Le droit au bail existe-t-il encore ?
Pour pouvoir occuper un local commercial, un professionnel peut être amené à s’acquitter d’un droit au bail (une somme d’argent) au locataire sortant s’il souhaite reprendre le bail existant et obtenir tous les droits protégés par ce dernier, notamment le
Quel est l’intérêt du droit au bail ?
Le droit au bail est un élément crucial et qui fait partie intégrante du fonds de commerce, en ce sens où il permet à son détenteur d’obtenir une garantie de renouvellement du bail face au propriétaire (bailleur) des locaux. Ce dernier est tenu de renouveler le bail, sous peine de payer une indemnité dite d’éviction. La cession du droit au bail peut être réalisée dans le cadre de la cession du fonds de commerce ou indépendamment de celui-ci. Dans le premier cas de figure, le bailleur n’a pas le droit d’interférer, selon l’article L145-16 du Code de commerce, mais à condition que le local ne subisse pas un changement de destination. Le montant du droit au bail varie en fonction du loyer. Généralement, plus celui-ci est faible, plus le droit au bail sera élevé. En matière de fiscalité, le montant de la vente versé au cédant du droit au bail est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Droit au bail : les clauses restrictives
Au-delà du concept même du droit au bail, qui fait l’objet d’un vrai débat en France, son application pose, parfois, de nombreuses interrogations, autant pour le locataire que pour le propriétaire. Ce dernier peut être contraint d’accepter un nouveau locataire qu’il ne connaît pas et qu’il n’a pas choisi lui-même. Pour éviter de se retrouver dans une telle situation, le bailleur peut introduire certaines clauses relatives au droit au bail pour se protéger, sous réserve qu’elles soient acceptées par le locataire lors de la signature du bail commercial.
1 - La clause d’agrément
Elle permet au bailleur de vérifier le sérieux et la solvabilité du nouveau locataire et de s’assurer de la régularité du versement des loyers. La présence d’une clause d’agrément implique l’obtention par le locataire d’une autorisation préalable écrite de son bailleur avant de conclure la cession du bail. Le principe de libre cession contraint en revanche le propriétaire de justifier de manière objective son refus, sous peine d’accepter ladite cession.
2 - La clause d’intervention
Elle donne le droit au bailleur d’être informé du déroulement de la cession du bail commercial pour s’assurer qu’elle respecte les conditions légales et qu’elle est en adéquation avec le contrat de location signé. Le locataire invite son bailleur à se manifester pour lui prouver qu’il a respecté la clause d’intervention et être en mesure de signer la cession avec une clause suspensive liée à la manifestation de son bailleur ou signer la cession après un délai raisonnable.
3 - Le droit de préemption
Le bailleur peut récupérer le droit de jouissance de son local commercial en profitant de la cession du droit au bail. Pour ce faire, le cédant doit informer le bailleur du prix de cession pour que ce dernier puisse se substituer à l’acquéreur envisagé. Le cédant du droit au bail perçoit la même somme et n’est donc pas lésé. Ce cas de figure s’applique notamment lorsque le droit au bail seul est cédé, en l’absence de clause d’interdiction, et que le propriétaire craint des nuisances générées par le nouveau locataire. D’autres clauses peuvent être introduites pour rassurer le bailleur.