S’installer à Troyes
À 1 h 30 de Paris-Est, Troyes réserve bien des surprises. Il y fait bon vivre et le marché de l’immobilier est attrayant
Baignée par la Seine, Troyes se situe à moins de 200 km de Paris et de Reims. Au sud de la Champagne, cette ville à taille humaine pétille dans bien des domaines de la vie quotidienne. Aux portes de l’Ile-de-France, la douceur de vivre est ici une réalité.
Un patrimoine étonnant
Troyes est la capitale historique de la Champagne. Son coeur historique, en forme de bouchon de champagne, abrite nombre de trésors architecturaux du Moyen-Age, de la Renaissance et du XIXe siècle.
C’est incontestablement une magnifique Ville d’Art et d’Histoire avec des maisons à pans de bois colorés, des hôtels particuliers, des églises, une basilique en dentelle de pierre, la cathédrale Saint-Pierre-et-Saint-Paul, des ruelles pavées, des jardins intimes et des bâtiments industriels reconvertis. Un cadre de vie tout simplement bluffant. Son agglomération offre quant à elle de grands espaces naturels à explorer, et trois grands lacs occupent 5 000 hectares dans le Parc Naturel Régional de la Forêt d’Orient. Pour prendre la clé des champs, il suffit d’emprunter depuis Troyes, soit la vélovoie des lacs de la Forêt d’Orient, soit celle du canal de la Seine ou bien la voie verte des Viennes. C’est d’autant plus simple que deux services de location de vélos électriques ont été déployés : la Maison du Vélo à la gare et 12 stations en libre-service pour les déplacements quotidiens dans l’agglomération.
Un territoire bien vivant
En matière d’animations, outre un tissu associatif dense et dynamique, Troyes compte deux théâtres, dont une scène conventionnée, une médiathèque qui conserve le plus grand fond médiéval de France labellisé « Mémoire du monde » par l’Unesco, deux piscines, un bowling, un complexe cinématographique, plusieurs musées et salles de concerts, un conservatoire de musique, danse et théâtre, un centre d’art contemporain, de nombreux équipements sportifs et une équipe professionnelle de football.
Sur le plan économique, le territoire bénéficie d’une réelle dynamique avec son agence de développement Business Sud Champagne, une Technopole de 70 ha, un parc d’activités de 160 ha, un parc logistique de 20 ha et un hôtel d’entreprises. Labellisée « Ville et Métiers d’Art », Troyes dispose aussi d’un levier financier pour aider les loyers commerciaux et artisanaux dans le cadre de la création ou extension d’activités économiques. Quant aux jeunes créateurs de start-up, ils peuvent profiter de l’expertise des journées Plug&Start.
Troyes est aussi la capitale européenne des magasins d’usines, héritiers de son passé textile flamboyant. De grandes marques perpétuent encore localement cette tradition.
Autre illustration de vitalité territoriale, l’agglomération est également un pôle régional d’enseignement supérieur et de recherche avec 28 établissements, 170 formations et 10 filières d’excellence. 12 000 étudiants en profitent. Parmi tous les atouts, il y a sans conteste les prix de l’immobilier. Le prix médian du m2 est de 1 850 € pour les maisons anciennes. Pour les appartements, il est de 1 500 €*. Quant à la typologie des habitations, elle permet d’envisager tous les projets de vie : maisons à pans de bois ou hôtels particuliers rénovés en appartements, usines reconverties en lofts ou maisons avec jardinet.
de temps à céder les appartements familiaux de 150 à 200 m², car comme ils sont proposés trop chers, pour un même budget les acheteurs privilégient une maison dans les monts d’Or », soupire Clémentine Aknine, manager de Sotheby’s International Realty Lyon. Ainsi, à Saint-Cyr-au-Mont-d’Or, une grande propriété de 250 m² avec 300 m² de jardin et une piscine a été récemment cédée à 1,2 million d’euros. À la Croix-Rousse, une maison de 150 m² avec jardin et garage en bon état se négocie entre 1,05 et 1,1 million d’euros.
Aujourd’hui, le marché est en plein rééquilibrage et le stock de biens à vendre augmente depuis début mars. Les prix sont déjà légèrement orientés à la baisse dans les quartiers excentrés et pour les biens en mauvais état. Cette nouvelle conjoncture devrait se diffuser d’ici à l’été partout dans la ville. Pour le moment, « il est compliqué de faire comprendre aux propriétaires que le marché a changé et que les acheteurs deviennent à nouveau sélectifs », confie Anne Monard Bretin.
Marseille un Marché toujours très dynaMique
L’arrivée de nouveaux acheteurs, doublée d’une appétence plus marquée des Marseillais pour la pierre a redynamisé le marché immobilier de la ville l’an dernier. Mais les vendeurs ont été trop peu nombreux face à cette forte demande. En conséquence, le marché a fonctionné en flux tendu et, dans les quartiers du sud de la Canebière, une minipénurie a vu le jour. « Les vendeurs ont alors eu des prétentions de plus en plus fortes jusqu’à atteindre des tarifs plafonds dans certaines zones », s’inquiète Jean-Luc Lieutaud, président de l’Unis Paca. D’après les notaires, le prix médian pour un appartement était de 2 780 €/m² à fin décembre, soit 7,3 % de hausse en un an, et celui d’une maison atteignait 374 400 €, soit 9,7 % de plus. Du jamais-vu dans la capitale provençale. Aujourd’hui, il faut compter autour de 500 000 € pour une maison de 100 m² avec un joli jardin dans les quartiers sud de Sainte-Marguerite ou Mazargues. À l’est, dans les 10e et 11e arrondissements, « les jolies bastides avec des jardins de 1 000 m² se négocient entre 5 500 et 6 500 €/m² », explique William Geslin, cogérant de Sotheby’s International Realty Marseille. Enfin, dans les très cotés 7e et 8e arrondissements, une maison vaut 6 000 €/m² en moyenne à condition d’être en bon état. Si elle a la vue sur mer, ce qui est rarissime, les prix s’envolent audelà de 10 000 €/m², mais l’offre est excessivement faible. Pour les appartements, les tarifs sont très variables d’un arrondissement à l’autre. « Dans les quartiers cotés, il faut compter entre 3 500 et 5 000 €/m², ce plafond étant atteint pour les derniers étages en bon état avec une vue dégagée », confie Gilles Michel de Chabannes, gérant de Michel de Chabannes Transactions. Les prix sont un peu plus bas autour de Longchamp, de Camas et Chave où ils vont de 2 800 à 3 500 €/m². Enfin, au Panier et à la Joliette, l’ancien vaut de 2 500 à 2 700 €/m² et le récent de 2 800 à 3 500 €/m². Dans le centre-ville, les tarifs les moins chers sont ceux de la Belle-de-Mai où il est possible d’investir entre 1 700 et 1 800 €/m².
Depuis janvier, face à cette hausse ininterrompue des prix, le marché commence à se tendre et de plus en plus d’acheteurs reportent leur projet, faute de trouver un bien qui corresponde à leur pouvoir d’achat. « Il y a aussi des refus de financement, car dans la ville les revenus ont progressé nettement moins vite que les prix ces deux dernières années », constate Jean-Luc Lieutaud. Depuis ce printemps, même si les ventes se concluent, le rythme des transactions n’est plus aussi rapide qu’à l’automne. L’immobilier marseillais devrait donc entrer en phase de stabilisation des prix. Ceux des résidences des années 1950 à 1970 dotées d’un très mauvais DPE se négocient d’ailleurs déjà aujourd’hui entre 2 500 et 2 800 €/m² dans le centre-ville et ses abords, et devraient continuer à baisser.
nantes coup de frein sur l’envolée des prix
La fièvre acheteuse qui a frappé la ville après la crise sanitaire s’est brusquement arrêtée. « Au premier semestre 2021, nous étions en situation de surdemande, mais depuis septembre, le marché se rééquilibre et les biens restent plus longtemps à la vente », indique Gildas Rass, délégué à la communication de la chambre des notaires de Loire-Atlantique. Selon les notaires, le prix médian d’un appartement était, fin décembre, de 3 860 €/m² (+ 6,4 % de hausse en un an), et de 433 800 € (+ 2,2 %) pour une maison.
Depuis début janvier, « les acheteurs se décident rapidement quand le prix leur semble cohérent, confie Caroline Louboutin, directrice de Sotheby’s International Realty Nantes, mais beaucoup de propriétaires mettent en vente au-delà de nos fourchettes d’estimation, ce qui casse la dynamique »,
soupire-t-elle. Cette incapacité à prendre conscience du fléchissement du marché a entraîné un ralentissement du rythme des transactions. Car les acquéreurs refusent désormais de payer cher un logement avec un défaut, même s’il est léger. « Aujourd’hui, il est très net qu’un seuil tarifaire a été atteint », constate Gildas Rass.
Depuis six mois, les maisons se négocient un peu moins cher qu’au pic du marché de l’été dernier. À Saint-Donatien, il faut compter au maximum 1 million d’euros pour une grande bâtisse ancienne de 180 m² à rafraîchir avec un petit jardin et sans garage. Celles situées dans les quartiers ouest, à l’intérieur des boulevards, valent autour de 900 000 € à refaire et plutôt entre 1,05 et 1,2 million en bon état et avec un jardin agréable. « Le seuil des 5 500 €/m² est désormais très difficile à franchir »,
prévient Caroline Louboutin. De l’autre côté des boulevards, les pavillons classiques de 100 à 120 m² se négocient aussi à des prix stables, entre 460 000 et 570 000 €. Comme cette maison ancienne rénovée avec goût en plein coeur de Zola qui a trouvé preneur à 540 000 € pour 100 m² avec un petit jardin. Pour trouver plus grand et moins cher, les jeunes couples partent en première, voire deuxième couronne, où les pavillons récents se vendent autour de 500 000 € à condition d’être proches du
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périphérique et sinon en dessous de 450 000 €.
Pour les appartements, le tarif moyen du centre-ville va de 5 000 à 5 500 €/m². Seuls les biens avec du cachet, très bien situés et en parfait état atteignent 6 000 €/m², mais les acheteurs dépassent de plus en plus rarement cette limite. Il faut compter de 3 500 à 4 000 €/m² pour un bien récent avec balcon dans les quartiers nord, comme Longchamp, ou est, comme Doulon-Bottière et plutôt de 3 000 à 4 000 €/m² sur l’île de Nantes. Dans ces secteurs, les investisseurs sont aussi moins actifs et ils deviennent exigeants avec les DPE. « Les logements classés en F ou G ne se vendent plus du tout, car leurs prix sont encore trop élevés », note Stéphanie Vedrenne, responsable de l’agence Nestenn rond-point de Vannes.
D’ici à l’été, la tendance à la modération – voire à la légère baisse – des prix va continuer, car le marché est de moins en moins sous pression. « Nous avons plus de vendeurs depuis janvier et comme les délais de vente ont augmenté, notre stock est plus important », explique Stéphanie Vedrenne. Un argument supplémentaire pour que les acheteurs, bien décidés à stopper cette inflation tarifaire, reprennent la main.
Rennes des sommets inédits
L’an dernier, la ville de Rennes s’est placée à la première place du podium des agglomérations où les tarifs ont le plus grimpé. Selon les notaires, en fin d’année, il fallait débourser 3 570 €/ m² pour acheter un appartement et 490 000 € pour une maison, soit des hausses respectives de 10,5 % et de 16,7 % sur une année. « Le marché est très dynamique et depuis février, l’activité est encore repartie à la hausse », note Claudine Mercier, directrice de LFI Sévigné. Mais aujourd’hui, les acheteurs, même s’ils sont nombreux, sont nettement plus attentifs aux prix qu’ils déboursent. « Depuis décembre, les délais de vente ont largement augmenté, car il faut du temps aux propriétaires pour accepter de baisser leurs prétentions », explique Christophe
Poylo, directeur d’Orpi Rennes Aristide-Briand. Aujourd’hui, les biens en parfait état se vendent encore rapidement dans les fourchettes hautes. Mais ceux qui nécessitent des travaux ont plus de mal à trouver preneurs, à moins d’afficher des prix plus doux.
Dans la ville, il faut compter entre 420 000 et 680 000 € pour une maison à Cleunay, La Sagesse ou Lorient-Saint-Brieuc. « Elles font entre 85 et 120 m², mais pour atteindre le prix fort, il faut une grande surface, du style et une décoration au goût du jour », constate Anne Vestu, directrice de LFI Cleunay. Les belles bâtisses de 140 m² rénovées à Jeanne-d’Arc, aux Sacrés-Coeurs ou à Sainte-Thérèse se vendent plutôt entre 650 000 et 850 000 €. Les mêmes se négocient entre 900 000 et 1 million d’euros à Sévigné, à condition d’être sans défaut. Au-delà de cette limite, les transactions sont plus longues et compliquées, et les acheteurs plus rares.
La tendance est identique pour les appartements : ils se vendent vite et bien à condition d’être en parfait état. Il faut aujourd’hui tabler sur des prix moyens de 4 200 à 5 200 €/m² en centre-ville. Dans les secteurs avoisinants comme les Prairies Saint-Martin, Arsenal-Redon, la Gare-Nord ou Aristide-Briand, les appartements se trouvent plutôt entre 3 200 et 3 800 €/m². Aux Longs-Champs, autour du parc des Gayeulles ou aux abords du métro Clemenceau, il faut compter de 3 000 à 3 800 €/m². Au sud, au-delà des boulevards, les logements se négocient entre 2 900 et 3 200 €/m² à La Poterie et de 2 000 à 2 500 €/m² à Bréquigny ou au Blosne, à condition d’afficher un DPE supérieur à F. À défaut, les acheteurs ne visitent pas et n’essaient pas de négocier à la baisse. D’ici à l’été, un marché à deux vitesses va voir le jour dans la ville. Celui des beaux biens sans aucun défaut, qui ne représentent pas la majorité des logements de la ville, pourrait continuer d’afficher des prix en légère hausse. Pour les autres, en revanche, les tarifs ne vont plus progresser et des négociations à la baisse devraient même apparaître.