Charles Marinakis, Directeur Général France de Century 21. Bye Bail : Du Droit au Bail au Coût d’occupation

Cela fait quelques années maintenant que le débat est ouvert sur la vraie valeur d’un droit au bail. Tous les opérateurs et utilisateurs de locaux commerciaux se posent ou se sont posés cette question : la notion de droit au bail existe-t-elle encore vraiment ?

Pour être franc, personne n’a encore trouvé la réponse absolue à cette question, elle est tellement subjective et surtout tellement dépendante de différents critères comme la nature des locaux concernés, leur situation géographique, leur localisation et l’environnement commercial, la surface et le gabarit, le montant du loyer, le montant des charges, etc. Autant de paramètres indispensables à prendre en compte que la réponse globale est impossible.

Si la question est donc sans réponse absolue, elle demeure néanmoins entière pour un futur franchisé : doit-il ou non payer un droit au Bail pour accéder aux locaux de ses rêves et y installer son concept ? Sans doute que OUI si cet emplacement est si unique et si exceptionnel qu’il donnera à son commerce une visibilité immédiate et sera un booster pour son chiffre d’affaires, et sans doute que NON dans tous les autres cas. En réalité, l’approche doit être strictement économique et non subjective : ai-je les moyens d’occuper ces locaux pour y exercer mon activité sans mettre en péril mon entreprise ? La réponse cette fois est claire : elle se situe exactement entre le coût d’occupation et le taux d’effort que mon activité tolère.

Le coût d’occupation, c’est précisément les sommes qu’il vous faudra débourser si vous voulez exploiter votre commerce à cet endroit et dans ces locaux :

- Le loyer annuel, plus les charges locatives s’il s’agit d’une simple location. - Si vous achetez un Droit au Bail, alors il vous faudra faire l’équation suivante : le loyer annuel HT, plus les charges locatives, plus 1/10ème de votre droit d’entrée. En effet, même si ce n’est pas l’orthodoxie comptable, le raisonnement consiste à amortir l’investissement que représente le paiement d’un droit au Bail sur la durée de l’exploitation prévue, communément admise sur 10 ans (ou sur 7 ans si vous faites un emprunt sur 7 ans). Exemple : pour un loyer de 40 000 euros, plus 10 000 euros de charges locatives et un droit au Bail de 50 000 euros, votre coût d’occupation sera de : 40 000 euros + 10 000 euros + 50 000 euros (soit 50 000 € de droit au Bail divisé par 10) soit un coût d’occupation total de 55 000 euros. Le taux d’effort, c’est le pourcentage du chiffre d’affaires que vous pouvez consacrer au paiement de votre coût d’occupation. Pour le connaître, rapprochez-vous de votre franchiseur qui doit pouvoir vous orienter en la matière et/ ou prenez les références connues dans votre secteur d’activité.

À partir de ce constat, la réponse est simple : êtes-vous en mesure de supporter le coût d’occupation des locaux que vous avez identifiés pour implanter votre activité ? En fait, c’est la seule réponse qui nous intéresse et la seule qui vaille ! Peu importe que vous preniez un bail au travers d’une location pure, une location avec un droit d’entrée ou que vous achetiez un Droit au Bail. Ce sera un bon local pour y implanter votre activité et votre concept si vous pouvez l’exploiter sereinement : techniquement, commercialement et financièrement. Si vous répondez OUI à ces trois questions, alors foncez, ces locaux sont pour vous !

“L’approche doit être strictement économique et non subjective”