Patrimoine
Pas si facile de savoir ce que rapporte un patrimoine ! Il faut tenir compte des frais, de l’impôt et de l’inflation pour se faire une idée juste de son rendement. Mais aussi du risque, de la volatilité. Et du temps !
L’étude publiée cette semaine par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) montre combien les performances (taux de rentabilité annualisé) varient au fil du temps. Sur 5 ans (de 2011 à 2016), les trois placements qui ont le plus rapporté ont été les sociétés foncières (+ 15,9 %), les actions (+ 14 %) et l’immobilier de bureaux en France (+ 5,6 %). Sur 10 ans, le podium est différent, et les performances en berne reflètent la crise financière de 2008 : l’or est le grand gagnant (+ 7,8 %), devant les SCPI (+ 6,8 %) et les bureaux en France (+ 5,9 %). En prenant plus de recul, sur 15 ans, les foncières arrivent de nouveau premières (+ 15,2%), devant le logement à Paris (+ 10%) et les SCPI (+ 9,2%). Enfin, sur 20 ans (notre graphique), le trio gagnant est constitué des foncières (+ 13,5 %), du logement à Paris (+ 10,3 %) et du logement en France (+ 8,9 %). « Le marché immobilier obéit à des cycles de 8 à 10 ans, dits cycles de Juglar : une durée de 20 ans permet donc d’englober deux cycles et de donner des résultats représentatifs », explique CharlesHenri de Marignan à l’IEIF.
Si vous voulez remonter plus loin encore, sachez que sur 30 ans, le meilleur investissement était un appartement à Paris (+ 9,6 %), un logement en France (+ 8,9 %) et les actions (+ 8,3 %). Et que, sur 40 ans, les actions sont en tête (+ 15 %), talonnées par les foncières (+ 14,5 %) et le logement à Paris (+ 12,1 %). « Le logement à Paris surperforme nettement les autres actifs immobiliers hormis sur ces 5 dernières années », note l’auteur de l’étude. Petit bémol à avoir en tête : si les compteurs avaient été arrêtés à la fin du premier semestre 2017, et non fin 2016, l’immobilier résidentiel dont les prix progressent surtout à Paris serait très probablement mieux placé sur la période récente. Attention, les taux de rentabilité interne annualisés (TRI) sur lesquels se base l’étude tiennent compte des frais (droits de mutation, frais de copropriété pour l’immobilier, par exemple), mais pas de la fiscalité. Or, la hiérarchie des placements peut beaucoup varier selon l’impôt payé. Mais ces comparaisons sont intéressantes pour le jour où une « flat tax » sera mise en place et permettra de taxer au même taux la plupart des placements.
Enfin, dernier enseignement : le fonds en euros de l’assurance-vie, si prisé des Français, a rapporté entre 6 et 7 % annualisés sur 30 et 40 ans, 4 % environ sur 15 et 20 ans et seulement 2,5 % sur 5 ans. A méditer pour qui veut diversifier son patrimoine… tout en sachant que les performances passées ne préjugent pas des performances futures !