LA BAISSE DES PRIX SE POURSUIT
Si le marché parisien reste dynamique, les délais de vente augmentent tout comme les tentatives de négociation. Avec des corrections à la clé sur les biens surévalués.
Le marché immobilier parisien est tout en contraste. Une activité dynamique règne dans tous les arrondissements tandis que les délais de vente s’allongent avec de plus en plus de négociations. Les écarts se creusent davantage entre les biens rares de standing qui partent vite et cher et les autres plus communs, plus discutés. Le secteur le plus coté de la capitale, Invalides (7e), vaut en moyenne 15 470 €/m2 contre 8 270 € dans le quartier Amérique (19e), le plus abordable. D’après l’indicateur avancé des ventes notariales, ces professionnels tablent sur un ralentissement de la baisse avec un prix du mètre carré moyen de 10 550 €, en repli de 0,8 % sur un an. Difficile d’anticiper à ce jour les conséquences de la guerre en Ukraine sur ce marché. La tenue d’une élection présidentielle provoquant de l’attentisme a souvent tendance à ralentir les transactions.
M1er, 2e, 3e et 4e arrondissements des acheteurs plus hésitants
algré un léger fléchissement sur un an, les prix de ces arrondissements historiques de la capitale restent hauts. Selon les derniers chiffres des notaires, le mètre carré se négocie en moyenne à 13 560 € (+ 2,4 % sur un an) dans le 1er, 12 020 € (– 4,8 %) dans le 2e, 12 780 € (– 1,3 %) dans le 3e et 12 770 € (– 6,8 %) dans le 4e. L’activité reste soutenue mais on note tout de même que « les acheteurs n’hésitent pas à visiter plusieurs biens et mettent davantage de temps pour se décider », comme le reconnaît Robin Calligaris, directeur associé du groupe Connexion Immobilier implanté dans les 3e et 4e. Depuis janvier, ces candidats sont moins nombreux et plus sélectifs. « Dès que le prix affiché est trop élevé ou qu’il y a un défaut majeur, il y a moins de prétendants ou ces derniers négocient à la baisse. Cette situation pourrait préfigurer un nouveau léger retrait des valeurs », avance Nathalie Naccache, à la tête de Fortis Immo Keller Williams. Dans le Marais (4e), on trouve des appartements de belle facture de 120 à 170 m² entre 1,5 et 3 millions d’euros. Ils plaisent à des entrepreneurs, des jeunes startupeurs ou à des étrangers friands de pied-à-terre. « Depuis cet automne, on constate un réel retour de la clientèle internationale, surtout des Européens et des Américains prêts à se déplacer pour visiter », relève Magali Benhaim, d’Engel & Völkers Paris Centre. « Dans leurs recherches, certains Américains souhaitent retrouver l’ambiance de la série télévisée Emily in Paris », poursuit Laurent Demeure, président de Coldwell Banker Europa Realty. « Pour les biens de standing en bon état, sans défaut avec des vues dégagées, les prix restent fermes, naviguant entre 18 000 et 40 000 €/m2 selon leur localisation », indique Martial Michaux, de l’agence Émile Garcin Marais. À deux pas du Musée Picasso, soit dans le Marais historique, un couple d’Italiens s’est offert pour 1,4 million d’euros un 2-pièces de 73 m². La partie la moins chère du 4e est celle de l’Arsenal qui se négocie autour de 12 420 €/m2. Toutefois, ce quartier devrait à terme se valoriser en raison de la livraison ce printemps de Morland Mixité Capitale, une ambitieuse et longue opération de réhabilitation de l’ancienne préfecture par le promoteur Emerige. Cet ensemble immobilier comprenant des bureaux, des commerces, une auberge de jeunesse, des habitations et des espaces verts devrait animer ce secteur.
Ces quartiers centraux recèlent quelques micromarchés prestigieux. Sur l’île Saint-Louis (4e), la localisation phare se situe sur le quai d’Orléans car c’est la partie la plus ensoleillée avec vue sur Notre-Dame, et le nec plus ultra consiste à résider le plus près possible de la pointe. À l’autre bout de l’île se situe l’hôtel Lambert acheté 200 millions d’euros en février par l’homme d’affaires Xavier Niel. Sur ce confetti insulaire, le mètre carré avoisine 20 000 € mais peut s’envoler à 40 000 € pour des vues sur la Seine. Dans les rues intérieures, les valeurs baissent d’un cran. Rue Poulletier, au 1er étage d’un immeuble du XVIIe siècle, un duplex de 130 m² doté de grands volumes et d’une terrasse de 10 m² s’est adjugé 3,7 millions d’euros. Autre spot renommé : la place Dauphine (1er), sur l’île de la Cité. Les rares appartements donnant sur cette place calme et/ou sur la Seine s’arrachent à prix d’or. Niché dans d’un immeuble de 1650 au 6e étage avec ascenseur, un studio de 30 m² en parfait état avec vue sur la place est parti en 2 jours à 740 000 €, soit 24 660 €/m2.
8e, 16e et 17e arrondissements
un marché disparate
Le 8e arrondissement affiche un prix de transaction moyen de 11 810 €/m2 (+ 1,6 %). Toutefois, cette statistique cache un marché disparate. Le côté parc Monceau demeure actif. Il est prisé des familles aisées pour ses immeubles haussmanniens, ses grands appartements bourgeois, ses établissements scolaires et un accès facile à ce poumon vert de plus de 8 hectares. « Dans ce secteur qui jouxte le 17e, on trouve de tels biens entre 1,5 et 2, voire 3 millions d’euros », indique Gad Fitoussi, de l’agence ERA Wagram Luxury Properties. « Aux abords du parc, le mètre carré s’échange entre 15 000 et 18 000 € et monte à 20 000 € et au-delà en cas de vue directe sur cet espace vert », signale Hafsa Saouli, de l’agence Engel & Völkers des 8e et 16e. Rue de Lisbonne, en dernier étage, un 100 m² rénové avec vue indirecte sur le parc Monceau s’est adjugé 2,35 millions d’euros. En revanche, le climat est moins animé du côté du « triangle d’or » du 8e (Montaigne, Champs-Élysées, George-V). « Friands de ce secteur proche des boutiques de luxe et des palaces, les riches clients étrangers (moyen-orientaux et asiatiques) ne sont toujours pas revenus », constate Laurent Demeure. Résultat, les transactions sont rares avec des valeurs qui ne fléchissent pas. À titre d’exemple dans ce secteur, un résident suisse s’est offert un 170 m² avec une vue dégagée et une chambre de service à 3,5 millions d’euros.
Même situation dans le 16 avec également un marché à deux vitesses, celui du nord, proche de Trocadéro, et celui du sud. Le premier reste atone en raison de l’absence de clients étrangers, les mêmes que ceux séduits par le 8. « Il y a quand même quelques retours d’expatriés et un flux régulier de Libanais » précise Stéphanie de La Grandière, de S de La Grandière Luxury Properties. Avenue Raymond-Poincaré, dans un immeuble des années 1960, un 3-pièces de 91 m² à rénover au 4 étage a trouvé preneur à 1,2 million d’euros. Dans le sud, la clientèle est française et familiale, et l’activité y est tonique. « Près de 25 % de nos biens en portefeuille partent en un temps record. Ici, le mètre carré oscille essentiellement entre 11 000 et 12 500 € » signale Richard Mellul, de l’agence Century 21 Auteuil. Rue de la Source, un 123 m² dans un immeuble des années 1970 avec 3 balcons, sans parking, est parti en six semaines à 1,58 million d’euros avec une négociation de 4 %. « Il n’y a pas encore beaucoup de baisses de prix, mais cela ne saurait tarder car les biens classiques avec défaut suscitent désormais des offres agressives », indique Richard Mellul. Cela a été le cas d’un 5-pièces rue Molitor, entièrement à refaire, qui s’est adjugé 10 460 €/ m. « Les biens avec travaux partent avec des négociations entre 5 et 10 %, car le temps d’une rénovation est désormais plus long qu’avant pour cause de problèmes d’approvisionnement ; et en plus les coûts se sont appréciés » explique Stéphanie de La Grandière.
9e, 10e, 11e et 12e arrondissements
la négociation devient la norme
Comme d’autres arrondissements « intra-muros », les valeurs du 9e s’étiolent. Le prix moyen s’établit à 10 800 €/ m2 (– 4 %). « On retrouve enfin une vraie échelle de valeurs et les acheteurs se bagarrent moins », constate Christophe Thibaudeau, de Féau 9e. Dans le coeur historique (Saint-Georges, d’Aumale), les habitations de bon standing se monnaient autour de 13 000 €/m2. Si elles se situent à une belle adresse, en étage élevé avec un balcon et une vue dégagée, la cote flambe à 16 000 €, voire plus. Témoin, ce 3-pièces situé dans le square Moncey qui s’est vendu à 16 200 €/m2 avec une offre au prix de l’acheteur avant même de l’avoir visité. Le 10e reste hype et plaît aux trentenaires friands de cette ambiance festive. Cet arrondissement affiche un prix au mètre carré de 10 050 € (– 3,1 %). « Depuis cet été, les délais de vente s’allongent avec pas mal de discussions sur les prix. On vend un bien sûr six au premier prix affiché du mandat contre un sur deux en 2019 », souligne Frédéric Teboul, cofondateur de Fredélion. Dans le « village Saint-Martin », niché entre le boulevard SaintMartin et le canal du même nom, le mètre carré s’échange entre 11 500 et 12 000 €. À noter, la montée en puissance d’une partie de la rue du Château-d’Eau, côté République. « En 2 ans, ce secteur s’est valorisé, se mettant au niveau des autres bons spots du quartier. L’ambiance a changé avec l’ouverture de nouveaux commerces », signale Frédéric Teboul. Dans cette artère où les grandes surfaces sont rares, un 102 m² tout juste rénové par un architecte s’est vendu 1,32 million d’euros. Même tendance et même niveau de prix pratiqués dans le 11e.
« C’est fini les transactions bouclées en 48 heures. Même s’ils ont un vrai projet, les gens prennent leur temps », indique Éléonore Crevon, à la tête d’agences Laforêt des 11e et 12e. Le mètre carré se monnaie autour de 10 500 € vers Philippe-Auguste et monte jusqu’à 11 500 € du côté de Charonne et Faidherbe. Dans le prolongement, mais plus à l’est, le 12e est plus familial et moins dense avec des prix qui font quasiment du surplace.
« Même si la demande excède l’offre, il y a quand même moins d’acheteurs qu’il y a 6 mois », affirme Yann Picat, de l’agence Stéphane Plaza Immobilier. Ici, les valeurs sûres sont les secteurs de Nation et Daumesnil avec un mètre carré naviguant entre 11 000 et 12 000 €. Dans l’impasse Canart, un studio de 18,5 m² s’est adjugé 219 900 €.
18e, 19e et 20e arrondissements
en repli
Dans ces arrondissements périphériques du nord et de l’est de Paris, les valeurs sont en repli. Comptez en moyenne 9 750 €/m2 (– 4,8 %) dans le 18e, 8 940 € (– 2,3 %) dans le 19e et 9 330 € (– 0,7 %) dans le 20e. « Les prix ont tendance à baisser, notamment pour les grandes surfaces. De plus, un fossé se creuse davantage entre les beaux appartements et ceux avec défauts », reconnaît Frédéric Teboul, du réseau Fredélion, implanté dans le 18e. Dans cet arrondissement, le nec plus ultra reste la butte Montmartre. Là, le mètre carré se monnaie entre 12 000 et 13 000 € et bien au-delà en cas de vue sur Paris. C’est le cas d’un studio de 33 m², rue Berthe, qui grâce à sa vue dégagée sur la capitale et sa terrasse de 11 m², s’est adjugé, en un temps record, à 439 000 €. « Les biens de qualité et de standing cumulant les atouts sont rares dans ce secteur. Alors, dans ce marché de pénurie, ils partent sans délai », commente Marie Beauchet, de l’agence Barnes. Rue André-Barsacq, un 50 m² à rénover avec une vue sur le Sacré-Coeur a changé de mains à 18 000 €/m2. Arrondissement le moins cher de Paris, le 19e affiche différents visages. Les secteurs les plus cotés sont la Mouzaïa, offrant une ambiance bucolique avec ses maisons, et les Buttes-Chaumont, avec sa géographie escarpée. Là, le mètre carré se négocie au-dessus de 10 000 € ; 11 500 € en cas de vue sur ce parc vallonné. Rue de la Villette, à deux pas du métro Botzaris, un studio de 25 m² au calme s’est vendu 250 000 €. En revanche, du côté de la place des Fêtes, où se concentrent les tours, les biens se négocient entre 6 500 et 7 500 €/m2. « En un an, la demande a été divisée par deux et l’offre s’est étoffée de 50 %. Donc même s’il manque de biens, les délais de vente sont plus longs », fait savoir Guénahel Tremelo, de l’agence L’Adresse. Près du métro Jourdain, un 107 m² est parti à 1,5 million d’euros après deux baisses de prix représentant 10 %. « Il y a encore 6 mois, ce bien serait parti au prix initial », raconte ce dernier.
« On est actuellement au sommet des prix et les acheteurs étant désormais plus exigeants, l’heure est à la négociation. Cela devrait à terme peser sur les valeurs », affirme Benoît Martin, de Laforêt Immobilier. Plus homogène en termes de prix, le 20e affiche des valeurs qui marquent le pas. Vers Jaurès et Stalingrad (19e), le mètre carré avoisine 9 000 € et grimpe à 10 000 € vers Gambetta, Pyrénées et le Père-Lachaise. En lisière du cimetière, rue des Rondeaux, un 2-pièces de 42 m² au 6 e et dernier étage avec un ascenseur est parti à 10 500 €/m2 avec plusieurs offres au prix. ___
5e, 6e et 7e arrondissements l’exception à des prix exceptionnels
Le coeur de la rive gauche reste plébiscité par les ménages aisés et caracole en tête des prix parisiens avec le 6e à 13 980 €/m2 (+ 1,3 %), suivi du 7e à 13 300 € (+ 2,2 %) et du 5e à 12 340 € (– 8,5 %). Fait nouveau, « depuis janvier, il y a plus de biens à vendre. Cela contribue à fluidifier le marché et répond aux demandes toujours nombreuses dans ces arrondissements résidentiels », indique Jean-Baptiste Cervesi, directeur de deux agences De Ferla Immobilier. Un nouvel élan notamment dû à un retour des expatriés et de la clientèle internationale. « Ces derniers sont souvent en quête de pied-à-terre de 100 à 150 m² avec 2 ou 3 chambres », précise Delphine Avitan, directrice de Sotheby’s rive gauche. Dans ces quartiers, « la majorité des candidats acheteurs effectuent des offres sans condition suspensive d’obtention du crédit même s’ils financent leur opération avec un prêt car les taux sont encore accessibles. Beaucoup d’investisseurs se sont retirés de la Bourse pour placer dans la pierre de qualité, une valeur sûre », commente Hugues de La Morandière, directeur associé des agences Varenne. Une dynamique qui ne suscite pourtant pas de flambée des prix. Les biens traditionnels affichent des valeurs globalement stables. « Comptez pour un appartement classique en bon état autour de 13 000 €/m2 dans le 5e et de 15 000 € dans le 6e », précise Romain Sarkissian, de l’agence Vaneau Luxembourg. En revanche, les adresses de prestige comme Saint-Germain-desPrés, Luxembourg, Panthéon, Invalides et Champ-de-Mars s’arrachent à prix d’or. Dans ces secteurs, « les appartements de standing cumulant tous les atouts (étage, lumière, extérieur, vue) affichent des valeurs qui continuent de s’apprécier car les candidats sont nombreux », affirme Bruno Vallery-Radot, de l’agence Féau Saint-Germain. Ainsi, au 4e étage d’un immeuble des années 1970 situé boulevard de la Tour-Maubourg (7e), un 110 m² à rénover avec vue sur les Invalides a été acheté 1,7 million d’euros en une semaine par un investisseur. « Avenue Émile-Deschanel, en bordure du Champ-de-Mars, un 170 m² à rénover a été acquis en guise de pied-à-terre pour la somme de 3,7 millions d’euros, soit 22 000 €/m2. Les ventes proches de 4 millions sont à nouveau fréquentes », signale Emmanuelle Lepidi, de l’agence Vaneau. Près du Bon Marché (7e), une agence a organisé plus d’une dizaine de visites pour un hôtel particulier de 250 m² avec jardin de 250 m² qui s’est adjugé 4,1 millions d’euros. Place de Furstemberg (6e), un 2-pièces de 40 m² vient de partir à 40 000 €/m2. Mais tout ne part pas vite et à des prix astronomiques. « Il faut que le bien soit au prix du marché sinon il ne suscite pas de demandes et met du temps à se vendre », avertit Alexandra Rousselle de l’agence Guy Hoquet Paris Maubert. Elle a ainsi gardé 4 mois en stock un 2-pièces de 53 m², au premier étage sur cour, rue Mouffetard (5e). Après deux baisses de prix, il s’est vendu 650 000 €.
13e, 14e et 15e arrondissements des prix qui s’essoufflent
Dans ces trois arrondissements du sud de Paris, le prix de la pierre s’essouffle : le 13e affiche 9 230 €/m2 (– 4,1 %), le mètre carré dans le 14e s’élève en moyenne à 10 060 € (– 2,2 %) et à 10 100 € (– 0,5 %) dans le 15e. Avec des quartiers aux ambiances très différentes, le 13e présente des écarts prononcés : depuis 5 000 à 7000 €/m2 dans les tours de la porte de Choisy et des Olympiades jusqu’à près de 13 000 € dans les secteurs établis des Gobelins et de la Butte-aux-Cailles. Dans ce dernier quartier, rue du Père-Guérin, un investisseur a déboursé 210 000 € pour un studio de 19 m². « Ces derniers mois, l’offre s’est reconstituée », indique Andi Hoxha, de l’agence ERA Vendo. « Les acheteurs en profitent pour réfléchir davantage et pour tenter la négociation », ajoute Olivier Quénot, à la tête de deux agences Laforêt dans le 13e. Promenade Claude-Lévi-Strauss, un 3-pièces de 70 m² dans un immeuble de 2017, avec double exposition et balcon est parti pour 943 000 €. Voisin, le 14e est en repli. « On enregistre des transactions en dessous de 10 000 €/m², un niveau que l’on n’avait pas vu depuis un an », précise Guillaume Geoffrion, de l’agence Stéphane Plaza Pernety. Désormais, le spectre des valeurs s’étend de 9 500 € sur les boulevards extérieurs à 11 500 €/m². C’est dans cette fourchette haute que se situent les quartiers Denfert-Rochereau et Raspail. Sur cette belle artère, dans un haussmannien, un 153 m² en parfait état a été remporté par un couple de quadras 2,08 millions d’euros après deux offres au prix. Dans le 15e, un arrondissement familial, « les grandes surfaces en rez-de-chaussée ou au 1er étage sans extérieur sont à la peine avec une correction de leur valeur », constate Johan Boixel, de l’agence Century 21 Vaugirard-Convention. Rue Humblot, près du métro Dupleix, un 6-pièces de 128 m² avec travaux s’est adjugé 1,37 million d’euros.