Attention aux superficies non-conformes

Que prévoit la loi si le preneur constate une superficie réelle inférieure à celle indiquée sur le bail commercial ? Éléments de réponse.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, le locataire peut, en vertu de la loi Alur du 24 mars 2014, solliciter une réduction du loyer si la surface habitable est inférieure à celle indiquée dans le bail avec un écart minimum de 5 %. La baisse du loyer dépend des mètres carrés manquants. En l’absence d’un texte similaire en bail commercial, que prévoit la loi ? La cour d’appel d’Aix-en-Provence a été saisie de l’affaire suivante : un preneur a assigné son bailleur deux ans après la signature du bail, suite à l’écart constaté entre la surface globale figurant sur le contrat et la superficie réelle mesurée ultérieurement. Le preneur réclamait le remboursement de l’équivalent du trop-perçu du loyer sur deux ans. Verdict : la cour d’appel d’Aix-en-Provence a débouté le preneur de sa demande de remboursement du loyer.

Décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence

- Le contrat fait référence à une surface approximative avec l’utilisation du terme “environ” ; - La lettre d’intention ne mentionnait pas la superficie du local commercial ; - Le preneur a eu tout le loisir de visiter les locaux, librement, avant la signature du bail. Les juges ont en effet estimé que le consentement du preneur n’a pas été fortement conditionné par la superficie globale du bien, mais plutôt par son emplacement, sa double vitrine, la liaison du local à une réserve qui permet d’entreposer les stocks ainsi que l’absence de droit d’entrée dans les locaux libres de toute occupation. L’arrêté du 18 décembre 2015 déduit donc qu’il n’y a pas eu “erreur” ou “dol” ayant “vicié le consentement du preneur”. Rappelons qu’un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris (le 25 février 2009) avait retenu qu’il incombait au preneur de prouver que le loyer avait été calculé en fonction de la superficie du bien à louer.

Comment éviter le hors-piste ?

Locataires : quelles leçons tirer de la jurisprudence ? - Gare aux baux commerciaux qui mentionnent la superficie totale à titre “indicatif” ; - Gare aux baux commerciaux qui mentionnent une superficie approximative, avec le terme “environ” par exemple ; - Les baux commerciaux qui donnent une superficie exacte ou un intervalle fermé sont à privilégier ; - Veillez à préciser que la superficie du bien est un élément décisif dans le consentement.

”Les baux commerciaux qui donnent une superficie exacte ou un intervalle fermé sont à privilégier“

La Cour a relevé les éléments suivants :