« LES LOIS COMME LES MAI­SONS S’AP­PUIENT LES UNES SUR LES AUTRES » 1

La Montagne Entreprendre - - DOSSIER IMMOBILIER - Maître Pas­cal JACQUOT

La ré­gle­men­ta­tion avance à grandes en­jam­bées. Pour­tant le diable se cache dans les dé­tails et le droit n’en manque pas. Pour les dé­chif­frer, il faut de la trans­ver­sa­li­té. Quelques ac­tua­li­tés ju­ri­diques ex­traites de la der­nière lettre d’in­for­ma­tion du nou­veau dé­par­te­ment Droit im­mo­bi­lier de la Di­rec­tion ré­gio­nale Centre de FIDAL illus­trent ces fi­nesses et ces com­plé­men­ta­ri­tés.

PROPRIETE – VENTE

Re­gistre pu­blic d’ac­ces­si­bi­li­té

A comp­ter du 23 oc­tobre 2017, tous les Eta­blis­se­ments Re­ce­vant du Pu­blic de­vront mettre en ligne ou « au prin­ci­pal point d’ac­cueil ac­ces­sible » un « re­gistre pu­blic d’ac­ces­si­bi­li­té » qui doit men­tion­ner toutes les dis­po­si­tions prises pour per­mettre l’ac­ces­si­bi­li­té de l’éta­blis­se­ment à tous. Le conte­nu de ce re­gistre et des pièces dé­pend de la ca­té­go­rie d’éta­blis­se­ment, les plus im­por­tants de­vant aus­si for­mer da­van­tage leur per­son­nel sur l’ac­cueil des per­sonnes han­di­ca­pées. Un autre ar­ticle de ce dé­cret vise les cons­truc­tions nou­velles et la fa­cul­té pour le maître d’ou­vrage d’adap­ter les normes d’ac­ces­si­bi­li­té par des « so­lu­tions d’ef­fet équi­valent ». (Ar­rê­tés des 19 et 20 avril 2017, JO des 22 et 26 avril, pris en ap­pli­ca­tion du Dé­cret n°2017-431 du 28 mars 2017)

AMENAGEMENT – UR­BA­NISME

Dé­mo­li­tion

La Loi dite Ma­cron a ré­ser­vé la pos­si­bi­li­té de faire dé­mo­lir un im­meuble édi­fié en ver­tu d’un per­mis ju­gé illé­gal, aux seules cons­truc­tions se trou­vant dans une zone pro­té­gée. Ces dis­po­si­tions viennent d’être ju­gées d’ap­pli­ca­tion im­mé­diate, y com­pris aux ins­tances in­tro­duites avant le 8 août 2015, date d’en­trée en vi­gueur de la Loi. La Cour de cas­sa­tion rap­pelle en plus la né­ces­si­té de su­bir un pré­ju­dice per­son­nel « en re­la­tion di­recte avec l’in­frac­tion et non avec la seule pré­sence de la construc­tion dont le per­mis a été an­nu­lé ».

(Cass. 3e civ. 23 mars 2017, n°16-11081)

Pas de construc­tion en bor­dure de zone ur­baine

Dans les com­munes non do­tées d’un Plan Lo­cal d’ur­ba­nisme, au­cune construc­tion ne peut être im­plan­tée en de­hors de la par­tie dé­jà ur­ba­ni­sée de la com­mune. Le Con­seil d’etat ajoute que sauf ex­cep­tions lé­gales, les cons­truc­tions ne doivent pas non plus étendre cette par­tie ur­ba­ni­sée. ( CE 6e et 1re Chambres Réunies, 29 mars 2017, n°393730)

BAUX

Pas de loyer plan­cher

La clause se­lon la­quelle le loyer in­dexé ne peut ja­mais être in­fé­rieur au loyer ini­tial est nulle car contraire aux règles sur la ré­vi­sion des baux com­mer­ciaux. Sur­tout, la Cour de cas­sa­tion vient pré­ci­ser que si une re­non­cia­tion du pre­neur est pos­sible, elle « ne pou­vait va­la­ble­ment in­ter­ve­nir qu’une fois ce droit ac­quis, soit après le constat d’une aug­men­ta­tion du loyer de plus d’un quart » et non pas dans le bail.

(Cass. 3e civ. 30 mars 2017, n°16-13914)

Un lo­ge­ment doit être vert pour être dé­cent

Le bailleur d’un lo­ge­ment des­ti­né à l’ha­bi­ta­tion prin­ci­pale est te­nu de dé­li­vrer au pre­neur un lo­ge­ment dé­cent, dont les ca­rac­té­ris­tiques viennent de s’en­ri­chir d’un cri­tère de per­for­mance éner­gé­tique. A comp­ter du 1er jan­vier 2018, le lo­ge­ment de­vra être suf­fi­sam­ment étanche à l’air et, à par­tir du 1er juillet 2018, il de­vra aus­si per­mettre une aé­ra­tion « suf­fi­sante ».

(Dé­cret n°2017-312 du 9 mars 2017)

CONSTRUC­TION Et un Im­meuble ter­tiaire de­vra être en­core plus vert qu’au­jourd’hui

Toutes les par­ties de bâ­ti­ments de bu­reaux, com­merces, hô­tels, d’en­sei­gne­ment ou ad­mi­nis­tra­tifs, de plus de 2.000 m² ap­par­te­nant à un pro­prié­taire, de­vront ré­duire leur consom­ma­tion éner­gé­tique d’au moins 25% d’ici au 1er jan­vier 2020 et de 40% d’ici à 2030. Avant le 1er juillet 2017, un plan d’ac­tion et une étude éner­gé­tique de l’exis­tant doivent être com­mu­ni­qués à un or­ga­nisme ad hoc. On voit mal com­ment d’ici quelques se­maines, les pro­prié­taires concer­nés vont com­mu­ni­quer à un or­ga­nisme non dé­si­gné des do­cu­ments à dé­fi­nir dans un ar­rê­té non pa­ru !

(Dé­cret n°2017-918 du 9 mai 2017)

Re mbourse ment de s ho n o r a i re s d’un ar­chi­tecte sous-trai­tant

Un maître d’oeuvre ré­clame les ho­no­raires contrac­tuels pour un dos­sier de per­mis de construire sous-trai­té à un ar­chi­tecte. L’ar­ticle 37 du Code de dé­on­to­lo­gie des ar­chi­tectes énonce qu’un ar­chi­tecte ne peut ni prendre ni don­ner en sous-trai­tance la mis­sion dé­fi­nie à l’ar­ticle 3 de la Loi sur l’ar­chi­tec­ture. En consé­quence, l’ar­chi­tecte est pri­vé de tout paie­ment.

(Cass. 3e civ. 27 avril 2017, n°16-15958)

GES­TION – PRO­FES­SIONS

Pu­bli­ci­té

De­puis le 1er avril 2017, tout pro­fes­sion­nel de l’im­mo­bi­lier s’en­tre­met­tant dans les ventes ou les lo­ca­tions doit af­fi­cher ses ta­rifs à l’en­trée de son éta­blis­se­ment et sur cha­cune de ses vi­trines. Pour les ventes, toute pu­bli­ci­té doit pré­ci­ser à qui in­combe le paie­ment des ho­no­raires.

Pour la lo­ca­tion et outre son coût, la pu­bli­ci­té doit men­tion­ner si le bien est loué meu­blé, sa lo­ca­li­sa­tion et sa sur­face ha­bi­table.

(Ar­rê­té du 10 jan­vier 2017, JO du 18 jan­vier)

Re­vi­re­ment de ju­ris­pru­dence

La Loi Ho­guet im­pose aux agents im­mo­bi­liers de men­tion­ner par ordre chro­no­lo­gique, tous leurs man­dats sur un re­gistre co­té et de re­por­ter le nu­mé­ro d’ins­crip­tion sur l’exem­plaire en pos­ses­sion du man­dant. La Cour de cas­sa­tion es­time main­te­nant que la vio­la­tion de ces règles ne peut plus être in­vo­quée que par le man­dant, et non comme en l’es­pèce par le lo­ca­taire à qui l’agent avait dé­li­vré un congé pour vendre.

(Cass. Ch. Mixte 24 fé­vrier 2017, n°15-20411)

FISCALITE

In­ter­net

De­puis le 2 mai 2017, les par­ti­cu­liers peuvent ac­cé­der à PATRIM, un ser­vice of­fi­ciel d’aide en ligne à l’éva­lua­tion im­mo­bi­lière du Mi­nis­tère des Fi­nances. Cette base de don­nées nu­mé­riques de l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale re­cense tous les prix des ventes im­mo­bi­lières du même sec­teur.

(https://www.im­pots.gouv.fr/por­tail/)

Lo­ca­tion meu­blée A comp­ter de 2017, la lo­ca­tion de meu­blés, même à ca­rac­tère oc­ca­sion­nel, est une ac­ti­vi­té com­mer­ciale. L’ad­mi­nis­tra­tion en dé­duit que les loueurs en meu­blés peuvent bé­né­fi­cier des ré­gimes de fa­veur des ap­ports en so­cié­té d’une en­tre­prise in­di­vi­duelle ou des transmissions à titre gra­tuit ou à titre oné­reux. Les plus-va­lues peuvent aus­si bé­né­fi­cier de l’abat­te­ment pour du­rée de dé­ten­tion de l’ar­ticle 151 sep­ties du CGI. (BOI-BIC-CHAMP-40-20 et BOI-BIC-PVMV-20-40-30 du 5 avril 2017). Toute per­sonne in­té­res­sée peut re­ce­voir gra­tui­te­ment cette lettre bi­mes­trielle en adres­sant un cour­riel avec ses nom et pré­nom à pas­[email protected]

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