Pensez au OBO familial !

Pour alléger la taxation de vos revenus fonciers, testez le « owner buy out » : vous vendez vos biens à une SCI que vous créez avec vos proches.

Les revenus fonciers, générés par les loyers que vous encaissez sur vos biens mis en location, sont soumis à l’impôt sur le revenu, à des taux qui peuvent atteindre plus de 66 % (tranche d’imposition jusqu’à 45 %, 3 % ou 4 % supplémentaires au titre de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, sans oublier les prélèvements sociaux de 17,2 %) et, de plus, la valeur des biens eux-mêmes entre dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

« Quand les crédits sur cet immobilier locatif sont épuisés, une fois les impôts acquittés, il ne reste généralement que des queues de cerise », ironise Arlette Darmon, notaire à Paris et présidente du groupe Monassier. Il existe une solution pour alléger la note, tout en conservant l’immobilier dans la famille. C’est une sorte de LBO familial sur l’immobilier locatif, qu’on appelle « owner buy out », soit OBO. « Schématiquement, le propriétaire vend son immobilier locatif à une SCI (société civile immobilière), créée généralement avec ses enfants qui entrent donc au capital. Imaginons 10 millions d’euros d’immobilier concerné. Le propriétaire initial conserve 20 % de la SCI, le reste étant attribué à ses enfants. La SCI emprunte 8 millions d’euros pour acheter et le capital social de la société s’établit à 2 millions d’euros. De 10 millions taxables à l’IFI pour les parents, on passe à 400 000 euros (20 % de 2 millions) la première année, soit sous le seuil d’exigibilité de 1,3 million d’euros », explique Sophie Nouy, directrice du pôle d’expertise patrimoniale chez Cyrus Conseil. Quant à l’impôt sur le revenu, il disparaît aussi, puisque les loyers encaissés sont diminués des intérêts d’emprunt, soit un revenu foncier taxable égal à zéro pendant plusieurs années. « Il y a abus de droit, si le propriétaire se vend le bien à luimême dans un but principalement fiscal, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque avec la SCI il a redistribué le patrimoine immobilier avec l’objectif, en faisant entrer ses enfants, de préparer sa transmission », précise Arlette Darmon.

Simple sur le papier, l’opération demande de se livrer à quelques calculs et notamment de vérifier qu’avec la plusvalue immobilière à acquitter, elle reste intéressante. ✸