SCPI : investir avec discernement

L’indexation des loyers en fait un parfait produit anti-inflation. Mais gare aux valorisations qui pourraient souffrir. Une sélection s’impose !

Avec des prix en hausse de 5,8 % sur un an en août, difficile de sauvegarder son pouvoir d’achat contre l’inflation. L’immobilier locatif semble être une voie toute tracée. Et pour cause : les loyers sont indexés sur l’inflation. Le plus simple consiste à se tourner vers les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI), qui acquièrent un parc de biens immobiliers et reversent aux porteurs de parts leur quote-part de loyers. Elles ont dégagé 4,45 % l’an dernier.

Mais le diable se cache dans les détails. Tout d’abord, la loi a plafonné la hausse des loyers commerciaux à 3,5 % cette année. « Cela ne concerne que les PME de moins de 250 salariés, qui ne sont pas l’essentiel des locataires des SCPI », tempère Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea. Mais, même sans cela, il faut que les gestionnaires de fonds arrivent à répercuter parfaitement la hausse des prix auprès de leurs locataires, ce qui n’est pas évident lorsque le contexte économique se dégrade. Selon la santé financière des entreprises, les discussions risquent d’être plus ou moins tendues. « C’est sur l’immobilier de commerce qu’il faut être le plus attentif, car les loyers représentent une part importante du chiffre d’affaires, estime Antoine Depigny, directeur du développement chez Primonial REIM

France. Il faudra être pragmatique, car certains locataires risquent de ne pas être capables d’absorber la hausse, qui s’annonce très importante pour 2022. »

Autre point à avoir en tête : le retour de l’inflation s’est accompagné d’une hausse des taux d’intérêt. Un phénomène qui a de nombreux impacts. « Jusqu’à présent, les SCPI pouvaient s’endetter à bas coût pour augmenter leurs acquisitions et ainsi améliorer leur rendement, note Pierre Garin. Certains abandonnent désormais l’idée ou réduisent leur endettement. » Autre effet, encore plus pénalisant : la hausse des taux pèse sur la valorisation du marché immobilier. Seuls les biens les plus prisés en sortiront indemnes.

Dans ce contexte, mieux vaut diversifier ses investissements sur plusieurs produits et gérants. Attention aussi à bien sélectionner ses placements, en particulier dans la catégorie des SCPI de bureaux, qui subit une transformation post-Covid de ses usages. « On achète aujourd’hui de l’immobilier de bureau à un prix supérieur à celui d’avant le Covid, alors qu’avec le télétravail il y aura moins de besoins de surfaces à long terme », s’émeut Guillaume Fonteneau, conseiller en gestion de patrimoine indépendant.

Les SCPI qui résisteront le mieux sont celles qui se sont adaptées aux attentes des locataires. « Il faut privilégier les SCPI avec un parc récent, des bureaux bien placés et compatibles avec le flex office », poursuit Guillaume Fonteneau. L’efficacité énergétique est un plus, notamment la détention du label ISR. Il est aussi possible de profiter de la bonne dynamique de la logistique, dont la croissance permet d’absorber des hausses de loyers. A petites doses toutefois, car le marché est limité et les prix sont tendus.

Quoi qu’il en soit, il faudra surveiller les évolutions de prix des parts de SCPI. La valeur de leur patrimoine déterminé chaque année par expertise et le prix de la SCPI doit s’en approcher de plus ou moins 10 %. Actuellement, une grande majorité de supports affichent des prix de part inférieurs à la valeur réelle du patrimoine. Une situation plus confortable pour les épargnants, notamment si les prix de l’immobilier devaient baisser. ✸