CONSTRUIRE N’A JAMAIS ÉTÉ AUSSI COMPLIQUÉ
Confronté aux mêmes difficultés économiques et de financement que l’immobilier ancien, le neuf doit également composer avec une hausse des prix de la construction et du foncier. Une équation particulièrement délicate à résoudre.
la construction neuve seraitelle destinée à devenir une niche du marché immobilier ? On pourrait le craindre, tant l’objectif des 500 000 logements construits par année semble hors de portée et que les chiffres de mise en construction et de commercialisation des promoteurs atteignent des niveaux dramatiquement bas. Une situation qui ne semble pas près de s’améliorer. Car en plus d’affronter la remontée des taux de crédit et les difficultés de financement de sa clientèle, le neuf doit faire face à une envolée des coûts de construction avec des terrains toujours aussi rares et chers.
DES OPÉRATIONS STOPPÉES
« Notre prise sur les coûts de construction est assez limitée, souligne Charles Toulat, directeur délégué général d’Atland Résidentiel. Ils dépendent des normes à appliquer, des matériaux et de la main-d’oeuvre et aucun de ces trois postes ne devrait baisser. La seule variable d’ajustement qui reste, c’est le prix du foncier. » Au sein même de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les avis divergent sur la possibilité d’enrayer la hausse des tarifs. Lors de la dernière présentation de leurs statistiques, l’indice FPI du neuf s’est en effet stabilisé entre le premier et le deuxième trimestre de l’année au niveau 122 (soit 22 % plus cher qu’au deuxième trimestre 2015, indice de référence). Certains y voient une stabilisation, car les acheteurs peineraient à suivre au-delà de ces niveaux tandis que pour d’autres, il ne s’agit que d’une pause, les prix étant destinés à grimper encore. « Beaucoup de promoteurs stoppent actuellement des opérations pour des raisons économiques, explique Pascal Boulanger, président de la FPI. Ils ont leur permis purgé de tout recours, une commercialisation qui démarre plutôt bien mais en phase finale, au moment des appels d’offres, les prix de revient ont tellement augmenté par rapport aux estimations que cela ne passe plus. Alors, soit ils parviennent à renégocier avec leurs clients, soit ils mettent le projet en sommeil. »
NÉGOCIATIONS FONCIÈRES
Une chose est sûre : il va falloir redoubler de créativité pour que le neuf reste accessible à des primo-accédants ne disposant pas de gros moyens. « La promotion immobilière n’a jamais été autant sous pression », résume Olivier Bokobza, président des activités de promotion de BNP Paribas Real Estate. « Nous essayons de rester agiles, notamment dans les négociations foncières, précise pour sa part Nicolas Lacour, directeur général du résidentiel chez Ogic. Il s’agit de s’assurer que s’il y a un surcoût imprévisible lié à un problème de constructibilité du terrain, le dialogue et la discussion avec le propriétaire du foncier restent possibles pour ajuster le prix. » Certains estiment aussi que le salut pourrait venir de nouvelles façons de construire.
« L’innovation dans la construction peut être un levier de baisse des coûts et notre pays est créatif dans ce secteur, estime Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut de management des services immobiliers. Il y a encore beaucoup à faire pour développer la construction hors site et le Building Information Modeling (BIM), cette numérisation complète de la construction dès le lancement du projet. »
Mais en attendant, il faut bien trouver des méthodes pour garantir l’aboutissement des programmes. « Nous nous concentrons sur des commandes politiques avec des collectivités territoriales qui sont idéalement propriétaires du foncier à bâtir, explique Charles Toulat chez Atland. Cela permet d’avoir
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des coûts fonciers en adéquation