COMMENT SE PRÉMUNIR DES IMPAYÉS

La crise sanitaire a fragilisé la situation financière de certains locataires. Voici 4 solutions pour se prémunir contre les impayés.

Sujet de nuits blanches pour les propriétaires, les impayés de loyers ne sont pourtant pas si courants que cela, puisqu’ils ne concernent que 1 à 2 % des locations. Mais si vous en êtes victime, votre situation financière pourrait être fragilisée.

1 L’assurance individuelle

La garantie loyers impayés (GLI) se souscrit auprès d’un assureur et coûte en moyenne de 3 à 4 % du loyer, charges comprises. Elle vous couvre si le locataire arrête de payer, part sans donner de congé ou dégrade le logement. La plupart des contrats prennent aussi en charge les éventuels frais de procédure (huissier, avocat…). Pour qu’une GLI entre en jeu, le bail doit être conforme à la législation. « Il faut impérativement qu’il comporte une clause résolutoire pour défaut de loyer », précise Éric Allouche, directeur général du réseau Era Immobilier. C’est aussi à vous de vérifier la solvabilité du locataire, dont les revenus doivent représenter environ trois fois le montant du loyer. Une vérification cruciale. « Certains assureurs certifient le dossier du locataire en amont et ne redemandent alors pas de pièces le jour du sinistre, d’autres ne le vérifient que quand le propriétaire les actionne », explique Arnaud Hacquart, président d’Imodirect. Pour éviter de voir votre demande rejetée, au cas où des pièces seraient erronées ou manquantes, ne souscrivez que ces premières assurances, bien plus sécuritaires. Vérifiez aussi le montant de la franchise (qui reste à votre charge en cas de sinistre) et le nombre de mois de loyers non indemnisés (de 0 à 3, selon les GLI). Enfin, sachez qu’en cas d’impayés, vous ne serez pas assisté, vous devrez donc relancer le locataire en respectant formes et délais légaux (relance, mise en demeure…). À défaut, la compagnie peut ne pas vous indemniser.

2 L’assurance professionnelle

Proposée par des professionnels de l’immobilier (administrateur de biens…), cette GLI fonctionne de la même manière que l’assurance individuelle. Mais elle offre souvent de meilleures garanties (absence de franchise…) et des plafonds plus élevés. Elle coûte aussi moins cher, de 2,5 et 3 %, en moyenne, du loyer encaissé et s’actionne dès le premier impayé, puisque c’est le gérant qui s’occupe des formalités. À défaut, vous pourriez engager sa responsabilité professionnelle pour récupérer votre dû.

3 La garantie visale

Créée début 2016, la garantie Visale (visa pour le logement et l’emploi) est une caution accordée au locataire par Action Logement. Entièrement gratuite, elle couvre jusqu’à 36 mois d’impayés de loyers et la dégradation du logement (dans la limite de 2 mois de loyer). « Elle fonctionne bien et est plus rassurante qu’un garant physique, qui peut aussi se retrouver en difficulté financière », souligne Arnaud Hacquart. Attention, Visale est réservée aux locataires âgés de moins de 30 ans (quelle que soit leur situation) ou aux salariés de plus de 30 ans (sous conditions). Pour en profiter, ils doivent faire une demande de visa sur le site d’Action Logement pour que vous puissiez, ensuite, actionner le cautionnement.

4 La caution solidaire

Vous pouvez enfin préférer une caution physique à une assurance (le cumul est interdit, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti). Un proche de votre locataire s’engage alors à régler les impayés de loyers en cas de souci. Totalement gratuite, elle impose de vérifier que les ressources de la caution lui permettent d’assumer cette charge. Vous devez aussi lui faire signer un accord formel dans le bail. Si votre locataire ne connaît personne de solvable qui accepte de le couvrir, suggérez-lui de demander un cautionnement en ligne. De nouveaux acteurs (Garant’me, Unkle…) se portent garant – après étude de dossier – pour un tarif de 3,5 à 4 % par mois, à la charge du locataire. ■