Cinq bons investissements
Même si le marché est en train d’atterrir en douceur, se constituer un patrimoine dans la pierre reste une stratégie intéressante pour la retraite.
Si vous cherchez un placement relativement sûr pour toucher des compléments de revenus à la retraite, investissez dans la pierre. Vous diversifierez votre patrimoine financier et donc diluerez le risque global de votre portefeuille. Mais selon votre situation personnelle et surtout fiscale, aujourd’hui et à l’âge de la retraite, vous n’avez pas intérêt à investir dans le même type de biens.
1/ Petite surface dans grande métropole : pour débuter
Bailleur novice ou épargnant peu imposé : achetez de l’ancien plutôt que du neuf, car malgré des avantages fiscaux, ce dernier se vend trop cher pour être rentable. Pour louer sans difficulté, privilégiez un logement d’au moins 25 mètres carrés dans une grande métropole.
Dans les capitales régionales, choisissez un quartier central. Si vous visez la capitale, préférez sa proche couronne, où les petites surfaces se négocient de 15 à 30 % de moins pour des loyers quasi équivalents. Pour séduire les meilleurs locataires, achetez à côté des transports et des centres d’animation. « Les prix sont un peu plus élevés à proximité des commerces et du tramway, mais les logements s’y louent en un temps record », confirme Julien Ousmer, directeur de Orpi JSI à Bordeaux.
Privilégiez aussi les petites copropriétés aux charges peu élevées, prisées des locataires en ces temps de crise énergétique. Enfin, proposez un bien au goût du jour, car une salle de bains défraîchie ou une kitchenette datée rebutent les locataires. Votre logement mettra alors plus de temps à se louer, ce qui pèsera sur votre rentabilité. Enfin, « nous conseillons d’installer une machine à laver et des placards, car cela évite au locataire de déménager ce mobilier imposant », explique Nathalie Naccache, directrice de Keller Williams Fortis Immo à Paris.
Notre conseil : Certaines métropoles (Bordeaux, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Paris et 18 villes de sa proche couronne) ont mis en place un encadrement des loyers. Il est pénalisant pour les petits logements dans les secteurs huppés, privilégiez donc les quartiers jouxtant les hypercentres ou les deux-pièces et plus.
2/ Ancien avec travaux : pour profiter du déficit foncier
Les loyers sont imposés avec vos autres revenus et soumis, en plus, aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour éviter cette pression fiscale, achetez un bien à rénover intégralement. Car vous pourrez alors déduire le montant de vos travaux comme les autres charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, etc.) de vos loyers encaissés. Mieux encore, si vos charges sont supérieures aux loyers encaissés, un déficit foncier se crée et il est reportable (hors intérêts d’emprunt) sur vos autres revenus, à hauteur de 10 700 euros l’année des travaux.« Le solde de ce déficit peut s’imputer sur les revenus fonciers les dix années qui suivent », précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC Continental Europe. Attention, pour profiter de cet avantage fiscal, il faut avoir opté pour une imposition au régime réel et non pas au microfoncier (voir plus bas).
Notre conseil : Seuls les travaux de rénovation, de réparation et d’entretien sont déductibles. Les autres (agrandissement et transformation notamment) n’entrent