QUAND LE COWORKING ENTRE EN GARE
TENDANCE Depuis 2016, les espaces de travail collaboratif se multiplient à l’intérieur ou près des gares franciliennes. Un marché en pleine expansion, mais où la concurrence est rude.
IMMOBILIER Depuis 2016, les espaces de travail collaboratif se multiplient à l’intérieur ou près des gares franciliennes. Un marché en pleine expansion, mais où la concurrence est rude.
L’Ardèche, l’Aveyron, le Calvados, la Creuse, la Dordogne, les Hautes-Pyrénées, l’Hérault, l’Indre, l’Orne, la Manche, la Moselle, les Pyrénées-Atlantiques, le VaucluseetlesVosgescomptent plus de gares fermées qu’en fonction, relève un rapport de l’Institut Sapiens de novembre sur la «!santé territoriale!». «La réanimation de ces endroits de proximité est primordiale pour recréer de l’activité économique et du tissu social», écrivent les auteurs de ce"e étude. Pourtant, le refrain du coworking est si connu qu’il pourrait résonner dans les hautparleurs de la SNCF : il réduit les temps de déplacement des salariés, augmente leur efficacité et désature les transports en commun. Depuis 2016 –!et sans aucun retard au départ!–, la locomotive du microworking rafle la mise, avec déjà 200!sites financés à 100$% par l’autorité organisatrice Île-de-France Mobilités.
LA JUNGLE DES CONCEPTS
Sous la marque Work & Station, des espaces de 2! à 50!mètres carrés, gratuits et accessibles à tous, se déploient : du kit XS, qui se résume à une multiprise, au kit L, avec des tables hautes, des fauteuils, voire une bibliothèque. «!Pour rendre l’a"ente confortable et perme"re de travailler sur le pouce quelques minutes en a"endant son train, un mobilier adapté à différentes superficies de microworking a été conçu», souligne Carole Tabourot, directrice de l’expérience client et des services en gare chez SNCF Gares & Connexions. «On en voit fleurir mais ça reste assez spartiate», estime pour sa part Philippe Morel, de Dynamic Workplace, qui conseille les entreprises sur le coworking. «!Il y a des tables et des chaises, mais ce ne sont pas forcément des lieux conviviaux.!» Carole Tabourot s’en défend : «!Une nouvelle gamme de mobilier fournira bientôt encore plus de confort pour nos voyageurs.»
Plus grands, les espaces de coworking mesurent,eux,entre 70 et 250!mètres carrés et sont loués à des gestionnaires de bureaux via une convention d’occupation temporaire de maximumdixansetd’uneredevance. En échange, le porteur de projet doit réaliser des travaux de décoration, acheter son mobilier et louer les surfaces disponibles à des entrepreneurs, à des startuppeurs ou à des télétravailleurs.
Dans ce domaine, la concurrence est rude. La filialed’Accor et de Bouygues, Wojo (ex-Nextdoor), propose des corners ou des spots, plus petits, dans les hôtels à proximité des gares. Idem avec la foncière Covivio et sa propre marque, Wellio, qui détient 5$000 mètres carrés de proworking en face de ParisLyon. Dans la jungle des concepts, figure encore le corpoworking, des postes de travail internes au groupe BNP Paribas, à réserver via l’application BeNomad.
380 TIERS!LIEUX PRÉVUS
«!Le temps du déplacement n’est désormais plus un temps mort mais est devenu un temps de travail comme les autres! », confirme Virginie Houzé, directrice du département études et recherche chez JLL, conseil en immobilier d’entreprise. «! Qui ne s’est jamais retrouvé en rade, l’ordinateur sur les genoux, avec le téléphone déchargé$?!», renchérit Magali Marton, son homologue chez Cushman & Wakefield. «!D’au
tant que l’entreprise aime bien maîtriser le cadre de son salarié, quel que soit l’endroit.!»
En réalité, la solution viendra sans doute des 380!tiers-lieux prévus dans l’ensemble des gares franciliennes. Il s’agit de pièces vacantes, souvent les premiers étages, synonymes d’anciens logements du personnel. Le premier, un bâtiment de 1"100 mètres carrés sur deux étages, sera inauguré à Brunoy (Essonne) le 20 décembre prochain. Devraient suivre Poissy (Yvelines), Houilles-Carrières (idem) et Saint-Michel-sur-Orge (Essonne). Un appel à manifestation d’intérêt pour une vingtaine d’autres sites sera également bientôt lancé.
OPTIMISATION DES COÛTS
Le promoteur Série Flex, filiale du groupe Hoche et de Pitch Promotion, ne possède pas le foncier mais a signé des conventions d’occupation temporaire
de quarante ans. «!Les groupements candidats ont testé plusieurs modèles économiques, mais le niveau relativement bas de location des espaces ne permettait pas à l’investisseur d’amortir intégralement ses investissements! », relève Jacques Peynot, directeur des gares d’Île-de-France chez SNCF Gares & Connexions. «!Ils ont enfin trouvé le bon modèle en optimisant les coûts de construction!», en l’occurrence la construction hors site. Le directeur délégué du groupe Hoche, Frédéric Perdriau, y trouve un intérêt économique
primordial : «!Cela nous permet d’étendre notre prospection foncière en dehors des grandes villes et d’équilibrer financière
ment nos opérations!», assuret-il. Avec Pitch Promotion, il joue le rôle d’investisseur pour les deux premiers sites de Stop & Work, elle-même branche de Regus, d’Orange et de la Caisse des dépôts. Il ne suffit pas de déployer ce#e typologie d’espaces dans les gares, il faut poursuivre l’effort dans les trains euxmêmes. «!Dans toutes les études que nous réalisons, ce n’est pas la durée qui compte mais la qualité du temps de transport!», insiste Philippe Morel de Dynamic Workplace. Par exemple, de la connectivité à tous les étages, même dans le métro, sachant que 90 à 95"% des voyageurs ont le nez collé à leur écran. «!Cela prépare en effet le collaborateur à arriver dans de bonnes conditions sur son lieu de travail et contribue à améliorer la qualité de sa journée!», poursuit-il.!
«!Le temps du déplacement n’est plus un temps mort. C’est devenu un temps de travail comme les autres!»
VIRGINIE HOUZÉ,
DIRECTRICE ÉTUDES & RECHERCHE, JLL