LES MARCHES IMMOBILIERS DU LANGUEDOCROUSSILLON S'ENFONCENT DANS LA CRISE

L’histoire se répète : au vu des chiffres du premier trimestre 2021, la fédération des promoteurs immobiliers du Languedoc-Roussillon tire une nouvelle fois la sonnette d’alarme, redoutant un trou d’air sur la production de logements neufs dès 2021 en raison d’une chute des mises en vente. Certains marchés secondaires pourraient venir rééquilibrer le territoire et bénéficier d'un marché de report.

Les mois se succèdent et le discours reste le même : la crise de l'offre sur les marchés immobiliers du neuf s'accentue sur tout le Languedoc-Roussillon, et les mises en vente poursuivent inexorablement leur baisse. Au vu des chiffres du premier trimestre 2021, les promoteurs immobiliers régionaux affichent leur inquiétude.

Car malgré une légère reprise des ventes, les perspectives ne sont pas bonnes et la crise sanitaire n'a fait que confirmer une crise de l'offre amorcée en 2018. Depuis 2019, la forte inertie dans le montage des opérations et un manque récurrent de renouvellement de l'offre foncière contribuent à un effondrement des mises en vente de logements neufs.

« Avec le déconfinement, on rencontre les acquéreurs et le marché est de bonne tenue car l'achat d'un bien immobilier reste une priorité des Français, observe Thierry Lacazio, directeur territorial Languedoc chez Vinci Immobilier. Mais on est inquiet sur l'offre, qui est correcte aujourd'hui mais va s'amenuiser très vite, dans les six mois, du fait d'une pénurie de permis de construire accordés face à une demande qui reste importante. »

"DU JAMAIS VU"

En 2020, sur le périmètre du Languedoc-Roussillon, les mises en ventes* avaient diminué de plus de 30% par rapport à 2019. Au 1er trimestre 2021, avec 879 logements mis en vente, la baisse est de 17% par rapport au 1er trimestre 2020. Et les promoteurs immobiliers régionaux rappellent qu'au premier trimestre 2018, la production en Languedoc-Roussillon dépassait les 2.200 logements, soit presque trois fois plus.

« Si tous les trimestres devaient être sur ce rythme, on ferait 3.000 à 3.500 logements en 2021, contre 7.000 à 8.000 il y a dix ans, déplore Laurent Villaret, le président de la FPI Occitanie Méditerranée. Cela correspond à une baisse de 60% par rapport à 2017, or je ne suis pas sûr que la démographie ait baissé de 60% sur la même période ! L'offre disponible en LanguedocRoussillon est aujourd'hui un peu en dessous de 4.000 logements : c'est du jamais vu. »

Un stock qui représente 12,1 mois de commercialisation, contre 9,9 mois au 1er trimestre 2020, mais « l'offre commerciale de logements collectifs en projet baisse de -3% et celle livrée de -22% », précise la FPI Occitanie Méditerranée.

Le premier trimestre 2021 a vu le volume des ventes augmenter de 32% (1.151 réservations nettes) par rapport au premier trimestre 2020, surtout porté par le marché métropolitain de Montpellier (+ 39%) où des opérations se sont débloquées après la crise Covid, preuve, selon les promoteurs, d'une demande présente et constante.

« Si les promoteurs vendent moins de logements ce n'est pas faute de clients, mais faute de permis de construire et de foncier ! », scandent-il encore aujourd'hui...

MONTPELLIER : ALERTE ROUGE SUR LE LOGEMENT SOCIAL ?

Sur la Métropole de Montpellier, la production est divisée par 2,5 en trois ans et par trois sur quatre années. Les mises en vente baissent de 5% au premier trimestre 2021 (496 logements).

Le volume de ventes nettes augmente par rapport au 1er trimestre 2020 (+ 39%, avec 591 logements vendus), mais reste bien en-deçà des premiers trimestres des années précédentes.

Sous l'effet conjugué de la diminution des mises en vente et de l'importance des désistements comme des retraits de logements de la commercialisation, l'offre disponible augmente de 12% par rapport au 1er trimestre 2020 (2.194 logements VS 1.951) mais reste toujours inférieure au niveau de 2017 où elle flirtait avec les 3.000 logements.

« L'offre a tendance à se reconstituer mais la baisse des mises en vente va créer un trou d'air préoccupant dans l'offre commerciale au 2e semestre 2021 », commente Thierry Lacazio.

Sur la seule ville de Montpeliler, les mises en vente ont baissé de - 42%, alors que la ville pèse pour la moitié du marché métropolitain.

« C'est donc inquiétant, on a mis en vente que 208 logements sur le 1e trimestre, pointe Laurent Villaret. Je rappelle que la promotion privée produit la moitié des logements sociaux du territoirem. Or 800 logements sur l'année, ça ferait environ 200 logements sociaux pour un besoin de 1.300 par an selon le PLH de la métropole et sept personnes sur dix qui sont éligibles... Cela va générer une tension sur le marché du logement social. L'ensemble des bailleurs sociaux sont inquiets des perspectives de production. »

Philippe-Antoine Brouillard, directeur général de Vestia Promotion, annonce que « la FPI travaille à la création d'une entité commune avec l'OMH (Occitanie Méditerranée Habitat, qui fédère 29 organismes d'habitat social dans l'ex-Languedoc-Roussillon, NDLR) pour inciter à la production de logement social via des partenariat publics-privés, comme ça se fait déjà sur Sète agglomération par exemple ».

NOUVELLE POLITIQUE DE L'URBANISME BIEN COMPRISE À MONTPELLIER

Alors que Michaël Delafosse, maire de Montpellier et président de la métropole, est aux manettes depuis bientôt un an, les promoteurs immobiliers affirment avoir bien compris où voulait aller le nouvel élu et comment...

« Sa ligne politique très claire, nous l'avons actée et nous la soutenons, affirme

Laurent Villaret. Le PLH prévoit 4.200 logements par an, et sur la ville comme sur la métropole, nous allons construire dans des environnements urbains cadrés par la SERM dans les secteurs aménagés où ils nous demandent d'innover sur la biodiversité, la gestion de l'énergie, les matériaux en circuits cours, les mobilités, etc. La SERM et les élus nous ont exposés le plan 2021-2022. Dans le diffus, qui jusqu'à présent représente 60 à 70% de la production totale de logements sur la métropole, il y a la volonté de ne plus urbaniser à la parcelle mais dans des territoires de projet, à l'échelle d'un morceau de quartier. Cela nous convient car cela permet une meilleure acceptabilité des projets par la population. Mais nous alertons sur le fait que maintenant, il faut que ces territoires de projets deviennent opérationnels. »

EFFONDREMENT À BÉZIERS ET NARBONNE

Sur les villes moyennes de l'ex-Languedoc-Roussillon, les situations diffèrent grandement.

Sur Béziers et Narbonne, toutes deux sorties du dispositif de défiscalisation Pinel, les promoteurs parlent aujourd'hui d'une décision qui signe « un manque de vision totale du territoire » qui a «tué le marché ».

De fait, au premier trimestre 2021, les deux marchés sont atones : aucune mise en vente et 33 ventes sur l'agglomération de Béziers, aucune mise en vente et 26 ventes sur celle de Narbone.

A Sète, la situation n'est guère plus florissante (aucune mise en vente et 81 ventes), mais les promoteurs sont plus optimistes.

« Les opérations de renouvellement urbain en ZAC à venir à l'entrée-est de ville sont très intéressantes mais longues à monter, souligne Laurent Villaret. Mais elles vont amener beaucoup de mises en vente sur le marché dans les trois ans. Avec la gare et l'autoroute qui permettent de relier facilement Montpellier, le marché reste très attractif. »

Sur la communauté urbaine de Perpignan, le marché est stable, selon le président de la FPI Occitanie Méditerranée, « même si on observe une baisse des mises en vente de 74% (51 logements mis en vente contre 194 en 2020, NDLR) ». En raison de la proximité du littoral méditerranéen, « le terrain de jeu reste attractif », assure Thierry Lacazio.

LA RÉSURRECTION DE NÎMES MÉTROPOLE

La bonne surprise, dans les villes moyennes du territoire languedocien, vient de la ville de Nîmes, où des opérations de rénovation ont généré une nouvelle belle attractivité. Ce marché immobilier retrouve incontestablement des lettres de noblesse.

« La profession travaille de plus en plus sur ce territoire, et on a beaucoup de demandes d'acquéreurs, indique Laurent Villaret. Le volume de mises en vente baisse encore de - 19% mais beaucoup d'opérations se préparent sur Nîmes, qui vont venir doper les stocks mais n'apparaissent pas encore. Nous avons bon espoir que ce marché viendra rééquilibrer la production de logements à l'échelle du territoire, et notamment combler les marchés de Béziers ou de Narbonne... Aujourd'hui, on est sur une production de 500 logements par an sur l'agglomération nîmoise, mais on peut gagner entre 200 et 300 logements par an. La pénurie des autres marchés crée un effet de report sur Nîmes. »

DES PRIX QUI GRIMPENT, ENCORE ET TOUJOURS

Le point noir du secteur sur le Languedoc-Roussillon reste la dynamique haussière des prix, généralisée à tous les marchés et qui s'inscrit dans la durée. En sept ans, le prix moyen au m2 habitable (hors parking) a déjà augmenté de 700 euros sur la métropole de Montpellier. Et cette hausse se poursuit au 1er trimestre 2021 sur la métropole de Montpellier, où le prix moyen au m2 habitable est de 4.432 euros (+ 4,6% par rapport au 1er trimestre 2020).

Les autres villes du Languedoc-Roussillon, les prix sont stables à Nîmes (3.496 euros/m2, - 0,4%), Narbonne (3.263 €, + 0,9%) et Perpignan (3.495 €, + 1,3%), mais connaissent des pics d'augmentation à Sète (3.864 euros/m2, + 5,7%) et à Béziers (3.778 euros/m2, + 6,4%).

« La solvabilité des clients est stable, commente Mathieu Massot, directeur chez FDI Promotion. L'augmentation des prix sur la métropole montpelliéraine réoriente les investisseurs vers d'autres marchés comme Sète ou Lunel. »