RENNES TORD LE COU À LA SPÉ­CU­LA­TION FON­CIÈRE

La Tribune Hebdomadaire - - LA UNE - MATHIAS THÉ­POT

De­puis qu’elle a adop­té en 2005 un plan de construc­tion de 4!500 lo­ge­ments par an au sein de sa mé­tro­pole, la ca­pi­tale bre­tonne voit le prix moyen de ses loyers croître bien plus len­te­ment que dans les autres grandes ag­glo­mé­ra­tions fran­çaises. Un plan am­bi­tieux et in­no­vant.

La politique de lo­ge­ment me­née par la mé­tro­pole de Rennes se­rai­telle un exemple à suivre!? Ils sont en tout cas nom­breux sur tout le ter­ri­toire na­tio­nal à louer la politique ren­naise pour sa maî­trise des dé­rives spé­cu­la­tives et sa vo­ca­tion à ca­rac­tère so­cial. De­puis 2005, la ca­pi­tale bre­tonne conduit, il faut dire, une stra­té­gie am­bi­tieuse de construc­tion de lo­ge­ments, dont les e"ets ont été par­ti­cu­liè­re­ment re­mar­qués dans un ré­cent rap­port de l’Ob­ser­va­toire des loyers de l’ag­glo­mé­ra­tion pa­ri­sienne (Olap).

SOU­TE­NIR LA CONSTRUC­TION DE LO­GE­MENTS AI­DÉS

Cette étude no­tait que Rennes était de­ve­nu, au 1er jan­vier 2012, la hui­tième ag­glo­mé­ra­tion en termes de cher­té des loyers en France, à 9 eu­ros le mètre car­ré en moyenne, alors que la ville se clas­sait troi­sième en 2006, à 8,40 eu­ros du mètre car­ré. Sur cette même pé­riode, seuls les loyers de Brest ont moins aug­men­té que ceux de Rennes dans le pa­nel des villes étu­diées par l’Olap. De même, en ma­tière d’achat, la ca­pi­tale bre­tonne se po­si­tionne au­jourd’hui comme l’une des ag­glo­mé­ra­tions les moins chères de France, à 2!360 eu­ros du mètre car­ré à la fin 2012 pour un ap­par­te­ment, se­lon les chi"res des no­taires. ren­nais de l’époque. « Nous avions pour ob­jec­tif de cons­truire au ni­veau de Rennes Mé­tro­pole 4!500"lo­ge­ments par an » , ex­plique Ed­mond Her­vé, maire PS de Rennes entre 1977 et 2008. Cet im­por­tant plan de construc­tion était – est – un préa­lable in­dis­pen­sable à la maî­trise des prix : « Si vous ne construi­sez pas as­sez, in­siste Ed­mond Her­vé, le mar­ché joue et vous as­sis­tez à une mon­tée des prix. La ville de­vient alors une ma c h i n e à ex­clure. » prix mo­dé­rés, la gé­né­ro­si­té de la mé­tro­pole ren­naise a été in­édite. Les aides de la ville ont ain­si os­cil­lé entre 40 et 50 mil­lions d’eu­ros par an du­rant la du­rée du PLH. Con­crè­te­ment, pour mettre des lo­ge­ments so­ciaux sur pied, les pro­mo­teurs ont pu bé­né­fi­cier d’en­vi­ron 15!000 eu­ros d’aide de la Ville par ha­bi­ta­tion, et de 9!000 eu­ros par lo­ge­ment in­ter­mé­diaire. Rennes a éga­le­ment sou­te­nu la construc­tion pour l’ac­ces­sion so­ciale à la pro­prié­té à hau­teur# de 7!600 eu­ros par lo­ge­ment.

Par ailleurs, la mé­tro­pole a aus­si vou­lu fa­vo­ri­ser la den­si­fi­ca­tion ur­baine, tout en main­te­nant des es­paces verts proches de la ville-centre. Le PLH a ain­si im­po­sé que la moi­tié des lo­ge­ments soient construits sous forme d’im­meubles, et que moins de 20!% des sur­faces soient su­pé­rieures à 350 mètres car­rés.

La réus­site de ce plan de construc­tion am­bi­tieux de la mé­tro­pole ren­naise est due à la fois à la maî­trise de longue date du fon­cier pu­blic et à l’en­tente –#chose rare en France#– entre les élus des

50 mil­lions d’eu­ros par an!: c’est le mon­tant maxi­mal des aides de la Ville entre 2005 et 2012, soit 15"000 eu­ros par lo­ge­ment so­cial et 9"000 eu­ros par lo­ge­ment in­ter­mé­diaire.

38#com­munes com­po­sant l’ag­glo­mé­ra­tion. Chaque maire avait en e"et ac­cep­té de si­gner une conven­tion avec la mé­tro­pole dans la­quelle il s’en­ga­geait à mettre en oeuvre le PLH. S’il a fal­lu trente mois à Ed­mond Her­vé pour convaincre tous ces ac­teurs, le pro­gramme lo­cal de l’ha­bi­tat a au fi­nal été vo­té avec 86#voix et 7 abs­ten­tions. « Ce­la est ré­vé­la­teur d’une au­then­tique mo­bi­li­sa­tion » , es­time Ed­mond Her­vé.

Les conven­tions ont ain­si per­mis de maî­tri­ser d’au­tant mieux l es ré­serves fon­cières dé­jà consi­dé­rables de l’ag­glo­mé­ra­tion. En ef­fet, « Rennes maî­trise tra­di­tion­nel­le­ment de 40!% à 50!% du fon­cier ren­du dis­po­nible pour la construc­tion de lo­ge­ments neufs », pré­cise le ca­bi­net spé­cia­li­sé dans l’im­mo­bi­lier Adé­qua­tion. Une condi­tion né­ces­saire pour contrô­ler la den­si­fi­ca­tion ur­baine.

« Il est im­pos­sible de me­ner à bien une politique de lo­ge­ment sans maî­trise du fon­cier », juge Ed­mond Her­vé. Pour ce faire, 7 mil­lions d’eu­ros par an étaient d’ailleurs bud­gé­tés dans le PLH 2005-2012. Avec une telle maî­trise fon­cière, Rennes pos­sède un ou­til fort pour lut­ter contre les ten­ta­tives de spé­cu­la­tion de cer­tains pro­mo­teurs. Très pro­tec­teur, le mar­ché im­mo­bi­lier ren­nais est en fait cons­ti­tué en grande ma­jo­ri­té de pro­mo­teurs lo­caux qui ont noué des re­la­tions de proxi­mi­té avec les col­lec­ti­vi­tés lo­cales. Les grands pro­mo­teurs nationaux (Nexi­ty, Bouygues, etc.) ne sont que mar­gi­na­le­ment pré­sents.

LE RISQUE EXISTE D’UN EX­CÈS D’OFFRES

Tout n’est ce­pen­dant pas rose entre la mé­tro­pole et les pro­mo­teurs ré­gio­naux, pré­oc­cu­pés par la pé­riode ac­tuelle. À force de sou­te­nir la den­si­té en construi­sant des im­meubles équi­ta­ble­ment ré­par­tis dans les 38#com­munes de la mé­tro­pole, Rennes voit le pay­sage de ses bourgs ru­raux, consti­tués his­to­ri­que­ment de mai­sons in­di­vi­duelles, évo­luer. Éloi­gnées de la vil­le­centre, ces pe­tites com­munes risquent de perdre de leur at­trac­ti­vi­té car il est dé­sor­mais di$cile d’y amé­na­ger, ce qui in­quiète les pro­mo­teurs lo­caux.

De peur de ne pas trou­ver pre­neur, cer­tains songent à le­ver le pied sur la construc­tion dans les zones les moins at­trac­tives de Rennes Mé­tro­pole. D’au­tant que la pé­riode de crise n’in­cite pas à prendre des risques. Un ex­cès d’o"res dans cer­taines zones n’est donc pas à ex­clure en ces temps di$ciles. Consciente­s de ce dan­ger, les nou­velles équipes di­ri­geantes de la mé­tro­pole bre­tonne songent à faire évo­luer le mo­dèle de « ville ar­chi­pel », consis­tant à re­lier une île prin­ci­pale à des îlots dans un océan de ver­dure.

À Rennes, « on ar­rive à la fin d’une époque », es­time Alain Bour­din, so­cio­logue à l’Ins­ti­tut Fran­çais d’ur­ba­nisme. Des es­paces verts proches de la ville-centre pour­raient être da­van­tage ur­ba­ni­sés pour re­cen­trer la pro­duc­tion de lo­ge­ments. La ville de Rennes pos­sède ce­pen­dant des marges de ma­noeuvre pour évo­luer : c’est le ré­sul­tat de qua­rante ans de sta­bi­li­té politique et d’en­tente entre ac­teurs pu­blics et pri­vés qui ont tous in­té­rêt à s’en­tendre sur la du­rée. Car, comme le dit Ed­mond Her­vé, « une ville n’est ja­mais fi­nie ». #

[CA­RO­LINE ABLAIN]

Dé­mar­rée en 1995, la ZAC de Rennes Beau­re­gard compte 2!800"lo­ge­ments, des bu­reaux –"ar­chives dé­par­te­men­tales, fonds ré­gio­nal d’art contem­po­rain…"– et les équi­pe­ments pu­blics et com­mer­ciaux.

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