ROBIN RIVATON « L’im­mo­bi­lier de­vient une in­dus­trie mo­bile »

Robin Rivaton a lan­cé le 23 jan­vier, en pré­sence du se­cré­taire d’État Ju­lien De­nor­man­die, le ras­sem­ble­ment de l’in­no­va­tion dans l’im­mo­bi­lier. L’ex-conseiller éco­no­mique de Bru­no Le Maire, pas­sé par la ré­gion Île-de-France avec Va­lé­rie Pé­cresse, dé­voile so

La Tribune Hebdomadaire - - LA UNE - PRO­POS RECUEILLIS PAR CÉSAR ARMAND ET PHI­LIPPE MABILLE @Ce­sar­mand @phma­bille

LA TRI­BUNE - Vous avez lan­cé le 23 jan­vier le grand ras­sem­ble­ment de la Real Es­tech. Qu’est-ce que c’est au juste ?

ROBIN RIVATON - La Real Es­tech, nom de l’as­so­cia­tion que nous lan­çons of­fi­ciel­le­ment cette se­maine, a vo­ca­tion à ras­sem­bler l’en­semble des ac­teurs de l’in­no­va­tion dans l’im­mo­bi­lier. Ce nou­veau la­bel au sein de la French Tech re­pose sur quatre seg­ments : le fi­nan­ce­ment, la construc­tion, la pro­prié­té – de la ges­tion à la vente – et l’oc­cu­pa­tion du bien. Notre ob­jec­tif consiste à re­cen­ser, étu­dier et pro­mou­voir les mul­tiples in­no­va­tions du sec­teur. Il y avait bien les fin­tech pour la fi­nance mais pas en­core d’em­blème ni de ban­nière com­mune pour l’im­mo­bi­lier. Nous nous fixons trois mis­sions : l’évan­gé­li­sa­tion – in­for­mer, si vous pré­fé­rez –, la connexion, via des évé­ne­ments ras­sem­blant les star­tups du sec­teur qui ren­contrent beau­coup de bar­rières à l’en­trée, et la co­opé­ra­tion et la re­com­man­da­tion au­près des pou­voirs pu­blics. L’évé­ne­ment du 23 jan­vier est aus­si une opé­ra­tion de lob­bying vis-à-vis des ac­teurs im­mo­bi­liers et de la construc­tion. Le mou­ve­ment d’in­no­va­tion est eu­ro­péen et mon­dial, mais Pa­ris se trouve au coeur par le dy­na­misme de son éco­sys­tème in­no­vant que j’ai pu me­su­rer au sa­lon CES Las Ve­gas. Notre as­so­cia­tion Real Es­tech Eu­rope, co­fon­dée avec Vincent Pa­va­nel­lo, est par­te­naire du Reed Mi­dem qui or­ga­nise le Mi­pim [Mar­ché in­ter­na­tio­nal des pro­fes­sion­nels de l’im­mo­bi­lier, ndlr] à Cannes. Dans la fou­lée, au­ra lieu, en juin 2018, le pre­mier Mi­pim PropTech à Pa­ris. Les Amé­ri­cains parlent d’ailleurs de Proptech ou de Real Es­tate Tech. C’est une sa­tis­fac­tion pour nous de faire jouer à la France un grand rôle.

Qui sont jus­te­ment les ac­teurs au­jourd’hui en France ?

Au­jourd’hui, 400 star­tups sont dé­jà ré­fé­ren­cées avec 3500 em­plois à la clé sur les quatre seg­ments évo­qués pré­cé­dem­ment. Elles se concentren­t prin­ci­pa­le­ment sur l’as­pect ges­tion vente-lo­ca­tion avec, pour l’es­sen­tiel, des pla­te­formes bi­faces et com­mu­nau­taires qui amé­liorent l’offre et la de­mande. C’est le seg­ment le plus fa­cile, de l’agence de lo­ca­tion courte du­rée, comme les concier­ge­ries au­tour d’Airbnb, à l’agence im­mo­bi­lière qui pro­pose des ou­tils de vi­sua­li­sa­tion-im­mer­sion avec la réa­li­té vir­tuelle. Il existe une li­mite à ce mo­dèle: le mar­ché est très frag­men­té, peine à chan­ger d’échelle et in­ves­tit peu dans la pu­bli­ci­té. À cette pre­mière vague d’en­tre­pre­neurs, s’ajoutent des pro­mo­teurs-construc­teurs plus âgés, do­tés de dix-quinze à vingt ans d’ex­pé­rience dans leur do­maine, qui se lancent sur la pro­mo- tion, l’ur­ba­nisme sur l’ha­bi­tat neuf et le pro­cess de pro­duc­tion. Ils misent sur les lo­gi­ciels de co­or­di­na­tion des chan­tiers, comme la ma­quette nu­mé­rique ou l’amé­lio­ra­tion des re­la­tions pro­mo­teurs-clients. Aus­si ob­tiennent-ils des gains de pro­duc­ti­vi­té bien su­pé­rieurs. Ce­la peut donc avoir un im­pact éco­no­mique consi­dé­rable!

Pour­quoi ce mou­ve­ment d’in­no­va­tion n’ar­rive que main­te­nant ?

Ac­tuel­le­ment, 90 % des in­trants d’un bien im­mo­bi­lier, des ma­té­riaux aux fi­nan­ce­ments en pas­sant par les RH, se si­tuent en gé­né­ral à moins de 50 ki­lo­mètres. De­main, avec la nu­mé­ri­sa­tion d’un cô­té et la pré­fa­bri­ca­tion de la construc­tion de l’autre, cette va­leur ajou­tée va de­ve­nir mo­bile. Ain­si, avec les pla­te­formes de ré­ser­va­tion, 20 % de la va­leur des hô­tels est dé­jà pas­sée à une dé­lo­ca­li­sa­tion fis­cale. Si vous ajou­tez la nu­mé­ri­sa­tion des tran­sac­tions im­mo­bi­lières et de la main­te­nance, ima­gi­nez les im­pacts fis­caux et so­ciaux po­ten­tiels! Nous sommes dans un mo­ment où la tech­no­lo­gie va rendre pos­sible la trans­for­ma­tion de l’in­dus­trie im­mo­bi­lière lo­cale en in­dus­trie mo­bile. Tous ces ac­teurs et leurs em­ployés se de­mandent com­ment ré­agir face à cette « éva­po­ra­tion » d’une par­tie de leur va­leur ajou­tée.

Peut-on dire que la Real Es­tech « ubé­rise » le rôle de l’État ?

L’im­mo­bi­lier rap­porte en ef­fet beau­coup d’ar­gent à l’État mais il de­meure un ac­teur très im­por­tant dans la li­bé­ra­tion du fon­cier. C’est le pro­duit le plus rare et le plus im­por­tant au monde. La pré­sence de l’État n’est donc pas anor­male. Tout le monde veut ha­bi­ter au même en­droit et c’est pour­quoi il nous faut tra­vailler en co­opé­ra­tion avec les pou­voirs pu­blics. Au­jourd’hui, le pro­blème de cette ré­gle­men­ta­tion, c’est qu’elle em­pêche dé­jà les ac­teurs tra­di­tion­nels de pro­duire à cer­taines condi­tions.

La loi Lo­ge­ment en cours de pré­pa­ra­tion ne semble pas non plus se pré­oc­cu­per de ces in­no­va­tions...

Pas trop pour l’ins­tant en ef­fet, mais nous pous­sons pour que ces su­jets soient pris en compte dans le pro­jet de loi Élan, Évo­lu­tion du lo­ge­ment et amé­na­ge­ment nu­mé­rique. En at­ten­dant, des normes, sous pré­texte de pro­té­ger le consom­ma­teur à un ins­tant T, se sont re­tour­nées contre lui en de­ve­nant des bar­rières à l’en­trée et en em­pê­chant de nou­veaux ac­teurs d’ar­ri­ver. Par exemple, la loi Du­flot a ou­vert à la concur­rence le mar­ché des syn­dics de co­pro­prié­té mais ce­la est res­té ex­trê­me­ment té­nu. Nous pour­rions al­ler

beau­coup plus loin avec une nu­mé­ri­sa­tion, des fi­chiers cen­tra­li­sés, des don­nées plus trans­pa­rentes, ou en­core sur les dif­fé­rentes règles de ma­jo­ri­té dans les co­pro­prié­tés qui res­tent très lourdes à gé­rer ad­mi­nis­tra­ti­ve­ment. Sa­vez-vous qu’il existe en­core des lois sur la dé­ten­tion de di­plômes pour de­ve­nir syn­dic ou agent im­mo­bi­lier ? À la fin, tout ce­la a un coût que les gens payent!

Quels sont les mé­tiers les plus me­na­cés et com­ment peuvent-ils s’en sor­tir ?

C’est l’in­ter­mé­diaire qui a ac­cès à l’in­for­ma­tion. Le mar­ché im­mo­bi­lier ac­tuel est très in­ter­mé­dié entre les cour­tiers, les agents, les man­da­taires… Plus l’in­for­ma­tion va de­ve­nir trans­pa­rente, plus les gens pren­dront des dé­ci­sions sans pas­ser par un in­ter­mé­diaire. En réa­li­té, tous les ac­teurs peuvent voir leurs po­si­tions re­mises en cause, y com­pris dans la construc­tion. En­suite, pour que ces star­tups de­viennent des ac­teurs im­por­tants et plus connus du grand pu­blic, il va fal­loir qu’elles soient fi­nan­cées. Elles ont dé­jà le­vé à tra­vers le monde 12 mil­liards d’eu­ros de fonds en 2017, dont 5 mil­liards pour WeWork et Com­pass: 60 % des le­vées se font aux ÉtatsU­nis, 20 % en Asie, 5 % au Royaume-Uni, 5 % en Eu­rope conti­nen­tale et 10 % ailleurs. C’est un sec­teur en­core très ­com­pli­qué avec des mar­chés frac­tion­nés as­sez lo­ca­li­sés. Si les star­tups de la Real Es­tech ont ex­plo­sé sur le mar­ché amé­ri­cain, c’est parce qu’elles sont très bien fi­nan­cées. Le plus grand ac­teur pos­sède 10 % du mar­ché. De même, avec la pla­te­for­mi­sa­tion, les trois pre­miers re­pré­sentent au moins la moi­tié de la va­leur. L’Amé­ri­cain OpenDoor, qui ra­chète leurs biens aux par­ti­cu­liers, a ob­te­nu 200 mil­lions d’equi­ty [ac­tions] et 400 mil­lions de dettes pour fi­nan­cer ses ac­qui­si­tions. Entre la mo­bi­li­té pro­fes­sion­nelle et la vie pri­vée, c’est un réel ser­vice. La fran­çaise Ho­me­loop cherche, elle, en­core à trou­ver suf­fi­sam­ment de ca­pi­taux propres pour se dé­ve­lop­per.

Qu’en est-il pour l’ac­ti­vi­té des agences im­mo­bi­lières ?

Elles sont aus­si sou­mises à ce risque de dis­rup­tion, sur­tout sur les mar­chés mé­tro­po­li­tains, où on trouve des so­lu­tions avec une forte va­leur ajou­tée. Le temps des gens est en ef­fet amé­lio­ré et op­ti­mi­sé grâce à la tech­no­lo­gie. Par exemple, l’époque des com­mis­sions au pour­cen­tage n’a plus au­cun sens. Pre­nez Purple Bricks qui pra­tique une com­mis­sion fixe quelle que soit la sur­face : ils font le même tra­vail, les mêmes pho­tos et la même vente en ligne, sauf qu’ils laissent les vi­sites à la charge du pro­prié­taire. D’une com­mis­sion entre 2 et 5 % du prix de vente, elle passe à un mon­tant fixe com­pris entre 900 et 1100 $. Se Lo­ger est de­puis 1995 la pre­mière Real Es­tech fran­çaise en po­si­tion do­mi­nante sans avoir beau­coup chan­gé son ser­vice. Mais l’im­mo­bi­lier de­vient dé­sor­mais un bien, un mar­ché et une in­dus­trie comme les autres. Le lo­ge­ment est moins char­gé de sym­boles et de re­pré­sen­ta­tions liés à la pro­prié­té qu’avant ; de même que du point de vue in­dus­triel, le lea­der a des parts de mar­ché tou­jours plus consé­quentes, et ce mal­gré une ré­gle­men­ta­tion tou­jours ex­trê­me­ment lourde.

Et à l’échelle du Grand Pa­ris ?

N’ou­blions pas que ces ser­vices viennent en com­plé­ment, et non en rem­pla­ce­ment, des ser­vices ac­tuels. D’un strict point de vue éco­no­mique, dans les mé­tro­poles comme à Pa­ris, où les prix sont plus consé­quents, ils s’in­cor­porent dans la pres­ta­tion. Ces ser­vices fonc­tionnent en outre sur une forte ro­ta­tion du parc, beau­coup plus forte dans ces zones ten­dues que dans les ter­ri­toires pé­ri­phé­riques d’où les ha­bi­tants ne peuvent pas par­tir. Les droits de mu­ta­tion pé­na­lisent en ef­fet le mar­ché et figent les gens chez eux. Une me­sure de jus­tice éco­no­mique et so­ciale se­rait de les mo­du­ler se­lon la va­leur du bien.

En Flo­ride, des mai­sons sont payées en bit­coin. Va-t-il bou­le­ver­ser la ges­tion pa­tri­mo­niale ?

Nous n’en sommes pas en­core là. Le sec­teur im­mo­bi­lier ac­tuel est en­core loin en termes d’in­no­va­tion, hor­mis sur la pa­trie construc­tion. Il n’y a pas en­core d’in­tel­li­gence ar­ti­fi­cielle, de blo­ck­chain ou de bit­coin. Si Doc­to­lib nous per­met dé­jà de prendre ren­dez-vous en ligne pour al­ler chez le mé­de­cin, ce n’est pas en­core le cas pour prendre ren­dez-vous en agence.

« Le lo­ge­ment est moins char­gé de sym­boles et de re­pré­sen­ta­tions liés à la pro­prié­té qu’avant. »

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