A quoi servirait un ministre du Logement ?
OPINION. A l’annonce de la composition du gouvernement l’ensemble de la communauté des professionnels de l’immobilier, à raison, s’est étonné de ne pas voir apparaitre de ministre en charge du logement. Les racines de cet étonnement sont multiples et nous les partageons. Pourtant l’urgence de la situation aurait commandé que ce sujet soit traité à la hauteur des enjeux qu’il charrie. Si cette réaction des professionnels de l’immobilier est légitime, il faut avoir à l’esprit qu’en 2017, déjà, le logement n’avait pas trouvé preneur.
Les mêmes causes produisant les mêmes effets, ce ne fut qu’après les élections législatives que cette « maladresse » manifeste fut réparée.
A ce niveau, réitérer deux fois la même erreur sous-tend un message politique. Comment, dès lors, ne pas supposer que le président de la République ne considère pas cette politique publique - à la fois besoin primaire et à valeur constitutionnelle - comme un sujet subalterne ou, plus encore, l’interpréter comme une manifestation de son mépris ?
A tout le moins, reconnaissons au président de la République une certaine forme de constance.
Politique du logement : entre cécité et vision comptable
Depuis le début du quinquennat précédent nous savons que sa conception idéologique se traduit par une volonté de caractériser l’immobilier comme une économie de rente, non ancrée dans l’économie réelle. Pourtant, cette appréciation trop rapide méconnaît que le secteur a rapporté aux finances publiques 37 milliards en 2018 et 42 milliards net en 2019.
Aussi, si nous nous référons aux résultats du quinquennat précédent nous savons, au fond, que les choix qui régissent la politique du logement, sont davantage fondés sur une politique budgétaire et comptable que sur une véritable politique de logement répondant aux besoins des Français.
En témoignent, les lois de finances successives ont réduit les capacités de production et de rénovation du secteur (réduction
A quoi servirait un ministre du Logement ?
du PTZ et du dispositif PINEL, augmentation de la TVA, Réduction de loyers de solidarité appliquée au logement social).
Nonobstant son émanation de l’Etat providence, le Gouvernement n’avait pas hésité à rogner 5 euros sur les APL. Chemin faisant, jugeant de l’inefficacité de cette mesure, il préleva 850 millions en 2018, 2019 et 1,3 milliard chaque année entre 2020 et 2022 dans les comptes des bailleurs sociaux réduisant ainsi leur capacité d’autofinancement et d’investissement. Même procédé, même objectif, autre acteur. Action logement, acteur du logement social, a vu sa trésorerie amputée de près d’1,5 milliard sur l’ensemble du quinquennat.
En définitive, le budget Cohésion des territoires est passé de 18,5 en 2017 à 15,1 milliards en 2021. Le logement se distingua comme le parent pauvre du dernier mandat, ou pire encore, comme la politique publique qui finança une partie des déficits publics d’un Etat impécunieux.
Si la politique du logement continue d’être organisée et décidée aux ministères du Budget et de l’Economie et des Finances, la question n’est pas de savoir s’il faut nommer un ministre du logement mais à quoi servirait-il ?
Cependant, nous en sommes convaincus, aborder ce secteur uniquement sous l’angle budgétaire apparaît comme une faute morale, sinon comme une faute politique. Qu’est-ce que la politique sinon prévoir le temps long ? Par conséquent, cette conception court-termiste hypothèque le présent mais également l’avenir des millions de Français qui souhaitent se loger décemment dont deux millions attendent un logement social.
La gémellité du logement et du pouvoir d’achat, enfin révélée
Faut-il le rappeler ? Les enjeux liés au logement, sont consubstantiels aux problématiques économiques, sociales et environnementales. Les crises conjoncturelles - la Covid-19 et la guerre en Ukraine - s’ajoutant à la crise structurelle du changement climatique jettent avec acuité une lumière crue quant à l’importance de l’habitat dans la vie quotidienne des Français.
Sur le plan économique, nous savons ce que nous devons à ce secteur qui pèse plus de 2 millions d’emplois non délocalisables qui structure et participe au dynamisme de nos territoires. Responsable de 25% des gaz à effet de serre (GES), nous savons que l’ensemble de la filière est engagé vers la transition écologique. Nous reconnaissons la part de l’habitat dans les difficultés sociales que traverse notre pays. Selon les circonstances, il en est soit le catalyseur, ou au contraire un moyen de s’en protéger.
Actuellement, la baisse de la production et l’augmentation des prix des matières premières, la remontée des taux d’intérêts et la baisse du taux d’usure conjugués à la progression de l’inflation grèvent le pouvoir d’achat des Français. Aussi, la mise en oeuvre de la zéro artificialisation nette des sols de manière homogène sur le territoire ainsi que l’éviction des passoires thermiques d’ici à 2028, ont pour unique vertu d’organiser la pénurie de logements et, par la même, l’augmentation des prix.
Aujourd’hui, plus qu’hier, l’ensemble de ces facteurs confirme que le logement est véritablement un sujet de pouvoir d’achat et demeure le premier poste de dépense des ménages (27% en moyenne).
Les mesures correctives qui traitent l’urgence des situations, et les chèques en tout genre distribués avec l’argent des Français n’exonèrent pas le gouvernement d’engager des changements structurels Ce manque d’ambition révèle un manque de confiance dans la capacité de résilience de nos concitoyens.
La remise à plat de la fiscalité semble être un impératif auquel le gouvernement ne semble pas attaché. Pourtant, établir la taxe foncière sur la valeur vénale d’un bien - révision qui n’a pas eu lieu depuis 1970 - semblerait une mesure d’égalité entre les générations et entre les territoires.
Comme en Allemagne, il faudrait permettre aux propriétaires-bailleurs d’amortir 2% à 2,5%, du prix d’achat du bâti sur ses revenus fonciers. Ils produisent un « service logement », par conséquent il faudrait que cette activité soit traitée comme une valeur productive qui s’use et s’abîme (au même titre que les machines dans les entreprises ou les locaux commerciaux).
A cet égard, la politique du logement mérite d’être de nouveau intégrée dans une conception plus large : celui de l’aménagement du territoire. La République des territoires que nous défendons répondra à l’ensemble de ces défis.
La République des territoires, un outil au service de la réindustrialisation et de la baisse des prix de l’immobilier.
La légère tendance à l’exode urbain ainsi que le télétravail, conjugués à la volonté de retrouver une part de notre indépendance grâce à la relocalisation de notre outil productif, nous commande de renouer avec une conception renouvelée de l’aménagement du territoire.
A quoi servirait un ministre du Logement ?
Sans combattre le fait métropolitain, traduction concrète de la mondialisation, même si elle est mineure, le constat est sans équivoque, la baisse des prix dans la capitale est la conséquence de flux démographique centrifuge. Dès lors, la République des territoires devient une politique pertinente afin de canaliser et orienter ces flux, dans le but de réorganiser de manière ambitieuse notre territoire.
Afin d’accompagner la réindustrialisation de notre pays, cette ambition permettra une meilleure répartition de la richesse humaine, économique et sociale de notre pays. Cela renforcera les territoires grâce à une diversification de l’économie et leur permettra de développer de meilleures capacités de résiliences face aux crises économiques et sanitaires.
Ce phénomène spontané ne demande qu’à être amplifié. Si nous l’organisions, cette politique autoriserait une meilleure répartition des richesses sur les territoires, permettrait de baisser la pression démographique sur les métropoles, là où les prix des logements et les loyers sont les plus élevés, ce qui entrainerait une baisse mécanique des prix, grâce à une plus grande adéquation entre l’offre et la demande.
L’aménagement du territoire est une vision très française car il est consubstantiel d’une conception publique affirmée qui pose la primauté de l’intérêt général, directement attachée au principe d’égalité, sur les particularismes locaux.
La République des territoires est l’occasion de renouer avec cette ambition sans en épouser les écueils et les échecs passés. Il ne s’agit pas d’un retour d’un Commissariat au Plan des années d’après-guerre mais de retrouver un Etat-stratège qui donne des objectifs et contrôle les résultats. Contrairement au passé, les moyens de les atteindre et les initiatives doivent émaner des acteurs locaux afin que les projets correspondent aux besoins et aux aménités des territoires.
L’aménagement du territoire a d’abord été guidé par le principe d’égalité puis d’équité, la République des territoires doit être consacrée par le principe de réalité.
En 1977, à l’aune des bouleversements socio-économique d’alors, la commission d’étude d’une réforme du financement du logement, présidée par Raymond Barre réunit l’ensemble des acteurs pour repenser la politique du logement et plus particulièrement son financement afin de répondre aux mutations des besoins des Français. Aujourd’hui, l’urgence de la situation obligerait le Gouvernement au même courage.
____ (*) Signataires :
●●Henry Buzy-Cazaux, président de l’IMSI (Institut de management des services Immobiliers),
●●Bernard Cadeau, past président d’ORPI,
●●Christian Saint Etienne, économiste,
●●Charles-Henry Claris, entrepreneur - transaction et promotion immobilière,
●●Ulrich Maurel, fondateur d’Immoprêt et entrepreneur,
●●Richard Dalleau, acteur du logement social,
●●Eric Foillard, promoteur immobilier,
●●Sébastien Laye, spécialiste du financement immobilier et économiste.