Des prix De plus en plus sages
La folie immobilière qui avait frappé les acquéreurs des grandes métropoles est terminée depuis ce printemps. Désormais, les achats sont raisonnés et les prix sont en phase de stabilisation ou s’érodent légèrement.
Début septembre, le prix de vente moyen d’un appartement dans les dix plus grandes métropoles françaises, hors Marseille et Paris, dépassait 3 100 €/m². Des tarifs encore inimaginables avant la crise sanitaire et sa flambée tarifaire. Selon les notaires, cette dernière a continué jusqu’en avril dernier dans quelques agglomérations. Fin juin, les hausses de prix sur douze mois étaient de 9,7 % à Rennes, 9,4 % à Strasbourg, 8,1 % à Lille et 7 % à Montpellier. À Bordeaux (+ 1,6 %), Lyon (+ 1,8 %) et Toulouse (+ 2,3 %), l’heure est déjà à la modération. Les acheteurs ne sont désormais plus prêts à devenir propriétaires à n’importe quel prix. D’autant qu’avec la hausse des taux d’emprunt et les difficultés à accéder au crédit (lire p. 80), même ceux dotés d’un bon pouvoir d’achat commencent à effleurer leurs limites de financement. Enfin, les craintes liées à l’envolée du coût de l’énergie et de celui des travaux de rénovation poussent beaucoup de ménages à modérer leur enthousiasme. Même le marché haut de gamme subit désormais ce mouvement. Pour le moment, l’offre de logements augmente donc doucement dans les grandes villes et les délais de vente s’allongent. D’ici à la fin de l’année, une baisse des prix des biens sans charme ou avec des défauts et une érosion du tarif de ceux de standing devraient se produire.
LILLE
LA PÉNURIE EST TERMINÉE ET LES PRIX S’ÉRODENT
Le marché lillois commence à tousser après deux années de folie. « Depuis juin, beaucoup d’acquéreurs mettent leurs projets en attente, car nous avons du mal à trouver de nouveaux biens à vendre à des tarifs raisonnables », constate Benoît Dupont, directeur de Century 21 Lille Nationale. L’heure est à la négociation même si cela ne se reflète pas encore dans les chiffres des notaires, avec un prix moyen des appartements de 3 810 €/m² à fin juin (+ 8,1 % en un an), et de 230 400 € pour les maisons (+ 7,7 %). « Pour le moment, les tarifs immobiliers se maintiennent car nous n’avons pas assez de
logements à vendre, mais comme les acheteurs finançables sont moins nombreux, nous anticipons un net ralentissement dans les mois à venir », affirme Philippe Descampiaux, directeur de Citya Descampiaux. Dans les petites rues du vieux Lille, les appartements classiques valent de 4 500 à 5 500 €/m² et 10 % de plus pour les studios, seuls les appartements de standing pouvant dépasser 6 000 €/m². Autour de la place de la République, à Vauban et aux abords de la mairie, les prix vont de 4 000 à 5 100 €/m² pour un appartement en bon état. Un peu plus au sud, à Saint-Michel ou Cormontaigne, il faut tabler sur 3 300 à 4 000 €/m². À Wazemmes et Moulins, les tarifs baissent, entre 2 800 et 3 500 €/m². Enfin, dans les quartiers plus populaires de Fives et Lille-Sud, un appartement ancien ou une maison en briquettes ne dépasse pas les 2 500 €/m². Dans toute la ville et sa première couronne, les maisons restent très prisées, mais les prix commencent à dépasser le pouvoir d’achat des acheteurs. Dans les quartiers les plus recherchés, pour 90 à 100 m² avec un jardin, il faut compter entre 360 000 et 420 000 €. Pour 120 à 130 m² avec un grand terrain, le budget moyen oscille plutôt entre 450 000 et 570 000 €. Enfin, les belles demeures bourgeoises de 180 à 200 m² se négocient de 800 000 à 900 000 €, dépassant le million d’euros en bon état avec grand jardin et garage. « Aujourd’hui, les travaux font peur à beaucoup de propriétaires, qui préfèrent acheter un bien refait un peu plus cher plutôt qu’un logement à un tarif attrayant, qui nécessite des rénovations », remarque Bruno Gras, directeur de Barnes Lille. D’ici à la fin de l’année, le volume de ventes va continuer de diminuer, ce qui devrait entraîner une légère baisse des prix des logements classiques. En revanche, les propriétaires de ceux avec des défauts vont devoir revoir leurs prétentions, avec une baisse d’au moins 5 %.
Où investir ? Les petites surfaces se louent sans aucune difficulté à un étudiant partout dans la ville, et encore plus aux abords de Vauban et de République. Comme le plafonnement des loyers pèse sur la rentabilité des petites surfaces, privilégiez les beaux 2-pièces qui se négocient autour de 4 000 €/m² et se louent environ 630 €/mois en meublé.
Rentabilité moyenne : de 3,5 à 4,5 % brut dans l’ancien et dans les secteurs patrimoniaux.
LYON
LES EXCÈS SONT TERMINÉS, RETOUR À UNE SITUATION PLUS ÉQUILIBRÉE
À Lyon, l’euphorie des acheteurs a pris fin à l’été 2021, raison pour laquelle les hausses de prix ont été très modérées dans la ville. Selon les notaires, à fin juin, un appartement valait 5 090 €/m² en moyenne, soit 1,8 % de hausse en un an et une maison 653 800 €, soit 2,6 % de moins sur la même période. « Depuis le début de cette année, notre stock de logements à vendre augmente régulièrement », confie Valérie Chevalier, directrice d’Era Lacassagne, Lyon 3e. Même dans les quartiers les plus prisés de la ville, la Presqu’île, les abords du parc de la Tête-d’Or et le vieux Lyon, les prix plafonnent et il faut débourser de 5 200 à 6 500 €/m² pour un appartement classique, 5 % de moins pour un logement sans charme. Seules les petites surfaces très haut de gamme se négocient encore au-delà de 7 000 €/m². Mais « si des travaux sont à prévoir, les acheteurs refusent de dépasser cette limite », affirme Clémentine Aknine, manager de Sotheby’s International Realty Lyon. À la Croix-Rousse, dans les quartiers Préfecture, Part-Dieu et Monplaisir, le prix des appartements anciens s’est légèrement érodé, de l’ordre de 2 à 4 %, depuis le début de l’année et la tendance se poursuit. En moyenne, un appartement s’y négocie entre 4 500 et 5 000 €/m² sauf s’il a du charme, un ascenseur, un parking et un petit extérieur. Dans ce cas, il dépasse les 5 500 €/m², voire les 6 000 pour une petite surface. Au sud du cours Gambetta, la tendance est aussi au ralentissement : à Saxe et JeanMacé, les appartements se négocient entre 4 000 et 5 400 €/m² et au sud des voies ferrées, les prix oscillent entre 3 600 et 4 200 €/m². Dans les mois à venir, ils devraient davantage décoter, car ces secteurs comptent beaucoup de copropriétés énergivores qui séduisent de moins en moins. Depuis quelques mois, dans le grand centre-ville, l’écart entre les tarifs plafond et plancher s’agrandit. « Les acheteurs sont plus sélectifs qu’il y a un an et acceptent de devenir propriétaires au prix fort seulement si le logement présente des atouts », analyse Anne Monard Bretin, directrice de Guy Hoquet L’Immobilière du Plateau. Autre constat : les grands
___u appartements familiaux sont toujours en concurrence