ACHE­TER UN BIEN À PLU­SIEURS

Époux, cou­sins, amis ou autres, l'achat d'un bien à plu­sieurs peut être une so­lu­tion pour de­ve­nir pro­prié­taire. Pré­sen­ta­tion des spé­ci­fi­ci­tés des trois formes ju­ri­diques en­vi­sa­geables lors d'une ac­qui­si­tion à plu­sieurs.

La Montagne Entreprendre - - DOSSIER IMMOBILIER - Yvan Guil­hot Pho­to : Ca­mille Mazoyer

1. L’in­di­vi­sion

Ache­ter en in di­vi­sion sup­pose que chaque ac­qué­reur s’ac­corde sur une contri­bu­tion fi­nan­cière dé­fi­nie. Cette ré­par­ti­tion doit être spé­ci­fiée sur l’acte d’achat, si elle ne l’est pas l’in­di­vi­sion se­ra ta­ci­te­ment consi­dé­rée à part égale. L’in­di­vi­sion im­plique un droit dé­ci­sion­nel una­nime et né­ces­site d’ho­no­rer les charges (taxes, tra­vaux...) à hau­teur de sa par­ti­ci­pa­tion. Pour sor­ti r de ce contrat, il est pos­sible de vendre ses parts, dans ce cas, les in­di­vi­saires se­ront prio­ri­taires et la vente à de nou­velles per­sonnes de­vra s’ef­fec­tuer avec leur ac­cord. Si ces élé­ments semblent plu­tôt po­si­tifs, cer­tains points sont à prendre en compte. L’in­di­vi­sion peut de­ve­nir chao­tique en cas de mé­sen­tente. Pour pa­rer aux conflits, il est re­com­man­dé d’éta­blir une « conven­tion d’in­di­vi­sion ». Par cet acte éta­blit au­près d’un no­taire, les ac­qué­reurs sé­cu­risent leur bien en no­ti­fiant des règles telles que la no­mi­na­tion d’un gé­rant, le mon­tant d’une in­dem­ni­té d’oc­cu­pa­tion si le lo­ge­ment n’est oc­cu­pé que par un seul des in­di­vi­saires, la dé­ter­mi­na­tion d’un hé­ri­tier en cas de dé­cès ou les mo­da­li­tés en cas de di­vorce… Cette conven­tion peut être d’une du­rée dé­ter­mi­née ou in­dé­ter­mi­née( maxi­mum 5 ans). Dans le cas d’une in­di­vi­sion, les frais de suc­ces­sions sont à la charge des hé­ri­tiers.

2. La So­cié­té Ci­vile Im­mo­bi­lière

L’achat en SCI né­ces­site la créa­tion d’une so­cié­té. Dif­fé­rents types de SCI existent se­lon l’ob­jec­tif de sa créa­tion, de na­ture com­mer­ciale ou non com­mer­ciale. Les mo­da­li­tés dif­fèrent sur plu­sieurs plans entre une in­di­vi­sion et une SCI. Dans le cadre d’un achat en SCI, le titre de pro­prié­té re­vient à la so­cié­té. La so­cié­té doit donc être en­re­gis­trée au re­gistre du com­merce et des so­cié­tés et re­pré­sen­tée par un gé­rant, les as­so-

ciés dis­po­sant d’un droit de vote dans le cadre des dé­ci­sions prises en as­sem­blée gé­né­rale. Le bien doit être loué à un membre de la SCI ou autre, et en cas de bé­né­fices les as­so­ciés re­çoivent une di­vi­dende dont le mon­tant est pro­por­tion­nel à leurs droits dans la so­cié­té. Le même en­ga­ge­ment est ap­pli­qué en cas de pertes. Comme toutes les so­cié­tés, la SCI doit réa­li­ser une dé­cla­ra­tion de ré­sul­tats an­nuelle et te­nir une comp­ta­bi­li­té afin d’être en me­sure de jus­ti­fier de sa ges­tion en cas de contrôle fis­cal. Un membre de la SCI peut cé­der sa part quand il le sou­haite si ce­la est pré­ci­sé dans les sta­tuts et au­cun frais de suc­ces­sion n’est de­man­dé.

3. La ton­tine

Cette forme ju­ri­dique, pen­dant long­temps igno­rée re­vient au goût du jour de­puis quelques an­nées. Au même titre que l’in­di­vi­sion, chaque ac­qué­reur par­ti­cipe à l’ap­port d’un ca­pi­tal à dé­fi­nir, mais la ton­tine com­porte quelques spé­ci­fi­ci­tés. En cas de dé­cès de l’un des ac­qué­reurs, sa part est au­to­ma­ti­que­ment ré­par­tie entre les autres membres. Le der­nier sur­vi­vant de­vient donc le pro­prié­taire. L’es­pé­rance de vie des ac­qué­reurs est donc prise en compte dans l’ éta­blis­se­ment du contrat : les écarts d’âge im­por­tants et les ma­la­dies se­ront des freins à l’éla­bo­ra­tion d’une ton­tine. La ton­tine est sou­mise aux règles fis­cales des suc­ces­sions, sauf quand le bien consti­tue la ré­si­dence prin­ci­pale des per­sonnes concer­nées au mo­ment du dé­cès. D’une fa­çon gé­né­rale, les en­fants ne sont pas hé­ri­tiers du bien s’ ils ne sont pas membres de la ton­tine.

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