LES ATOUTS DE LA DONATION TEMPORAIRE D’USUFRUIT

La propriété d’un bien réunit la nuepropriété ( la possession) et l’usufruit ( les revenus). Donner l’usufruit à son enfant, pour une durée fixée à l’avance, permet par exemple que celui-ci perçoive les loyers d’un bien locatif ou encaisse les revenus de SCPI pendant une période déterminée ( 7 ans, 9 ans…).

A l’issue de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans bourse délier.

« La valeur de l’usufruit d’un bien se calcule par tranche de 10 ans, en appliquant le barème défini par l’article 669-II du code général des impôts. Elle représente 23 % de la valeur de la pleine propriété, par période de 10 ans », explique Me Sylvain Guillaud-Bataille, notaire à Paris. Pour un bien de 300 000 € donné pour 9 ans, la valeur de l’usufruit ressort donc à 69 000 €. « Donner l’usufruit entraîne la taxation aux droits de mutation. Mais la base taxable peut être minorée par les abattements en vigueur » , remarque Gilles Etienne, chez Cyrus Conseil. Cela revient à profiter de l’abattement de 100 000 € accordé par le fisc, tous les 15 ans, à chaque parent pour une donation consentie à chaque enfant.

La donation temporaire d’usufruit présente un double intérêt fiscal. Le nu-propriétaire réduit sa taxation à l’impôt sur le revenu et à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). C’est l’usufruitier qui sera imposable au titre de l’IFI (comme autrefois au titre de l’ISF) sur la valeur du bien en toute propriété, à condition que ses actifs nets atteignent le seuil d’imposition de 1,3 million d’euros au 31 décembre 2017. En contrepartie, le bien donné sort du patrimoine des parents nus-propriétaires, ce qui allège leur impôt.

Pour éviter toute requalification fiscale, l’usufruitier doit percevoir les loyers et acquitter les charges de copropriété et l’impôt foncier. Attention : si l’administration fiscale constate que l’usufruitier n’a pas réellement besoin des « fruits » de la donation, elle peut remettre en cause l’opération. MARTINE DENOUNE