie. Avant de signer, vérifier quelques points essentiels est impératif pour éviter les déconvenues futures. Un délai de carence est, notamment, parfois pénalisant. Tout comme une franchise équivalente à plusieurs mois de loyer.
Il est conseillé au bailleur de choisir un assureur qui acceptera de valider le dossier du locataire (fiches de paie, taux d’effort, contenu du bail…) à la souscription et délivrera un certificat de conformité. Tous ne le font pas. « Cette solution est primordiale pour éviter un écueil fréquent. Lors de la déclaration du premier sinistre, les assureurs n’ayant pas préalablement validé les pièces peuvent prononcer la déchéance de l’assurance pour de nombreuses raisons de non-conformité contractuelles. Par exemple, si le bail comporte une clause résolutoire dont la rédaction n’est pas strictement conforme à la réglementation », prévient Julien Chenet, président de Cautioneo. L’assurance est alors… sans effet ! Autre exemple : à l’heure du premier retard de paiement, le bailleur devra également se montrer réactif et mettre en demeure son locataire dans les formes requises et dans les délais prévus par la police d’assurance. Un faux pas peut, là encore, le priver de toute garantie. Raison pour laquelle certains bailleurs préfèrent déléguer la gestion locative à l’agence immobilière, qui assumera la responsabilité de mettre en oeuvre, si besoin, la garantie des loyers impayés.