Acheter le logement de vos vieux jours

Vous appréciez de partir passer vos vacances sur le littoral ? Et si vous investissiez pour y devenir propriétaire et y passer votre retraite ?

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Une fois le crédit de notre résidence principale remboursé, nous avons retrouvé une capacité d’emprunt et l’avons utilisée pour acheter un grand appartement à Saint-Malo, une ville où nous allons souvent en vacances en famille », confient Virginie et Sébastien, un couple parisien. L’objectif principal de cet investissement ? Profiter de week-ends à rallonge dans ce logement tout au long de l’année, grâce au télétravail, pour vérifier si cette ville leur plaît assez pour y passer leur retraite dans une dizaine d’années.

Si vous envisagez de faire de même, choisissez votre région en anticipant votre futur mode de vie. Si, par exemple, vous n’envisagez pas de rester éloigné de votre famille citadine, installez-vous dans une ville accessible avec une liaison rapide en train. Pensez aussi à vos vieux jours : même si vous êtes fringant aujourd’hui, évitez les étages élevés dans les résidences sans ascenseur et les maisons sans chambre de plain-pied, ou possibilité d’en créer une. Vérifiez aussi que le secteur n’est pas trop isolé et que vous pourrez vivre au quotidien sans voiture. Enfin, faites une étude de marché pour savoir si le secteur compte suffisamment de médecins et si – en cas de souci de santé – un hôpital est facilement accessible. Une fois que vous aurez localisé votre bout de côte rêvé, visitez le secteur, notamment en automne ou en hiver. Cela vous permettra d’avoir une idée de l’activité hors saison. Interrogez également les agents immobiliers locaux sur la fréquentation pendant la période estivale, si elle est trop soutenue, votre coin de paradis pourrait vite devenir invivable.

Même si ces démarches vous semblent fastidieuses, ne sautez pas les étapes. Car si elle est mal pensée, l’acquisition d’une résidence secondaire à transformer en principale se révélera un gouffre financier. La plupart des professionnels chiffrent les frais d’entretien annuels d’une deuxième maison à environ 1 % de sa valeur, ces dépenses grimpant à 2 % lorsqu’elle est exposée aux vents marins, voire à 4 % avec une piscine ou un grand terrain arboré.

A cela s’additionne le coût de fonctionnement, c’est-à-dire le prix des multiples abonnements (eau, électricité, Internet, assurance, charges de copropriété…), soit quelques milliers d’euros par an, auxquels s’ajoutent des frais variables qui dépendent du rythme et de la durée de vos séjours. Les impôts et taxes ne doivent pas être oubliés dans votre budget prévisionnel. Car vous devrez régler la taxe foncière et celle d’habitation, cette dernière n’ayant été supprimée que sur la résidence principale. Enfin, si vous êtes déjà propriétaire, l’acquisition d’une résidence secondaire peut aussi vous faire basculer dans l’impôt sur la fortune immobilière. « Pour être redevable de cet impôt, il faut que la valeur nette du patrimoine immobilier soit supérieure à 1,3 million d’euros », précise Arlette Darmon, présidente du groupe Monassier.

Pour amortir cette facture, vous pouvez proposer votre bien en location pendant les périodes estivales ou les vacances scolaire. Renseignez-vous en amont, car certaines villes limitent la location meublée de courte durée, notamment en Bretagne et au Pays basque. Pour que votre bien se loue facilement, il devra offrir le même confort que celui d’un bon hôtel. Une connexion Internet, du mobilier récent et de l’électroménager haut de gamme – percolateur, grand réfrigérateur, micro-onde – sont de réels atouts pour attirer les locataires. Même si vous arrivez à louer, ne surestimez pas les revenus que vous tirerez de cette activité. Car si les logements en bord de mer se louent bien les mois d’été, il faut disposer de temps pour l’accueil des locataires. Pour vous décharger de cette tâche, faites appel à une agence, mais elle vous facturera entre 18 et 25 % des loyers encaissés. Des frais qui, en plus de ceux liés à la location et à la remise en état, pèseront sur votre rentabilité. ✸