CHOISISSEZ LE BON RÉGIME

Pour réduire sa pression fiscale, il est possible d’optimiser les régimes fiscaux existants. Mais encore faut-il bien les comprendre.

Même s’il affiche des niveaux de rentabilité plus élevés que beaucoup d’autres placements, l’immobilier souffre d’un point noir : sa fiscalité. Les revenus tirés de la location sont, en effet, imposés à la tranche marginale du propriétaire et soumis, en plus, aux prélèvements sociaux de 17,2 %. « Cela peut amener à une taxation maximale de 62,2 % pour les contribuables les plus fortement imposés », précise Olivier Rozenfeld, président du cabinet Fidroit. Raison pour laquelle il est primordial de choisir le meilleur régime fiscal possible. Ces dispositifs sont accessibles à tous, y compris aux bailleurs de longue date.

1 MICROFONCIER LE PLUS SIMPLE

Si vous louez avec un bail nu et que vous encaissez moins de 15 000 € de loyers par an, vous êtes automatiquement soumis au régime du microfoncier. « Ce dernier offre un abattement de 30 % sur les loyers encaissés. Les 70 % restants sont à déclarer avec les autres revenus (salaires, honoraires, pensions de retraite…), imposés classiquement et soumis aux prélèvements sociaux », explique Claire Pouget, directrice régionale chez Quintésens Auvergne. notre conseil : très simple, ce régime est à réserver à ceux dont les charges (y compris les intérêts d’emprunt) ne dépassent pas 30 % des loyers encaissés. Si ce n’est pas le cas, il est plus avantageux de passer au régime foncier réel.

2 FONCIER RÉEL POUR DÉDUIRE SES CHARGES, VOIRE CRÉER UN DÉFICIT

Si votre patrimoine locatif vous rapporte plus que 15 000 € par an, vous relevez automatiquement du régime foncier réel. « Il est aussi accessible, sur option, à tout bailleur. Dans ce cas, ce dernier doit y rester pendant 3 ans minimum », précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC Continental Europe.

Avec le foncier réel, vous déduisez de vos loyers l’intégralité de vos charges locatives (assurance, frais de gestion, taxe foncière, intérêts d’emprunt…). Les travaux engagés dans le logement sont aussi pris en compte, sous condition. « Seules les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles en totalité », précise Christophe Chaillet. Plus vous réalisez de travaux dans votre logement, et plus vous minorez le montant de vos revenus fonciers. Jusqu’à créer un déficit lorsque vos dépenses sont supérieures à vos loyers. C’est le cas, notamment, lorsque vous rénovez intégralement un bien avant de le mettre en location. Ce déficit viendra d’abord s’imputer sur vos autres revenus fonciers. Si vous n’avez pas d’autres revenus, ou s’ils ne suffisent pas à éponger vos dépenses, celles-ci viennent s’imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €. La fraction excédant ce montant, ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt, est imputable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

___u Attention, en cas d’imputation

sur le revenu global, le logement doit être conservé et loué pendant les 3 années qui suivent l’imputation.

Notre conseil : ce statut est intéressant pour les propriétaires qui viennent d’acquérir leur patrimoine à crédit ou qui engagent une large rénovation de leurs biens. Ces charges vont fortement minorer la base taxable, voire permettre une économie d’impôt sur le revenu. L’avantage obtenu grâce à l’imputation des déficits échappe au plafond des niches fiscales de 10 000 € par an.

3 MICRO-BIC POUR PROFITER D’UN LARGE ABATTEMENT

Ce régime fiscal est automatiquement appliqué si, cette fois, vous louez avec un bail meublé et encaissez moins de 72 600 € de recettes par an. Il permet de profiter d’un abattement de 50 % sur les revenus tirés de votre location meublée, considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les 50 % restants sont imposés à votre tranche marginale d’imposition, toujours majorés de 17,2 % de prélèvements sociaux.

Notre conseil : ne passez pas en meublé uniquement pour des raisons fiscales. Si votre bien est situé dans une ville où la demande est faible, vous encaisserez au final moins qu’en louant avec un bail nu. D’autant que ce changement est souvent soumis à de nombreuses contraintes (copropriété, demande d’autorisation dans certaines communes…). Le micro-BIC n’est pas non plus adapté si le montant de vos charges excède le seuil de 50 %.

4 BIC RÉEL LE GRAAL DES LOUEURS EN MEUBLÉ

Tout loueur en meublé peut opter pour le BIC réel (c’est obligatoire si vos recettes locatives meublées dépassent 72 600 €). Il permet de déduire les mêmes charges que celles du foncier réel, en y ajoutant l’amortissement de l’immeuble et du mobilier (selon des règles comptables strictes), ce qui permet de majorer les charges. Le bénéfice net restant est ensuite imposé classiquement. Si un déficit se dégage de votre activité (par exemple si vous avez engagé des lourds travaux), ce dernier s’impute sur vos BIC et, s’il est supérieur, le reliquat est reportable sur les BIC des 10 années suivantes.

Notre conseil : la plupart des loueurs en meublé ayant une rentabilité modérée (inférieure à 4 ou 5 % brut par an), ils ont intérêt à opter pour le BIC réel qui permet de minorer la base taxable plus fortement et donc de réduire la taxation globale. Plutôt complexe, il nécessite cependant d’avoir de solides connaissances en comptabilité, ou de se faire épauler par des spécialistes.

5 LOC’AVANTAGES UN NOUVEAU MÉCANISME À DÉCOUVRIR

Depuis le 1er janvier, l’ancien mécanisme Cosse a été remplacé par Loc’Avantages. Pour en profiter, vous devez signer une convention avec l’Anah pour 6 ans, puis louer un logement nu à titre de résidence principale à des ménages répondant à des conditions de ressources. Il faut, en plus, respecter des plafonds de loyers, variables selon la surface et l’affectation du logement et fixés à l’échelle communale. Si vous optez pour le dispositif Loc1, vous devrez louer votre bien avec une décote de 15 % par rapport au loyer médian de votre zone. Cette dernière passe à 30 % avec Loc2 et à 45 % avec Loc3. Techniquement, plus la décote est forte, plus la réduction d’impôts, qui va de 15 à 65 % du montant des loyers perçus, est importante. Attention, l’avantage fiscal en découlant entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €.

Atout supplémentaire : Loc’Avantages est cumulable avec les subventions aux travaux de l’Anah. Elles vont de 15 000 € (rénovation énergétique) à 28 000 € (rénovation lourde). Enfin, au terme des 6 ans, vous pouvez remettre votre bien en location en ajustant directement le loyer au tarif de marché.

Notre conseil : ce nouveau type de location s’annonce très prometteur pour les bailleurs, même si la rentabilité de l’opération va en très grande partie dépendre du niveau de loyer médian. Dans la plupart des cas, louer moins cher s’avère fiscalement rentable grâce à la réduction d’impôts obtenue, et donc financièrement très intéressant à condition de ne pas dépasser le plafond des niches fiscales de 10 000 €. Loc’Avantages peut aussi être encore plus optimisé en cas de travaux, grâce aux aides de l’Anah. ■