Comment enfin acheter son logement et… le payer moins cher

Les prix baissent, mais le budget disponible pour l’achat d’un bien immobilier se réduit aussi… Pour accéder à la propriété, beaucoup de candidats doivent donc revoir leurs ambitions à la baisse. Ou faire preuve d’inventivité, en sortant des sentiers battus pour « acheter malin ». Voici quelques pistes.

Depuis quelques mois, les prix des logements ont amorcé une décrue, y compris à Paris où les tarifs dans l’ancien ont baissé de 2!% à la fin 2012. Pour les acheteurs, c’est une bonne nouvelle. Toutefois, le budget moyen de l’acheteur d’un bien immobilier en France est lui aussi en baisse. Selon une récente étude réalisée par l’Ifop pour Explorimmo, il s’établit à 192!000 euros en ce début 2013, contre 213!000 euros en octobre 2012. Voici donc six pistes pour tenter de devenir propriétaire à moindre coût.

1. ACHETER UN LOGEMENT OCCUPÉ

Cette solution consiste à acheter un logement loué (avec un locataire en place) et le récupérer, voire le céder, à la fin du bail.

À la clé, une décote comprise entre 12 et 15!% du prix d’acquisition. « La décote n’est pas une obligation légale, mais elle est d’usage », précise Olivier Boussard, directeur général délégué de Crédit foncier immobilier.

Si le locataire est âgé de plus de 70 ans ou s’il s’agit d’un bail régi sous la loi de 1948, le rabais peut atteindre 30!% car, dans ces deux cas, récupérer le bien est souvent difficile, voire impossible. « Les biens occupés sont cédés par des institutionnels avec des baux en cours conclus pour une durée de six ans », précise Olivier Boussard.

Souvent situés dans des quartiers recherchés, les biens occupés sont généralement de bonne facture, avec des locataires sélectionnés avec soin par les institutionnels. Avant d’acheter, il est indispensable de recueillir des informations sur le locataire en place, et d’éventuels incidents de paiement.

2. ACHETER DANS UN QUARTIER D’AVENIR

C’est un pari. Car acheter dans un quartier d’avenir permet de payer le mètre carré à un prix net- tement plus raisonnable que dans les secteurs recherchés. La décote varie de 30 à 40!% par rapport à un quartier résidentiel. En outre, si le quartier est choisi avec soin et s’il monte en gamme, vous réaliserez une belle plus-value à la revente.

« Le profil d’un quartier d’avenir!? Il o"re une mixité sociale et fonctionnelle : des logements, des commerces, des transports à proximité et des espaces verts, décrit Stéphane Scarella, directeur délégué adjoint d’Explorimmo. Le candidat à l’achat doit se positionner le plus en amont possible de la rénovation urbaine pour obtenir le meilleur prix. » Des sites tels qu’Explorimmoneuf ou Selogerneuf présentent des programmes neufs dans ce type de quartiers.

60!% Ce niveau très élevé de décote peut être obtenu dans le cas d'un achat en viager.

3. ACHETER UN BIEN À RÉNOVER

Cette stratégie permet d’obtenir une décote sur le prix d’achat, variable selon l’importance des travaux et la zone géographique du bien si le marché y est tendu.

Pour un simple rafraîchissement, comptez entre 300 et 400 euros le mètre carré. Pour une rénovation complète (électricité, double vitrage, changement de chaudière, etc.), la facture tourne autour de 700 à 900 euros. Pour estimer le coût des travaux, il est vivement conseillé de faire venir un architecte. Les honoraires sont libres, mais il faudra débourser en moyenne entre 8 et 10!% du montant des travaux hors taxes. Pour réaliser une bonne a"aire, « vérifiez toujours que le coût de revient, prix et travaux, ne dépasse pas celui d’un bien de bonne facture dans le même secteur géographique », conseille Nicolas Tarnaud, titulaire de la chaire « immobilier » à l’école de management de Reims.

4. ACHETER UN LOCAL COMMERCIAL

C’est un nouveau mode de vie très urbain et de plus en plus en vogue : l’achat d’un local commercial tel qu’un ancien entrepôt ou un ancien atelier. Il permet non seulement de payer de 10 à 20!% moins cher que pour un logement traditionnel situé dans un même quartier, mais aussi d’acquérir une surface atypique en centre-ville, ce qui peut avoir son charme.

En rez-de-chaussée, le local commercial offre de beaux volumes avec un sous-sol et des lieux de stockage. Attention, cette opération n’est pas sans risques. Le coût des travaux doit être estimé avec soin dans la mesure où l’on crée un lieu de vie (une cuisine, une salle de bains, etc.).

Par ailleurs, un changement d’a"ectation du bien immobilier doit être obtenu de la copropriété et du service d’urbanisme de la ville, se référant au plan local d’urbanisme (PLU). Des sites Internet sont spécialisés dans les locaux commerciaux (localenville. gandi.ws, rez-de-chaussee.com), mais rien ne vaut le bouche-àoreille.

5. ACHETER LA NUE-PROPRIÉTÉ

On peut acheter uniquement la nue-propriété d’un bien neuf ou ancien pour une durée de cinq à vingt ans. « Sur cinq ans, le prix d’achat peut être inférieur de 20!% à celui du marché. Sur quinze ans, la décote peut atteindre 40!% et jusqu’à 54!% sur vingt ans », précise Jérémy Schorr, responsable du département immobilier de Haussmann Patrimoine.

Au cours de cette période, le nupropriétaire ne perçoit aucun revenu. Et le bien sort de sa base taxable à l’ISF (impôt sur la fortune) dans la mesure où seul l’usufruitier doit le déclarer. Au terme du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien sans frottement fiscal. Attention, il faut être vigilant sur la qualité du bâti, car les gros travaux restent à la charge du nu-propriétaire. Les frais liés à l’usage de l’habitation (entretien et réparations) restent à la charge de l’usufruit.

6. ACHETER EN VIAGER

Entre 4!000 et 5!000 transactions sont effectuées chaque année en viager, principalement à Paris et sur la Côte d’Azur. Assez méconnu par la plupart des Français, le viager permet à l’acheteur de bénéficier d’une décote sur le prix du bien, puisque le vendeur reste dans les lieux jusqu’à son décès (95!% sont des viagers occupés). Le jour de la transaction, l’acheteur (le débirentier) verse un capital, dit « le bouquet », au vendeur (le crédirentier) qui correspond à 30!% de la valeur estimée du bien. Ensuite, l’acheteur verse une rente mensuelle au vendeur. Plus le bouquet est important, moins la rente est élevée, et vice versa.

« La décote peut aller jusqu’à 60!% », estime Nicolas Tarnaud. Autre atout, « l’acheteur est assuré de récupérer le bien en bon état car le vendeur doit l’entretenir en bon père de famille », souligne Benjamin Mabille, gérant du cabinet BM Finance.

Pour acheter en viager, il faut disposer de liquidités su#santes, car les banques ne financent pas ce type d’acquisition. C’est pourquoi on ne peut pas bénéficier d’une assurance perte d’emploi. Et surtout il ne faut pas négliger le risque « Jeanne Calment » : si le vendeur « joue les prolongations » de nombreuses années, l’opération sera financièrement perdante.

Il faut aussi avoir conscience que le viager engage l’acheteur : le crédirentier peut annuler la vente en viager grâce à la clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente. Dans ce cas, aucune indemnité de rupture ne sera versée.