Une course aux hec­tares fo­res­tiers est en­ga­gée à l’échelle mon­diale.

La Tribune Hebdomadaire - - LATRIBUNE…ÀCOPENHAGU­EETÀMALMÖ - Pas­cale Besses-bou­mard P.B.B. P.B.B.

Les terres vi­ti­coles, on l’a vu ré­cem­ment, in­té­ressent un nombre crois­sant d’in­ves­tis­seurs at­ti­rés par les pers­pec­tives plu­tôt en­cou­ra­geantes de la fi­lière vi­ti­cole. Les fo­rêts, quant à elles, semblent pro­fi­ter du même en­goue­ment avec, pour­tant, une ex­pli­ca­tion bien dif­fé­rente. Après un large trou d’air en 2009, les do­maines fo­res­tiers fran­çais sus­citent en ef­fet de nou­veau l’in­té­rêt des ache­teurs. Ce mou­ve­ment se tra­duit d’ailleurs aus­si bien sur les prix que sur les vo­lumes. Se­lon les sta­tis­tiques éla­bo­rées par la So­cié­té fo­res­tière (groupe Caisse des dé­pôts), le nombre de tran­sac­tions s’est ain­si ac­cru de 3,8 % l’an pas­sé, à 14 120. Sur­tout, le prix moyen par hec­tare a at­teint 3 960 eu­ros, fai­sant ap­pa­raître une hausse de 10,8 % sur 2010, alors que le vo­lume des sur- faces échan­gées (112 700 hec­tares) a pro­gres­sé de 10,9 %. Cette amé­lio­ra­tion gé­né­rale est no­tam­ment liée à celles du prix des terres agri­coles et du bois, ce der­nier ayant aug­men­té de 27 % en deux ans, se­lon l’Of­fice na­tio­nal des fo­rêts (ONF). À no­ter d’ailleurs que ce re­gain d’in­té­rêt concerne es­sen­tiel­le­ment les fo­rêts de plus de 50 hec­tares, au dé­tri­ment des plus pe­tites sur­faces. De même, les in­ves­tis­seurs les plus ac­tifs sont des ins­ti­tu­tion­nels et des agri­cul­teurs, les per­sonnes phy­siques non agri­coles ven­dant ré­gu­liè­re­ment leurs biens. « Si elles res­tent les pre­miers ac­teurs du mar­ché des fo­rêts, ces per­sonnes voient tou­te­fois leur pa­tri­moine di­mi­nuer d’an­née en an­née, no­tam­ment via les rè­gle­ments de suc­ces­sion » , pré­cise la So­cié­té fo­res­tière, qui vient éga­le­ment de mettre sur pied un nou­vel indice pour cal­cu­ler de fa­çon plus pré­cise l’évo­lu­tion du prix des fo­rêts. « Compte te­nu de la re­la­tive fai­blesse de l’échan­tillon et de l’hé­té­ro­gé­néi­té des biens ven­dus d’une an­née sur l’autre sur le mar­ché des fo­rêts, le prix des fo­rêts était au­pa­ra­vant cal­cu­lé en ob­te­nant la moyenne arith­mé­tique sur deux an­nées du prix à l’hec­tare. Le cal­cul était ba­sé sur un échan­tillon com­pre­nant 80 % des tran­sac­tions, après avoir éli­mi­né les 10 % les moins chères et les 10 % les plus chères. Le nou­vel indice d’évo­lu­tion du prix des fo­rêts, dit indice hé­do­nique, est cal­cu­lé sur la base d’un mo­dèle sta­tis­tique qui per­met de me­su­rer l’évo­lu­tion du prix à struc­ture de mar­ché constante. Moyen­nant un filtre sta­tis­tique plus pré­cis, le cal­cul est réa­li­sé sur un échan­tillon an­nuel plus large que pré­cé­dem­ment et seules en­vi­ron 7 % des tran­sac­tions sont exclues du cal­cul » , in­dique la fi­liale de la Caisse des dé­pôts. « Dans un contexte fi­nan­cier et éco­no­mique in­cer­tain et alors qu’une course aux hec­tares est en­ga­gée à l’échelle pla­né­taire, les terres agri­coles et les fo­rêts re­trouvent leur ca­rac­tère de va­leur re­fuge » , com­mente Em­ma­nuel Hyest, pré­sident de la Fé­dé­ra­tion na­tio­nale des Sa­fer (So­cié­tés d’amé­na­ge­ment fon­cier et éta­blis­se­ment ru­ral). Et de fait, face à la dé­grin­go­lade des mar­chés bour­siers et la hausse ver­ti­gi­neuse des prix de l’im­mo­bi­lier, de très nom­breux in­ves­tis­seurs pré­fèrent se tour­ner vers la terre, et pas n’im­porte quelle terre, les fo­rêts bé­né­fi­ciant, pour l’heure, d’un coup de pouce fis­cal très pri­sé des contri­buables sou­mis à l’ISF (voir ci-des­sous). Compte te­nu de la spé­ci­fi­ci­té de cet in­ves­tis­se­ment, il est tou­te­fois dif­fi­cile de l’abor­der dans les meilleures condi­tions via un achat en di­rect. Mieux vaut, dans ces condi­tions, pas­ser par un gé­rant pro­fes­sion­nel dans le cadre d’un fa­mi­ly of­fice, ou via un grou­pe­ment fo­res­tier comme la So­cié­té fo­res­tière. Sa­chant qu’in­ves­tir dans une fo­rêt s’ins­crit gé­né­ra­le­ment dans la du­rée et que ce pla­ce­ment offre un ren­de­ment certes ré­gu­lier, mais de faible im­por­tance (entre 2 et 3 % par an). Quand on sait com­bien de temps met une jeune es­sence avant de de­ve­nir un arbre de belle taille, on com­prend mieux pour­quoi la no­tion de court terme n’a au­cun sens ici. Les re­ve­nus pro­ve­nant des coupes de bois ne sont pas dé­cla­rables, donc non im­po­sables. L’im­po­si­tion se fait d’une ma­nière for­fai­taire d’après le re­ve­nu ca­das­tral, la plu­part du temps as­sez faible. Cette dis­po­si­tion est par­ti­cu­liè­re­ment in­té­res­sante pour les per­sonnes phy­siques si­tuées dans les tranches su­pé­rieures de l’im­pôt, puis­qu’elle per­met d’avoir des re­ve­nus presque to­ta­le­ment dé­fis­ca­li­sés. Les autres re­ve­nus éven­tuels (re­ve­nus fon­ciers, droits de chasse…) sont im­po­sés se­lon le droit com­mun.

La Fon­cière fo­res­tière est une ini­tia­tive pour le moins ori­gi­nale. Née de la vo­lon­té des di­ri­geants de la Fi­nan­cière de Cham­plain, so­cié­té de ges­tion, de fa­ci­li­ter l’in­ves­tis­se­ment dans des fo­rêts, cette so­cié­té en com­man­dite par ac­tions peut être in­té­grée dans un dis­po­si­tif de la loi Te­pa. Et c’est à ce titre que les ac­tion­naires de cette en­tre­prise sont à même de bé­né­fi­cier d’avan­tages fis­caux, à la dif­fé­rence d’un in­ves­tis­se­ment en di­rect dans un do­maine fo­res­tier. À la tête au­jourd’hui d’un ac­tif de 3,6 millions d’eu­ros en va­leur d’ac­qui­si­tion, Fon­cière fo­res­tière a pour unique ob­jet so­cial de gé­rer des fo­rêts. L’en­trée dans ce vé­hi­cule se fait via des aug­men­ta­tions de ca­pi­tal or­ga­ni­sées chaque an­née de­puis sa créa­tion il y a trois ans. La der­nière fe­nêtre de tir vient de s’ache­ver avec une le­vée de 1,1 mil­lion d’eu­ros. À no­ter qu’il n’est pas pos­sible d’or­ga­ni­ser dans l’im­mé­diat un mar­ché se­con­daire sur ces titres puisque leurs dé­ten­teurs doivent les conser­ver au moins cinq ans pour bé­né­fi­cier des avan­tages fis­caux. La so­cié­té dé­tient à ce jour deux fo­rêts. La pre­mière, de 1 070 hec­tares, si­tuée dans l’Isère, est es­sen­tiel­le­ment com­po­sée d’épi­céas et de sa­pins. La se­conde, de 112 hec­tares, dans le Mor­van, est consti­tuée à 65 % de dou­glas (de la fa­mille des sa­pins) et de hêtres. Une troi­sième fo­rêt est en cours d’ac­qui­si­tion, cette fois dans la ré­gion de la Pui­saye. D’une sur­face de 220 hec­tares, ce do­maine est à 92 % com­po­sé de chênes. « Il n’est pas fa­cile ac­tuel­le­ment d’ac­qué­rir des fo­rêts. Les ven­deurs se font rares et les prix ont aug­men­té. Face à la ra­ré­fac­tion de l’offre, les ache­teurs sont sou­vent prêts à ac­cep­ter des prix sur­éva­lués par rap­port aux es­ti­ma­tions des ex­perts, pour les mas­sifs de pe­tite taille en par­ti­cu­lier. La bonne af­faire se fait donc de plus Comme pour les mu­ta­tions à titre gra­tuit, il y a une exo­né­ra­tion des 3/4 de la va­leur de la fo­rêt. En échange de cette ré­duc­tion, le pro­prié­taire s’en­gage à gé­rer sa fo­rêt en « bon père de fa­mille » pen­dant 30 ans, c’est-à-dire à ap­pli­quer un plan simple de ges­tion agréé pen­dant cette pé­riode. À no­ter que si la fo­rêt fait par­tie de biens pro­fes­sion­nels fo­res­tiers, au­cune dé­cla­ra­tion ISF n’est né­ces­saire. L’im­pôt fon­cier est cal­cu­lé, comme l’im­pôt sur le re­ve­nu, for­fai­tai­re­ment à par­tir du re­ve­nu en plus rare, et c’est notre va­leur ajou­tée de sa­voir la dé­ce­ler», ex­plique Tris­tan de Vas­se­lot, gé­rant de la Fon­cière fo­res­tière. D’au­tant qu’il ne suf­fit pas de trou­ver un bon em­pla­ce­ment, il faut que les es­sences soient de qua­li­té. Et pour cause, les four­chettes de prix entre les dif­fé­rentes fa­milles d’arbres sont aus­si larges qu’entre un ap­par­te­ment lo­vé au fin fond d’une bour­gade dé­peu­plée et ce­lui si­tué sur le Champ-de-Mars à Paris. L’es­sence la plus rare et la plus de­man­dée est le chêne, avec un prix de vente d’en­vi­ron 450 eu­ros le mètre cube. Le dou­glas, pour sa part, qui se vend as­sez bien, se né­go­cie sur la base de 60 à 80 eu­ros le mètre cube. Quant au bois de chauffe, il ne se vend pas plus de 5 eu­ros le mètre cube ! « In­ves­tir dans une fo­rêt est un pla­ce­ment de convic­tion. On n’entre pas dans ce type d’ac­tif pour faire des al­ler-re­tour ou dans l’op­tique d’un coup spé­cu­la­tif. C’est bien la rai­son pour la­quelle nombre d’in­ves­tis­seurs y voient un moyen d’échap­per à la vo­la­ti­li­té des mar­chés, la fo­rêt re­trou­vant son ca­rac­tère dé­fen­sif au même titre que l’or », as­sure Tris­tan de Vas­se­lot, qui fait bien re­mar­quer que les re­ve­nus ne dé­passent guère 2,5 % l’an mais avec une pro­gres­sion ré­gu­lière du prix de l’ac­tif à l’hec­tare. Pla­ce­ment de long terme et va­leur re­fuge, certes. Mais il ne faut pas ou­blier que le pre­mier le­vier pous­sant les Fran­çais à in­ves­tir dans ce type d’ac­tif est fis­cal. Comme en convient le pa­tron de la Fon­cière fo­res­tière qui s’in­quiète des possibles mo­di­fi­ca­tions concer­nant la loi Te­pa. « De­puis la créa­tion de notre so­cié­té, trois mo­di­fi­ca­tions fis­cales sont dé­jà in­ter­ve­nues. Si l’exo­né­ra­tion pré­vue dans le cadre ac­tuel est re­mise en ques­tion, nous de­vrons nous adap­ter comme nous l’avons fait l’an der­nier», pré­vient Tris­tan de Vas­se­lot. Res­te­rait juste la pers­pec­tive de plus-va­lue par rap­port au prix d’ac­qui­si­tion du ter­rain. Mais là en­core, le gain ris­que­rait d’être faible compte te­nu de l’in­fla­tion de ces der­nières an­nées. ca­das­tral. Il est en gé­né­ral très faible (de 2 à 20 €/ha). Une exo­né­ra­tion de 10 à 30 ans est ac­cor­dée aux fo­rêts jeunes. Une ré­duc­tion d’im­pôts a été dé­ci­dée pour les per­sonnes phy­siques qui réa­lisent un in­ves­tis­se­ment fo­res­tier dans le cadre de leur pa­tri­moine pri­vé. Un in­ves­tis­se­ment fo­res­tier en­traîne une ré­duc­tion de 25 % de l’in­ves­tis­se­ment, pla­fon­né à 5 700 €/an pour un cé­li­ba­taire (11 400 € pour un couple) pour l’achat d’une pro­prié­té boi­sée d’une sur­face com­prise entre 10 et 25 hec­tares.

[Afp/fo­rum]

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