Respectez le code avant d'ouvrir !
Entre déclaration préalable et permis de construire, toute implantation commerciale requiert un balisage complet de la zone de chalandise. Viennent ensuite les questions l i ées au respect du Code de l’urbanisme. Voici quelques conseils pour ne pas vous f
Vous créez votre espace de vente ? "Sachez que toute création de surface de plus de 1000 m2, en centre-ville ou en centre commercial, sera soumise à une demande de CDAC, dans une annexe de ce dossier“, indique Olivier Fouqueré, fondateur du cabinet Emprixia (études de territoires commerciaux). Vous ne devrez donc oublier aucun mètre carré dans cette déclaration. “Ne faites pas non plus d’agrandissements non-autorisés“, recommande Christophe Bergo, directeur construction pour les enseignes du Groupe Le Duff, dont l’équipe intervient sur 500 établissements en France.
Balisez la zone de chalandise
Notez aussi que depuis la loi Elan, vous devrez fournir dans le dossier du permis de construire, une analyse d’impact économique sur le centre-ville d’implantation et des communes proches. “Si elle juge le dossier imprécis, la mairie pourra demander à la CCI un complément pour confirmer ou infirmer les informations dans le dossier d’analyse impact centreville“, mentionne Olivier Fouqueré. Ajoutez-y aussi l’étude d’impact concurrentiel, quitte à mandater un cabinet habilité par la préfecture pour le faire. L’objectif étant d’estimer la pérennité du projet en fonction du taux de vacance commerciale. “La concurrence peut être bénéfique. Si le marché est bien adapté ou s’adapte aux besoins“, rappelle l’expert. Toutefois, gardez à l’esprit que la concurrence vous surveille. “Une fois accepté en commission départementale, le dossier peut être contesté par un concurrent, ce qui implique un recours en commission nationale d’aménagement. La concurrence surveille sa zone de chalandise et a la capacité, étant présente sur cette même zone, d’essayer de bloquer votre projet“, prévient Olivier Fouqueré. Un phénomène nullement étonnant au vu de l'amplification de la densification urbaine et des restrictions liées à la lutte contre l’étalement urbain (selon la loi Climat et résilience) et l’artificialisation nette des sols. “Sauf à modifier le PLU, on ne peut pas vendre de zones agricoles à un promoteur commercial qui veut construire un magasin. La tendance est plutôt à la densification des villes existantes. C’est pourquoi de plus en plus de magasins ouvrent en rez-dechaussée“, étaye le fondateur d’Emprixia. 500 000 m2 devraient ainsi être portés par le pied d’immeuble et l’outlet à compter de 2023, selon Xerfi Precepta.
Respectez le patrimoine historique et le l i t t oral
Une alternative consiste à opter pour les réserves foncières et les friches. “Elles
“Le projet doit correspondre aux critères et aux besoins de la ville”
peuvent être repensées pour accueillir de l’habitat ou des commerces et répondent aux besoins des villes. En général, s’il n’y a pas d’aides à ce sujet, pour le porteur de projet, cela peut se négocier avec les élus. Artificialiser les sols pour construire est mal vu par les municipalités, mais reprendre une friche sera bien perçu !“, commente Olivier Fouqueré. Ciblez également un centre-ville dynamique, inscrit dans la démarche Action Coeur de Ville. “Pas moins de 222 villes de France en bénéficient. Il y a aussi le programme ‘Petites villes de demain’ pour les villes de 5 000 habitants et les intercommunalités de moins de 20 000 habitants. Vous pouvez être dispensé de demande d’autorisation, mais seulement si votre projet s’inscrit dans cette démarche. Il doit correspondre aux critères et aux besoins de cette ville“,
ajoute le directeur d’Emprixia. Quant à ouvrir dans une zone spéciale, étudiez le SCOT( avec des architectes. “Les surfaces
1) de moins de 1000 m2 ne sont pas soumises au dossier CDAC et impact loi Elan, mais rentrent dans des réglementations spécifiques et locales. On s’implante où l’on veut sauf si le PLU ne l’autorise pas.
Si la commune n’a pas de PLU, elle est soumise au plan d’occupation des sols“, souligne Olivier Fouqueré.
Par ailleurs, vous devrez respecter le patrimoine existant. Cela signifie de consulter les Architectes du Bâtiment de France pour une implantation en ZPPA( 2), comme en étant situé à moins de 500 mètres d’un monument historique. Vous devrez revoir votre charte graphique de façade, la colorimétrie, voire l’éclairage soumis à une règlementation nationale. Exit les climatiseurs, le PVC et les fausses briques de la façade, donc, comme le veut