Pinel : acheter maintenant ou demain ?
Le dispositif Pinel va cohabiter à partir du 1er janvier avec le Pinel+, plus contraignant mais fiscalement plus intéressant. Comment choisir ?
Dispositif chouchou des amateurs d’immobilier neuf, le Pinel va subir quelques modifications le 1er janvier prochain. Jusqu’à présent, il offrait aux investisseurs des réductions d’impôts de 12, 18 ou 21 %, portant sur le prix d’achat d’un appartement neuf (dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros le mètre carré), à condition que ce dernier soit loué, aux critères du Pinel*, pour six, neuf ou douze ans. Ce mécanisme va perdurer les deux prochaines années, mais, « s’ils pourront toujours réaliser ce type d’opérations, les particuliers devront accepter une perte d’avantage fiscal », explique Norbert Fanchon, président de Gambetta distribution.
En effet, à compter du 1er janvier, la réduction passera respectivement à 10,5, 15 ou 17,5 % et l’année suivante à 9, 12 ou 14 %. Bon à savoir : le taux applicable est déterminé par la date de signature de l’acte d’achat du logement, et non celle de sa première mise en location. Entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024, les investisseurs qui veulent conserver le triptyque de réductions de 12-18-21 % pourront le faire à condition d’acheter en Pinel+. Concrètement, les contraintes de zonage et de plafond d’investissement de ce dispositif sont identiques à celles du Pinel, et la réduction d’impôts obtenue entre également dans le plafond des niches fiscales de 10 000 euros par an.
En revanche, le Pinel+ impose de nouvelles contraintes de construction. A moins d’être situé dans un QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville), le bâtiment devra être encore moins énergivore. Ensuite, « pour le Pinel+, les appartements devront faire une surface minimale, par exemple 28 mètres carrés pour un studio, 45 mètres carrés pour un 2-pièces et 62 mètres carrés pour un 3-pièces », énonce Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. En plus, chaque logement disposera d’un jardin ou balcon, de 3 mètres carrés au minimum pour les studios et 2-pièces et de 5 mètres carrés pour les 3-pièces. Enfin, à partir du 3-pièces, l’appartement sera soit situé en angle, soit traversant.
Si vous hésitez à vous engager, sachez que, malgré la baisse du taux de réduction fiscale, il n’est pas certain qu’en 2023 une opération en Pinel soit moins rentable qu’une autre en Pinel+. Car avec ce dernier les logements seront plus grands, du fait de l’obligation de métrage à respecter. Le budget moyen nécessaire pour devenir propriétaire sera donc supérieur. De surcroît, comme le prix des matériaux a flambé, le mètre carré va coûter plus cher à construire l’an prochain et sera donc vendu… à un tarif supérieur. Or, que la location soit réalisée en Pinel ou en Pinel+, les plafonds de loyers resteront identiques. Il y a donc peu de chances que le surcoût à l’achat soit compensé par une réduction d’impôts légèrement supérieure. Restera à miser sur une éventuelle plus-value, supérieure en Pinel+ du fait des normes plus contraignantes. Mais, là encore, le marché immobilier ne risque pas de flamber à moyen terme.
Dernier conseil : « Le principal critère à évaluer est la rentabilité du projet. Pour l’assurer, il faut acheter à un prix en adéquation avec le marché local et vérifier si les plafonds de loyers correspondent à la réalité », conseille Pierre Brunet, fondateur d’Alter Invest. Avant de vous focaliser sur une potentielle économie d’impôts, renseignez-vous sur les prix de l’ancien dans le quartier. S’il n’y en a pas à proximité, comparez le tarif du neuf à celui des immeubles de standing en plein centre. Selon les villes, la différence ne doit pas dépasser de 20 à 30 %. ✸ * En zones tendues et à des loyers plafonnés, à des ménages sous condition de ressources.