À Ber­lin, un vil­lage créa­tif dé­fie les spé­cu­la­teurs

La Tribune Hebdomadaire - - MÉTROPOLES -

est un ter­rain vague de 18!000 m² coin­cé entre la Spree, la voie fer­rée du RER ber­li­nois et les tristes barres d’im­meubles du centre de la ca­pi­tale al­le­mande. Dans quelques mois s’y éri­ge­ra un quar­tier in­édit. Bap­ti­sé « Holz­markt » (« mar­ché du bois », du nom du quar­tier où l’on com­mer­çait le bois au #$# siècle), le pro­jet pré­voit la créa­tion d’un vil­lage d’ar­tistes et d’ar­ti­sans, as­so­cié à un parc, des lo­ge­ments étu­diants ac­co­lés à un centre pour start-up, un hô­tel, un res­tau­rant, ou en­core un club. « Ce pro­jet est par­ti­cu­lier du fait de sa taille, de l’as­so­cia­tion de nom­breuses idées dif­fé­rentes, mais aus­si parce qu’il rompt avec les ha­bi­tudes ac­tuelles du dé­ve­lop­pe­ment im­mo­bi­lier » , ex­plique Ri­car­da Paet­zold, cher­cheuse à l’Ins­ti­tut al­le­mand d’ur­ba­nisme (Di­fu). Der­rière le Holz­markt, pas d’in­ves­tis­seur im­mo­bi­lier clas­sique, mais un fonds de pen­sion atypique et des ci­toyens ras­sem­blés en co­opé­ra­tive. Si les co­opé­ra­tives sont une vieille tra­di­tion outre-Rhin, celles de « construc­tion [«" Bau­gruppe%», ndlr] se li­mitent gé­né­ra­le­ment à une mai­son, sou­ligne Ri­car­da Paet­zold. Des ci­toyens osant se lan­cer dans un pro­jet d’une telle am­pleur, c’est in­ha­bi­tuel. » avaient pris quar­tier dans les an­ciens sites in­dus­triels sur les berges de la Spree. Une uti­li­sa­tion tem­po­raire (« zwi­schen­nut­zung ») de ces ter­rains en­core in­oc­cu­pés to­lé­rée par les pro­prié­taires. Après une cer­taine lé­thar­gie, c’est au mi­lieu des an­nées 2000 que les pro­jets im­mo­bi­liers d’en­ver­gure sont lan­cés tous azi­muts dans cette an­cienne zone fron­tière pro­pul­sée au­jourd’hui au coeur du Ber­lin réuni­fié. Le plus connu est le pro­jet « Me­dias­pree », et sa my­riade de bu­reaux, lofts et lo­ge­ments de luxe dans leurs im­po­santes tours de verre. L’ins­tal­la­tion du siège al­le­mand d’Uni­ver­sal dès 2002, des bu­reaux de MTV en 2004, ou en­core de la gi­gan­tesque salle om­ni­sports « Are­na O2 » en 2008, à deux pas de la très tou­ris­tique « East Side Gal­le­ry », a pro­vo­qué la grogne des Ber­li­nois. À coup de ma­ni­fes­ta­tions et col­lectes de si­gna­tures, le mou­ve­ment « Me­dias­pree ver­sen­ken » (« Sa­bor­der Me­dias­pree ») a or­ga­ni­sé en 2008 un ré­fé­ren­dum d’ini­tia­tive ci­toyenne bap­ti­sé « Spreeu­fer für alle » (« Les rives de la Spree pour tous ») ré­cla­mant un ac­cès pu­blic de 50%mètres au bord de l’eau. Si l’opé­ra­tion fut un suc­cès avec 87 % de « oui », elle fut sui­vie de peu d’ef­fets%: la plu­part des ter­rains ayant dé­jà été ven­dus – no­tam­ment pour épon­ger les dettes as­tro­no­miques de la ville-Land, qui s’élèvent au­jourd’hui à 65 mil­liards d’eu­ros –, la tâche s’est ré­vé­lée trop coû­teuse pour l’ar­ron­dis­se­ment. Le pro­jet Holz­markt se pré­sente au­jourd’hui comme l’hé­ri­tier de ce mou­ve­ment et l’an­ti­thèse de Me­dias­pree. « Quand nous avons fer­mé le Bar25, on nous a dit d’al­ler nous ins­tal­ler en pé­ri­phé­rie. Mais nous vou­lons res­ter dans la ville et nous battre » , ra­conte Ju­val Die­zi­ger, membre du pro­jet, alors que la gen­tri­fi­ca­tion fait l’ob­jet de dé­bats houleux dans la ca­pi­tale al­le­mande. L’ob­jec­tif%: re­prendre pos­ses­sion des berges, et en faire un lieu de culture ac­tif avec ate­liers, stu­dios d’en­re­gis­tre­ment ou en­core es­paces de re­pré­sen­ta­tion. Outre un quar­tier et un parc libre d’ac­cès, le pro­jet pri­vi­lé­gie les construc­tions basses (cinq étages maxi­mum). L’ar­gu­ment a sé­duit l’ar­ron­dis­se­ment de Ber­lin (Kreuz­berg-Frie­drich­shain) qui a sou­te­nu po­li­ti­que­ment le pro­jet. UN CHAN­TIER ÉVO­LU­TIF, « BRIX-À-BRAC », SUR DIX ANS Mais son plus gros sou­tien vient de la fon­da­tion Aben­drot, une caisse de pen­sion suisse qui a ra­che­té le ter­rain à la so­cié­té ber­li­noise de col­lecte des or­dures mé­na­gères (BSR) en 2012 pour une somme « su­pé­rieure à 10 mil­lions d’eu­ros ». La fon­da­tion met le ter­rain à dis­po­si­tion d’Holz­markt pen­dant une pé­riode de cin­quante%ans – re­nou­ve­lable – contre un loyer. « La ville-Land Ber­lin [pro­prié­taire de BSR] n’a pas ven­du le ter­rain moins cher pour sou­te­nir le pro­jet, mais l’a cé­dé au plus of­frant. Le Sé­nat [or­gane exé­cu­tif de la vil­leLand] veut at­ti­rer les in­ves­tis­seurs et n’est pas prêt au com­pro­mis » , rap­pelle Hans Pan­hoff, conseiller mu­ni­ci­pal de l’ar­ron­dis­se­ment en charge du dos­sier. À la recherche de pla­ce­ments im­mo­bi­liers, la fon­da­tion y voit quant à elle un bon in­ves­tis­se­ment. « Le risque est mo­dé­ré, nous sommes pro­prié­taires du sol, c’est un ter­rain de grande qua­li­té, si­tué au centre de Ber­lin et bien des­ser­vi par les trans­ports. Nous re­ce­vons chaque mois un di­vi­dende, que le pro­jet soit ren­table ou non » , ra­conte Hans-Ul­rich Stauf­fer, di­ri­geant de la fon­da­tion. Par­mi les prin­cipes fon­da­men­taux du pro­jet%: fonc­tion­ne­ment col­lec­tif et re­fus de la spé­cu­la­tion. La struc­ture co­opé­ra­tive donne à chaque membre le même poids (un vote) quelle que soit sa par­ti­ci­pa­tion fi­nan­cière (la part s’élève à 25!000 eu­ros). À la clé pour les so­cié­taires, pas de ren­de­ments an­nuels, mais l’as­su­rance d’un pla­ce­ment sûr, ar­gu­mente Ma­rio Hus­ten, l’un des ini­tia­teurs du pro­jet. Les so­cié­taires peuvent en­suite ré­cu­pé­rer la somme d’ar­gent qu’ils ont in­ves­ti. « La crise fi­nan­cière de 2008 nous a mon­tré à quel point on ne sa­vait pas ce que de­ve­nait notre ar­gent in­ves­ti dans les banques. Ici, c’est différent, nous sa­vons exac­te­ment à quoi il ser­vi­ra » , plaide Ju­val Die­zi­ger. « C’est notre ar­gu­ment dé­ci­sif. L’idée n’est pas de dire": qui m’offre le plus avec mon ar­gent#? » , ob­serve Ma­rio Hus­ten, pour qui il s’agit de « sor­tir du cercle vi­cieux de la spé­cu­la­tion im­mo­bi­lière » . L’ar­gent des so­cié­taires ser­vi­ra à fi­nan­cer le bâ­ti, et non les ac­ti­vi­tés com­mer­ciales qui s’y tien­dront. Les baux de ces der­niers se­ront quant à eux li­mi­tés dans le temps, dans un quar­tier ap­pe­lé à évo­luer en per­ma­nence. Holz­markt, un quar­tier de doux rê­veurs!? Pas du tout, pré­vient Hans Pan­hoff. « Ce n’est pas une or­ga­ni­sa­tion de fous. Ils n’au­raient pas pu ache­ter le ter­rain. Il s’agit d’in­ves­tis­seurs, peut-être tout à fait nou­veaux et sym­pa­thiques, mais ils sont aus­si là pour faire des af­faires#! » , sou­ligne le conseiller mu­ni­ci­pal. Le club, l’hô­tel ou le res­tau­rant sont pro­mis à un bel ave­nir alors que le tou­risme n’en fi­nit plus de pro­gres­ser dans la ca­pi­tale. « La via­bi­li­té éco­no­mique est l’un des pi­liers du pro­jet » , confirme Ma­rio Hus­ten. « Les so­cié­taires ne nous offrent pas leur ar­gent#! » Reste jus­te­ment à fi­nan­cer le pro­jet. La co­opé­ra­tive d’Holz­markt a pour l’ins­tant convain­cu 100%membres, se­lon Ma­rio Hus­ten. Soit 2,5 mil­lions d’eu­ros qui suf­fisent à la construc­tion de la pre­mière phase du pro­jet, ex­plique-t-il. Le chan­tier, évo­lu­tif, doit du­rer dix%ans. Il dé­mar­re­ra au prin­temps avec la construc­tion du « vil­lage », joyeux em­pi­lage de ca­ba­nons et halles, sorte de bric-àbrac im­pro­vi­sé dont le style avait fait le suc­cès… du Bar25.

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