Marseille, une carte à jouer pour les franchisés
Avec un centre-ville en plein renouveau et des centres commerciaux dynamiques, Marseille offre encore des opportunités pour les candidats à la franchise. Mais dans la communauté de communes, de nombreuses villes se démarquent également, avec des loyers plus accessibles.
Deuxième commune de France avec 863 310 habitants, Marseille est très attractive de par son littoral touristique et sa position stratégique, au coeur du bassin Méditerranéen. Avec de nombreuses universités et grandes écoles, elle profite aussi d’une population en croissance (+ 0,8 % en 2020), jeune et dynamique, “prompte à consommer localement”, observe Valérie Guillevic, dirigeante d'Amplitude Réso. La cité phocéenne a aussi bénéficié de projets de réhabilitation qui l’ont embellie et attiré les touristes. “Elle est loin d’être triste, et réserve encore des surprises”, estime la consultante.
Des disparités entre les quartiers
Segmentée en 16 arrondissements, Marseille se caractérise par une forte disparité entre ses quartiers : “au sud, on trouve les beaux quartiers, très riches, près de la mer. Les 7e et 8e arrondissements en particulier, où se trouvent les boutiques chics. À l’opposé, les quartiers nord ont aussi vue sur la mer, mais sont plutôt pauvres”, indique Laurent Kruch, dirigeant de Territoires et Marketing.
Où s’installer en dehors du centre-ville ? Dans plusieurs quartiers situés à l’est de la ville, tels que les 5 Avenues (4e arrondissement), et Saint-Barnabé (12e arrondissement), “nous accueillons actuellement de nouvelles franchises, notamment des commerces de proximité”, constate Corinne Pellegrini, élue à la CCI Marseille Provence. “Ce sont deux zones bien desservies, avec un accès direct à la Rocade L2, des stations de tramway et de métro. Elles peuvent accueillir facilement de belles enseignes”, ajoute-t-elle. Le quartier de Mazargues, dans le 9e arrondissement, est aussi en pleine métamorphose : “Plus attrayant qu’autrefois, il a beaucoup de potentiel.”
De nombreux centres commerciaux
Marseille possède aussi de nombreux centres commerciaux très dynamiques. Installé dans les quartiers nord depuis 25 ans, le Grand Littoral “fonctionne toujours aussi bien, avec 95 000 m² de surface GLA, plus de 200 boutiques et des locaux vacants”, indique Valérie Guillevic. Des opportunités existent dans le prêt-à-porter et la restauration.
Des grands centres commerciaux attractifs se sont aussi développés à la limite du centre-ville. Au nord du centre historique, dans le 2e arrondissement, les Terrasses du Port et les Docks, ouverts en 2015, “présentent de belles opportunités”, selon Valérie Guillevic. Du côté des quartiers aisés du 8e arrondissement, le complexe commercial Prado, ouvert en 2018, compte 40 magasins, avec des places à prendre dans le secteur du luxe.
Un centre-ville en plein renouveau
Le maillage commercial de Marseille “est dense et marqué par le renouveau du coeur de ville”, observe Laurent Kruch. Le centre historique, lieu incontournable pour le shopping, s’est vidé de ses commerces entre 2013 et 2018, notamment suite à l’implantation à ses extrémités des Terrasses du Port, des Docks Village et du Prado. Mais depuis deux ans, la ville a pour objectif de relancer sa dynamique commerciale. Elle s’est donnée la possibilité de préempter de nombreux locaux à la vente afin d’y installer des commerces de son choix. “Le centre de Marseille s’est récemment caractérisé par un nombre important de locaux vacants : la politique de la ville a été de prendre possession d’un certain nombre d’immeubles, de les réaménager puis de les proposer à la location. Avec des loyers commerciaux attractifs”, note Valérie Guillevic. La communauté de communes conduit aussi un programme de soutien
aux commerçants souhaitant s’installer dans la zone située entre le Vieux-Port et la rue Saint-Ferréol (la principale artère piétonne commerçante) : dans le cas où le local est loué par Aix-Marseille-Provence, les travaux d’aménagement sont pris en charge. “Cette politique publique est particulièrement propice à l’implantation de nouveaux franchisés. Ils ont une vraie carte à jouer”, souligne Valérie Guillevic. “L’ensemble des acteurs est aussi mobilisé pour réintroduire de l’emploi tertiaire au plus proche des commerces, et réaménager les espaces publics”, indique Corinne Pellegrini. Selon elle, “la plupart des enseignes nationales sont déjà présentes, et les ouvertures de franchises se succèdent. Mais des places sont encore à prendre, avec des loyers révisés à la baisse”.
Le centre-ville génère, grâce au commerce, 760 millions d’euros de chiffre d’affaires par an. “Les candidats à la franchise doivent le placer dans leur viseur. Mais il faut savoir que les rues principales (Paradis, Rome, Saint-Ferréol) sont extrêmement coûteuses, et que les rues en devenir (en particulier République) tardent à se structurer : il y a beaucoup de délais entre l’installation de chaque enseigne, en raison de la sélection drastique opérée par la Ville”, observe Laurent Kruch.
Selon nos experts, les secteurs les plus porteurs à Marseille sont les commerces de proximité, les services à la personne, l’équipement de la maison et l’électroménager. “La clientèle, qui se rend au centre-ville depuis les extérieurs, est très exigeante, et les franchisés devront faire attention au choix de leur emplacement et à la gestion de leurs équipes, car elles devront gérer des flux importants”, prévient Laurent Kruch. À noter qu’avec un revenu médian faible et un taux de chômage important, “le pouvoir d’achat des Marseillais est limité”, constate Laurent Kruch. En outre, “il n’y a pas de véritable cohérence en matière de trans---
ports”, observe-t-il. Raison pour laquelle il conseille aux franchisés peu expérimentés de regarder aussi en direction de la communauté de communes. Où les loyers sont “moins tendus”. Au nord, “les villes à cibler sont Marignane, Vitrolles, Les Pennes-Mirabeau ; on y trouve des pôles commerciaux importants”, indique Laurent Kruch. À l’est, Allauch (l’une des villes avec le revenu médian le plus élevé) et Aubagne entourent la zone commerciale La Valentine, qui compte 32 000 m² de surface GLA et une centaine de boutiques. “Dans cette zone, il y a de nombreuses opportunités, avec une efficacité commerciale quasiment certaine”. Une autre zone d’activité se démarque : Plan de Campagne. Plus grande zone commerciale d’Europe, située à cheval entre Pennes-Mirabeau et Cabriès, elle s’étend sur 250 000 m² de surface GLA et compte 520 enseignes. “Si vous avez besoin d’une grande surface, dans l’ameublement ou le textile notamment, Plan de Campagne est la zone à viser en priorité”, conseille Emmanuel Jury, directeur général de Progressium. “Des villes comme Aix-en-Provence et Salon-de-Provence sont aussi très prisées par les enseignes”, observe Corinne Pellegrini, à la CCI.
La crise de la Covid-19 changera-t-elle la donne ? Depuis août, les bars et les restaurants ouvrent et referment. Les salles de sport gardent leurs portes closes depuis septembre. Après la mise en place d’un couvre-feu, Marseille, comme le reste de la France, fait face au nouveau confinement acté depuis le 29 octobre. “Nul ne peut prédire l’avenir. Il y aura des conséquences en matière de commerce. Mais une fois la pandémie passée, la population sera probablement nombreuse à consommer comme avant”, glisse Valérie Guillevic.